Bất động sản Long An, Đồng Nai lập mặt bằng giá mới, Nam Long (NLG) tiến đến doanh số bán hàng hơn 14.000 tỷ đồng

“Số pre sale là con số lên kế hoạch từ trước nên nếu không đạt được trong tháng 12 thì có thể đạt được trong tháng 1 hoặc tháng 2 của năm sau khi Nam Long đang chuẩn bị mở bán sản phẩm ở nhiều dự án như Izumi City đã có quy hoạch 1/500, Waterpiont giai đoạn 2 đang mở bán, Mizuki chuẩn bị mở bán sản phẩm thấp tầng và cao tầng, dự án mới tại Hải Phòng chuẩn bị chào bán…

Các dự án với từng giai đoạn sẽ có tên thương mại khác nhau, thú vị hơn. Mọi người làm quen với tên dự án mới của Nam Long. Chúng tôi rất tự tin với thị trường bên ngoài, khi các sản phẩm của Nam Long đưa ra giá cả cạnh tranh trên thị trường”, ông Lucas chia sẻ.

Chủ tịch HĐQT Nam Long Nguyễn Xuân Quang nhận xét, thị trường bất động sản mới khởi sắc lại từ đầu năm không có nghĩa bán được hàng ngay mà cần thời gian chuẩn bị. Quá trình đô thị hóa vẫn mạnh mẽ, nhưng từ 2017 nguồn cung thị trường gặp khó khăn vì nhiều lý do, nhất là về pháp lý. Đến nay, thị trường mới có thêm nguồn cung mới và chủ đầu tư nào chuẩn bị kịp đưa sản phẩm ra thị trường thì có cơ hội đón bắt sự phục hồi của thị trường.

“Nam Long đang chuẩn bị nguồn cung tốt nên năm nay doanh số bán hàng là 14.000 tỷ đồng, năm sau doanh số pre sale sẽ tốt hơn là cơ sở cho ghi nhận lợi nhuận trong các năm tiếp theo”, ông Quang nói.

Đồng quan điểm về thị trường, bà Dương Thùy Dung, Tổng giám đốc CBRE Việt Nam cho biết, thông tin ở TP.HCM có 35 dự án được tháo gỡ pháp lý nhưng từ khi được tháo gỡ cho đến khi đưa được sản phẩm ra thị trường lại là chuyện khác. Trong nửa đầu năm 2025, TP.HCM chỉ có 1.500 căn hộ mới được chào bán, so với năm trước thị trường được xem là hồi phục nguồn cung, nhưng so với các năm trước đó và so với thị trường Hà Nội thì vẫn chưa hồi phục hoàn toàn.

Nhìn toàn diện thị trường thì căn hộ cao cấp và hạng sang vẫn chiếm tỷ trọng lớn. Năm 2019, căn hộ trung cấp chiếm 70% và giảm dần đến 2024 chỉ còn chiếm 20%. Năm 2025, nguồn cung tiếp tục hạn chế và phân khúc cao cấp và hạng sang vẫn chiếm tỷ trọng phần lớn. Tỷ lệ hấp thụ dự án mới mở bán bao giờ cũng đạt 70 – 80%. Với dự án nhà liền thổ, nguồn cung còn thấp hơn, tỷ lệ hấp thụ còn cao hơn.

“Khi nhu cầu cao, nguồn cung hạn chế thì hệ quả đương nhiên là giá tăng trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp”, bà Dung cho biết và nêu số liệu, cuối 2024, giá căn hộ tăng 24% so với cùng kỳ 2023; đến giữa 2025 thì giá bán tăng 29% so với cùng kỳ năm trước. Với thị trường nhà liền kề, nhà phố thương mại thì người mua phải bỏ ra 300 triệu đồng/m2 để sở hữu nhà đất khu vực trung tâm TP.HCM.

Do giá tăng cao nên thị trường có xu hướng phát triển ra các vùng lân cận trung tâm TP.HCM. Nhiều chủ đầu tư và người dân đã dịch chuyển ra các vùng lân cận và sau khi sáp nhập các tỉnh thành, xu hướng này càng trở nên mạnh mẽ hơn.

