Mapletree (kỳ 2): Tham vọng dẫn dắt thị trường kho xây sẵn cho thuê tại Việt Nam

Mapletree (kỳ 2): Tham vọng dẫn dắt thị trường kho xây sẵn cho thuê tại Việt Nam

Sau 20 năm có mặt tại Việt Nam, Mapletree đang khẳng định vị thế dẫn đầu phân khúc kho xây sẵn (Ready-Built Warehouse, RBW) với hơn 26% thị phần. Trong bối cảnh xu hướng “China+1” thúc đẩy dòng vốn FDI mạnh mẽ, Tập đoàn đặt mục tiêu định hình chuẩn mực mới cho ngành logistics Việt Nam.

* Khu đất 13,600m2 mới ở Tây Hồ Tây hé lộ bước đi nào của Mapletree? (Kỳ 1)

Vị thế tiên phong

Hành trình của Mapletree Investments Pte Ltd (Mapletree) tại Việt Nam bắt đầu từ năm 2005 với dự án đầu tiên ở tỉnh Bình Dương cũ, sau đó mở rộng sang Bắc Ninh và nhiều tỉnh công nghiệp trọng điểm khác. Khi thị trường logistics còn sơ khai, bước đi sớm này đã mang lại cho Tập đoàn lợi thế “người đi trước” nhanh chóng xây dựng mạng lưới vững chắc.

Theo thống kê của JLL, đến cuối năm 2024, Mapletree đã nắm giữ 26.3% thị phần kho xây sẵn hạng A, vượt qua nhiều tên tuổi quốc tế. Kết quả này càng đáng chú ý khi ngày càng có nhiều tập đoàn lớn trên thế giới tham gia vào Việt Nam, nơi nhu cầu kho hiện đại tăng mạnh nhờ sản xuất, thương mại điện tử và xuất nhập khẩu.

Mapletree đứng đầu thị phần kho xây sẵn hạng A tại Việt Nam tính đến cuối năm 2024. Nguồn: JLL

Báo cáo của Mapletree cũng chỉ ra, diện tích kho bình quân đầu người tại Việt Nam hiện mới đạt 0.03m2, thấp hơn nhiều so với các nước trong khu vực. Cho thấy dư địa phát triển của phân khúc này còn rất lớn. CEO Hiew Yoon Khong cũng nhận định Việt Nam cùng Ấn Độ sẽ là 2 thị trường logistics tiềm năng nhất châu Á nhờ nguồn cung còn hạn chế nhưng nhu cầu tăng nhanh.

“Chúng tôi đang triển khai quỹ Mapletree Emerging Growth Asia Logistics Development Fund (MEGA) với quy mô 2.4 tỷ SGD, tập trung vào Việt Nam, Malaysia và Ấn Độ – những thị trường thiếu sản phẩm logistics đạt chuẩn quốc tế”, ông Hiew Yoon Khong nói, đồng thời cho rằng đây là phân khúc có thể mang lại lợi nhuận vượt trội và Mapletree đặt mục tiêu đi đầu trong việc định hình.

Ông Hiew Yoon Khong – CEO Mapletree

Tỷ lệ lấp đầy ở mức cao

Tại Việt Nam, báo cáo của Mapletree Logistics Trust (MLT) – “cánh tay” quản lý tài sản logistics của Tập đoàn, cho thấy nhiều dự án đã nhanh chóng đạt tỷ lệ lấp đầy cao. Điển hình như Mapletree Logistics Park Phase 3 và Hung Yen Logistics Park I – 2 dự án MLT nhận chuyển nhượng từ Mapletree trong năm 2024 – với hơn 120,000m2 sàn đã đạt tỷ lệ lấp đầy từ 95-100% tính đến tháng 7/2025 và suất sinh lời ban đầu 7.5%, cao hơn hẳn mức 5.7% ở Malaysia.

Ở Bình Dương cũ, giai đoạn 4 và 6 của Mapletree Logistics Park đều đã kín diện tích. Bắc Giang cũng ghi nhận tiến độ khả quan với Hòa Phú Logistics Park, trong khi dự án lớn nhất là Thuận Thành 1 tại Bắc Ninh đang triển khai với vốn đầu tư 158 triệu SGD, hứa hẹn cung cấp thêm 245,874 m2 khi hoàn thành.

Hiện MLT sở hữu 12 kho xây sẵn tại Việt Nam với tổng diện tích gần 700,000m2 cho thuê. Song song, tập đoàn mẹ cũng đang triển khai thêm khoảng 700,000m2 khác. Danh mục logistics tại Việt Nam của Mapletree cũng đã đạt tỷ lệ lấp đầy gần tuyệt đối, 97.8%.

Trong giai đoạn tới, tập đoàn bất động sản Singapore dự định sẽ mở rộng sang Đồng Nai và cân nhắc các thương vụ ở Vĩnh Phúc hay Long An – những nơi còn quỹ đất và hạ tầng đang được đầu tư mạnh.

