Bức tranh thị trường bất động sản nhà ở trong quý II/2025 cho thấy sự phục hồi rõ nét về nguồn cung, nhưng đi cùng với đó vẫn là một nghịch lý: nguồn cung tiếp tục lệch pha lớn so với nhu cầu thực tế của đại đa số người dân.
Nguồn cung tăng mạnh nhưng cấu trúc vẫn bất hợp lý
Theo Báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý II và 6 tháng đầu năm 2025 do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) công bố, thị trường nhà ở ghi nhận hơn 36.000 sản phẩm mới trong quý II/2025, tăng gấp 2,5 lần so với quý trước và tăng 90% so với cùng kỳ năm ngoái. Tính chung 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung đạt 64.000 sản phẩm, tương đương 80% cả năm 2024. Trong đó, có hơn 51.000 sản phẩm mở bán mới, phần còn lại là hàng tồn kho tiếp tục được chào bán.
Dù ghi nhận mức tăng trưởng mạnh, nhưng cấu trúc nguồn cung trên thị trường không những chưa có chuyển biến tích cực, mà còn cho thấy xu hướng mất cân đối ngày càng rõ nét. Đặc biệt tại 3 đô thị lớn Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng – nơi có nhu cầu ở thực rất lớn nhưng thị trường lại chủ yếu là các sản phẩm cao cấp và hạng sang.
Tính chung 6 tháng đầu năm, VARS cho biết căn hộ cao cấp và hạng sang chiếm tới 62% tổng nguồn cung chung cư, tương đương hơn 10.000 căn, tăng 5 điểm phần trăm so với cùng kỳ 2024. Trong đó, căn hộ hạng sang tăng mạnh nhất, vọt 16 điểm phần trăm chỉ sau một năm.
Ngược lại, căn hộ trung cấp chỉ chiếm khoảng 35% cơ cấu nguồn cung, tương đương 9.000 căn và con số này đã tăng hơn 4.000 căn so với cùng kỳ. Phân khúc căn hộ giá rẻ vẫn gần như vắng bóng.
Phân khúc nhà ở xã hội dù có một số chuyển biến tích cực về nguồn cung, song vẫn chưa đủ để đáp ứng nhu cầu và thu hẹp khoảng cách thiếu hụt. Theo Bộ Xây dựng, tính đến hết tháng 5, cả nước đã hoàn thành 26.152 căn nhà ở xã hội, mới đạt hơn 26% so với mục tiêu 100.000 căn đề ra cho cả năm. Đồng thời, đã khởi công thêm 25 dự án mới với quy mô hơn 23.000 căn.
Nguồn: VARS.
Cùng với sự lệch pha trong nguồn cung, VARS cho biết mặt bằng giá bán tiếp tục bị đẩy lên cao, gây áp lực lớn lên khả năng tiếp cận nhà ở của đại bộ phận người dân. Đáng chú ý, thị trường gần như vắng bóng những căn hộ thương mại có giá dưới 60 triệu đồng/m2 tại các đô thị lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, TP.HCM – những nơi có nhu cầu lớn nhất.
Tại Thủ đô, giá bán trung bình căn hộ chung cư đã chạm mốc 75,5 triệu đồng/m2, tăng 7,7% so với quý trước và tăng tới 87,7% so với cùng kỳ năm 2024. Nhiều dự án mở bán mới đều có giá từ 75 triệu đồng/m2 trở lên, thậm chí vượt mốc 100 triệu đồng/m2, trong khi thanh khoản không tăng tương ứng.
Ở Đà Nẵng, giá trung bình đạt 66,4 triệu đồng/m2, tăng 5% so với quý trước và tăng tới 69,8% theo năm. Tính từ năm 2019 đến nay, tốc độ tăng giá căn hộ tại Đà Nẵng cao hơn TP.HCM khoảng 1,6 lần, chủ yếu bởi các dự án cao cấp được tung ra thị trường với giá khởi điểm cao.
TP.HCM cũng ghi nhận mức giá trung bình 77,1 triệu đồng/m2, tăng nhẹ theo quý và cao hơn 48,3% so với cùng kỳ.