Với nhà đất, mức giá bán 200-300 triệu/m2 trong bán kính 10 km từ vùng lõi TP.HCM. Nếu mở rộng đến bán kính 20 km giá giảm một nửa. Bán kính 30km thì giá chỉ còn một phần tư. Giá thấp hơn, có nhiều lựa chọn nếu ra khỏi trung tâm Thành phố, cơ sở hạ tầng đang phát triển tốt càng thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển theo hướng này. Người mua sẵn sàng đi xa hơn để ở môi trường tốt hơn.

Theo CBRE, từ trước năm 2013, dự án bất động sản chỉ nằm trong vành đai 1 của TP.HCM. Từ 2013, thị trường phát triển mạnh mẽ theo đường vành đai 2, 3 và vành đai 4, dù một vài đoạn đang hình thành nhưng các chủ đầu tư bắt đầu đưa dự án ra ngoài khu vực này. Các địa phương như Đồng Nai, Long An, Bình Dương (cũ) bắt đầu hưởng lợi từ sự phát triển ra ngoài khu vực này.

Cơ sở hạ tầng phát triển cùng sự gia tăng nhập cư cũng là yếu tố thúc đẩy nhu cầu nhà ở tăng cao. Tỷ suất nhập cư TP.HCM và Cần Thơ cao nhất là 15,2% , Long An là 9,4% cũng là tỷ suất nhập cư cao trong các địa phương ở phía Nam.

Bước sang năm 2025, theo CBRE, ghi nhận Long An và Đồng Nai thiết lập mặt bằng giá mới với căn hộ. Tại tháng 2/2025, so với cùng kỳ thì giá căn hộ tăng 19% ở Đồng Nai và Long An tăng 90%, vì xuất phát điểm giá khác nhau. Nếu như Long An trước đây chỉ 22 triệu/m2 thì hiện đã lên 37 triệu/m2 với căn hộ trong tháng 6/2025. Tương tự, giá bất động sản gắn liền với đất cũng tăng.

Trong 3 năm tiếp theo, Long An, Bình Dương, Đồng Nai (cũ) thay thế TP.HCM cung cấp nguồn cung dồi dào sản phẩm bất động sản căn hộ và nhà gắn liền đất.

Các chủ đầu tư ở các vùng ven bắt đầu nâng cấp tiêu chuẩn các dự án đầu tư. Trước đây, dự án ở Đồng Nai và Long An chủ yếu là dự án bình dân, còn bây giờ trong nửa đầu năm 2025 đã có dự trung cấp, cận cao cấp. Như vậy, các dự án được cải thiện cả về số lượng và chất lượng.

Dự báo đến 2027, nguồn cung ở TP.HCM có khởi sắc, đón khoảng 5.000 căn hộ chào bán nhưng vẫn khan hiếm trong 3 năm tới. Nguồn cung được bù đắp bởi các tỉnh thành lân cận. Dự báo của CBRE là nguồn cung sẽ được hấp thụ 100% và cao hơn, tức là các dự án tồn kho trước đấy cũng được bán ra dần dần. Thanh khoản của thị trường khá tốt trong năm tới.

Về mức giá, từ 2024 đến 2027, TP.HCM tăng bình quân 10%/năm, còn Long An và Đồng Nai tăng cao hơn. Giá bán căn hộ tại Long An tăng 21%/năm vì giá ban đầu thấp và các chủ đầu tư định vị phân khúc dự án cao hơn.

Nguồn cung nhà gắn với đất tập trung nhiều ở Long An và Đồng Nai, nên tỷ lệ hấp thụ sẽ giảm hơn một chút nhưng vẫn khả quan ở mức 75 – 80%. Giá bán trên thị trường dự báo Long An tăng trưởng 12% năm, Đồng Nai tăng 6%/năm.

Trong 3 năm tới, nguồn cung cả căn hộ và bất động sản gắn với đất đều tăng lên, đặc biệt là nhà phố và nhà phố thương mại, biệt thự do các dự án được chào bán là khu đô thị tích hợp nên chào bán giai đoạn đầu thường là các sản phẩm gắn liền với đất; còn về giá sẽ tăng 2 con số vì định vị sản phẩm ở phân khúc cao hơn.

Bản thân người mua sẽ hướng đến khu đô thị tích hợp all in one vì đã sẵn sàng đi xa hơn một chút, đưa cả gia đình đến ở nên muốn hưởng tiện ích đồng bộ và môi trường xanh sạch đẹp và phát triển bền vững. Cuối cùng họ ưu tiên thương hiệu chủ đầu tư, của nhà vận hành… và hưởng một cộng đồng cư dân văn mình.