Danh mục 12 khu nhà kho xây sẵn của MLT với tỷ lệ lấp đầy gần như 100%. Nguồn: Báo cáo thường niên 2024/2025 của MTL

Trong khi đó, Mapletree sắp bổ sung thêm gần 700,000m2 cho thuê tại Việt Nam. Nguồn: Báo cáo thường niên 2024/2025 của Mapletree

Mô hình xoay vòng vốn đầu tư mang lại kết quả tích cực

Điểm khác biệt của Mapletree so với nhiều nhà phát triển bất động sản khác nằm ở mô hình “lai”: vừa phát triển dự án, vừa quản lý tài sản thông qua quỹ và REITs. Cách tiếp cận này cho phép Tập đoàn vừa thu lợi nhuận từ việc bán tài sản đã vận hành ổn định, vừa tạo nguồn thu dài hạn từ phí quản lý.

Chiến lược “xoay vòng vốn” này thể hiện rõ trong các thương vụ gần đây. Năm tài chính 2024/2025, Mapletree chuyển nhượng 3 kho hạng A tại Việt Nam và Malaysia cho MLT với giá 227 triệu SGD, vừa mang lại lợi nhuận tức thì vừa tăng quy mô quỹ. Trước đó, năm 2020, Tập đoàn từng bán Mapletree Business City tại Bình Dương với giá khoảng 140 triệu SGD, sau đó tiếp tục chuyển giao 3 trung tâm logistics trị giá 96 triệu SGD cho MLT.

Kết quả của chiến lược này phản ánh trực tiếp trong báo cáo tài chính. Sau 1 năm thua lỗ, Mapletree đạt lợi nhuận sau thuế 227 triệu SGD trong năm tài chính 2024/2025, đảo chiều mạnh mẽ so với mức lỗ 577 triệu SGD năm trước. Doanh thu giảm còn 2.23 tỷ SGD do không còn hợp nhất kết quả của MLT, nhưng điểm tích cực là lợi nhuận thường xuyên vẫn duy trì tương đối ổn định ở mức 637 triệu SGD. Tổng tài sản Tập đoàn đang quản lý (AUM) đạt 80.3 tỷ SGD, trong đó logistics chiếm 42%.

Logistics chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng tài sản Mapletree đang quản lý. Nguồn: Báo cáo thường niên 2024/2025 của Mapletree

Cơ hội từ làn sóng China+1

Theo báo cáo của JLL, tổng diện tích kho tại Việt Nam đạt 7 triệu m2 vào cuối 2024 và dự kiến lên 9.7 triệu m2 năm 2027, tăng gấp 1.4 lần chỉ trong 3 năm. Tỷ trọng kho hiện đại đã chiếm hơn 46% tổng nguồn cung, phản ánh sự chuyển dịch nhanh khỏi mô hình kho truyền thống.

Nhu cầu đến từ nhiều nhóm khách hàng: ở miền Bắc là các tập đoàn sản xuất như Samsung, Foxconn, Luxshare; còn ở miền Nam là các nền tảng thương mại điện tử như Shopee, Lazada, Tiki… Sự xuất hiện của Temu và Shein trong thời gian tới dự kiến sẽ làm nhu cầu tăng thêm, đặc biệt tại các vị trí gần cảng và trung tâm đô thị.

Xu hướng China+1 đang mở ra cơ hội lớn cho Việt Nam, khi nhiều khách thuê từ Trung Quốc chuyển dịch sang Đông Nam Á. So với Thái Lan và Malaysia, tốc độ tăng trưởng diện tích kho bãi hiện đại của Việt Nam vượt trội, chỉ đứng sau Ấn Độ. Giá thuê dự kiến còn tăng, dù suất sinh lời chung có thể điều chỉnh nhẹ từ 8-8.2% xuống còn 7.2-7.5% vào năm 2027.

Một hệ thống kho xây sẵn của Mapletree tại Hưng Yên – Ảnh: Mapletree

Song song với tăng trưởng, Mapletree cũng theo đuổi hướng đi bền vững. Các dự án mới đều hướng tới chứng nhận EDGE và áp dụng green lease (hợp đồng thuê xanh), nhằm giảm chi phí vận hành, nâng cao hiệu quả sử dụng năng lượng và gia tăng giá trị tài sản.

Với lợi thế tiên phong, mạng lưới trải dài từ Bắc vào Nam, khách hàng ổn định và chiến lược xoay vòng vốn hiệu quả, Mapletree đang dần hiện thực hóa tham vọng trở thành người dẫn dắt trong việc định hình chuẩn mực kho bãi hiện đại tại Việt Nam. Trong bối cảnh logistics bước vào giai đoạn bùng nổ, vai trò của tập đoàn Singapore ngày càng rõ rệt, không chỉ là nhà phát triển dự án, mà còn là đơn vị định hình cuộc chơi trong phân khúc kho xây sẵn cho thuê.

Tử Kính

FILI

– 10:00 11/10/2025