Trong khi đó, tại Báo cáo thị trường 6 tháng đầu năm, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, đây là năm thứ hai liên tiếp TP.HCM không có dự án nhà ở thương mại nào thuộc phân khúc trung cấp, bình dân (giá dưới 40 triệu đồng/m2). 100% dự án được mở bán trong nửa đầu năm thuộc phân khúc cao cấp, duy trì trạng thái lệch pha nguồn cung từ năm 2024 đến nay. Tình trạng mất cân đối này khiến thị trường phát triển không bền vững, như mô hình “kim tự tháp ngược”.
Lý giải cho tình trạng nguồn cung nhà ở tăng nhưng cơ cấu vẫn mất cân đối, VARS đưa ra 4 nguyên nhân: Thứ nhất, do nguồn cung dù được cải thiện nhưng vẫn còn thiếu và yếu so với nhu cầu. Cơ cấu nguồn cung vẫn chưa tìm được điểm cân bằng, chủ yếu là các sản phẩm cao cấp, được dẫn dắt bởi các chủ đầu tư lớn (chiếm hơn 72% tổng nguồn cung nhà ở mở bán trong quý II), giá trị cao, thiếu hụt nghiêm trọng các sản phẩm nhà ở giá phù hợp.
Thứ hai, do chi phí đầu vào, đặc biệt là chi phí đất đai tăng. Thứ ba, do tâm lý đầu cơ, tích lũy tài sản, kỳ vọng tăng giá trước các thông tin về quy hoạch, sáp nhập, “ăn theo” đại dự án… Và thứ tư, do tốc độ tăng trưởng kinh tế và quá trình đô thị hóa nhanh chóng làm gia tăng nhu cầu cũng góp phần đẩy giá tăng…
“Không chỉ là bài toán thị trường, mà còn là một nguy cơ đối với nền kinh tế”
Trước thực trạng này, các chuyên gia đều đánh giá người thu nhập trung bình và thấp sẽ ngày càng khó tiếp cận nhà ở; đồng thời, gây rủi ro trong quản lý nhà nước.
Chia sẻ với Reatimes, KTS. Phạm Thanh Tùng, Chánh Văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam – chuyên gia giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực quy hoạch và phát triển đô thị nhận định, nguồn cung cho thị trường đang tương đối dồi dào nhưng chủ yếu là phân khúc cao cấp, mà nhu cầu thực sự đối với các sản phẩm này chỉ chiếm một tỷ lệ rất thấp. Trong khi đó, định hướng được lãnh đạo Đảng và Nhà nước nhấn mạnh gần đây là phải tập trung phát triển nhà ở thu nhập thấp, nhà ở xã hội, nhà vừa túi tiền, đó mới là định hướng đúng đắn hướng đến nhu cầu ở thực của đa số người dân.
.png)
KTS Phạm Thanh Tùng – Chánh Văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam.
Ông cảnh báo, nếu thị trường tiếp tục phát triển theo chiều hướng này, thì chỉ khoảng 2 năm nữa, khủng hoảng bất động sản sẽ bộc lộ rõ: “Người dân không mua nhà, không tiếp cận được nhà ở thì hàng tồn kho sẽ ngày một phình to. Đó không chỉ là bài toán thị trường, mà còn là một nguy cơ đối với nền kinh tế. Trung Quốc đã cho chúng ta thấy một bài học kinh nghiệm rõ ràng với hàng loạt thành phố ma, nơi có nhà nhưng không người ở. Do đó, Việt Nam cần có những điều chỉnh kịp thời, nếu không muốn rơi vào tình trạng tương tự”.
Dưới góc nhìn doanh nghiệp, chia sẻ tại một diễn đàn về bất động sản gần đây, ông Nguyễn Trung Vũ – Chủ tịch HĐQT Cen Group cho biết, thị trường đã trải qua 10 năm thiếu nguồn cung trầm trọng, khiến giá bất động sản tăng cao. Đơn cử, dự án 88 Láng Hạ đã tăng giá từ 40 triệu đồng/m2 lên tới 100 triệu đồng/m2, tức là gấp 2,5 lần.
Tuy nhiên, trong giai đoạn sắp tới, ông Vũ dự báo thị trường sẽ chuyển từ thiếu nguồn cung sang dư thừa nguồn cung.
“Chúng ta sẽ sống trong thời kỳ “thừa nguồn cung” bất động sản, nguồn cung sẽ tăng rất khủng khiếp. Các dự án trước đây với quy mô 1.000ha đã được coi là lớn, nhưng giờ đây, các dự án siêu đô thị có diện tích 1.700ha, 4.000ha, thậm chí lên đến 10.000ha đang xuất hiện. Đây là điều chưa từng có. Cuộc chơi mới sẽ hoàn toàn khác biệt, không chỉ thay đổi ở mức độ thông thường mà là sự thay đổi vô cùng lớn”, Chủ tịch Cen Group nói.
.png)
Ông Nguyễn Trung Vũ – Chủ tịch HĐQT Cen Group
Doanh nhân này cũng đề cập đến bài học từ Trung Quốc và cho biết, từ năm 1998 đến 2019, bất động sản nước này tăng trưởng mạnh mẽ, nhưng kết quả là hàng nghìn thành phố ma, dự án bỏ hoang vì không có người ở.
“Sai lầm đó khiến Trung Quốc đang phải trả giá rất nặng, và tôi hy vọng Việt Nam không đi vào vết xe đổ đó. Một dự án bất động sản nếu không có cư dân về ở thì sẽ chết, mà muốn có người dân về ở, dự án cần đầu tư cả một hệ sinh thái: trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, y tế, vui chơi… Giá bất động sản tại trung tâm tăng cao cũng là một phần trong chiến lược giãn dân. Đây là nguồn thu lớn để Nhà nước có thể đầu tư ngược trở lại vào hạ tầng”, ông Nguyễn Trung Vũ nói.
Cần quyết liệt tái cấu trúc thị trường
Đưa ra giải pháp giải bài toán lệch pha cung cầu, “vừa thừa nhà, vừa thiếu nhà”, KTS. Phạm Thanh Tùng nhấn mạnh thêm về vai trò của doanh nghiệp trong việc tái định hình chiến lược phát triển: “Muốn phát triển bền vững, doanh nghiệp phải tham gia vào phát triển nhà ở giá bình dân, nhà ở xã hội, nhưng là nhà ở xã hội đúng nghĩa – đúng cách”.
Ông cho rằng các doanh nghiệp bất động sản đã góp phần chỉnh trang đô thị, nhưng nếu không gắn với người ở thật thì các đô thị đó sẽ thành… đô thị ma. Dự án mà tối đến đi qua không thấy ánh đèn, không thấy người sinh sống thì rõ ràng đã thất bại.
Nếu không có sự điều chỉnh kịp thời sẽ tạo nên những hệ lụy dây chuyền cho thị trường. “Giá đất tăng cao, ngân hàng gánh nặng nợ xấu vì dự án bị thế chấp. Những khu đô thị không dễ để bán được, cứ nằm đó, sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến hệ thống ngân hàng. Bởi bất động sản không phải là tiền và không ai phát triển kinh tế bằng cách chất đống bất động sản. Dòng tiền phải lưu thông, đó mới là nền tảng cho sự phát triển kinh tế lành mạnh”, KTS. Phạm Thanh Tùng nhấn mạnh.
Tóm lại, bức tranh bất động sản hiện tại vẫn cho thấy rõ một nghịch lý: thừa nhà nhưng thiếu nhà ở thực sự cho người dân. Khi nguồn cung chỉ tập trung vào phân khúc cao cấp, trong khi số đông người dân vẫn chưa thể tiếp cận nhà ở cơ bản, thì nguy cơ khủng hoảng là điều không thể xem nhẹ.
Quyết liệt tái cấu trúc thị trường, cân đối lại chiến lược phát triển theo hướng lấy nhu cầu thực làm trung tâm, khuyến khích nhà ở xã hội, hỗ trợ doanh nghiệp đi vào phân khúc hợp lý là chìa khóa để thị trường nhanh chóng phục hồi và phát triển bền vững./.
Nguồn: https://stockbiz.vn/tin-tuc/thi-truong-bat-dong-san-truoc-nguy-co-thua-ma-thieu-nha-va-bai-toan-lech-pha-cung—cau/33876047
