SIP: Cơ hội tích lũy dài hạn khi rủi ro chính sách dần hạ nhiệt

Diễn biến giá cổ phiếu và tâm lý thị trường.

Cổ phiếu SIP – CTCP Đầu tư Sài Gòn VRG – hiện vẫn đang giao dịch quanh vùng đáy cũ thiết lập từ tháng 4, thời điểm chịu ảnh hưởng mạnh bởi các lo ngại liên quan đến chính sách thuế quan đối ứng của Hoa Kỳ dưới thời Tổng thống Donald Trump. Diễn biến này cho thấy tâm lý thị trường vẫn còn thận trọng, thậm chí có phần bi quan đối với nhóm doanh nghiệp khu công nghiệp nói chung, vốn được xem là chịu tác động tiêu cực nhất từ căng thẳng thương mại quốc tế. Tuy nhiên, các yếu tố cơ bản đang dần thay đổi theo hướng tích cực, cho thấy định giá hiện tại của SIP có thể đang phản ánh mức rủi ro cao hơn thực tế.

Diễn biến chính sách và bối cảnh vĩ mô mới. 

Sau nhiều lần đàm phán, mức thuế đối ứng mà Mỹ áp dụng với hàng hóa xuất khẩu từ Việt Nam chỉ ở mức 20%, thấp hơn đáng kể so với mức 46% từng được công bố trước đó. Điều này giúp giảm đáng kể áp lực lên chuỗi cung ứng và khả năng cạnh tranh của các doanh nghiệp Việt Nam, đặc biệt là trong lĩnh vực sản xuất – chế biến – lắp ráp vốn chiếm tỷ trọng lớn trong các khu công nghiệp do SIP phát triển và quản lý.

Đáng chú ý, Việt Nam vẫn đang giữ được vị thế hấp dẫn trong khu vực Đông Nam Á khi so sánh với các quốc gia láng giềng như Campuchia và Thái Lan, nơi đang đối mặt với bất ổn chính trị và rủi ro địa chính trị ngày càng gia tăng. Trong bối cảnh đó, Việt Nam tiếp tục nổi lên như điểm đến an toàn và ổn định cho dòng vốn FDI, đặc biệt là các doanh nghiệp đang trong giai đoạn dịch chuyển hoặc mở rộng sản xuất ngoài Trung Quốc.

Cơ cấu khách thuê và mức độ ảnh hưởng từ thuế quan Mỹ.

Hiện nay, 70 – 80% khách thuê tại các khu công nghiệp của SIP là các doanh nghiệp xuất khẩu sang các thị trường ngoài Hoa Kỳ, bao gồm Hồng Kông, Trung Quốc, Nhật Bản, Hàn Quốc và châu Âu. 

Nguồn: Phương Nghi HSC tổng hợp

Nhờ cơ cấu thị trường xuất khẩu đa dạng, Công ty hầu như ít chịu tác động đáng kể từ chính sách thuế quan đối ứng của Mỹ. Các khách hàng chủ lực của SIP tập trung vào ngành dệt may, sợi, dệt (như Worldon, Gain Lucky) và sản xuất lốp xe (như Sailun, Jinyum, ACTR). Đây đều là những ngành thâm dụng lao động, giá trị gia tăng thấp, thường được hưởng mức thuế ưu đãi hoặc không nằm trong nhóm hàng hóa chịu thuế cao từ Mỹ. Điều này giúp rủi ro gián tiếp từ chính sách thương mại Mỹ đối với SIP ở mức thấp.

Cơ cấu doanh thu: Giảm thiểu biến động lớn khi Mảng Tiện ích đóng vai trò trụ cột

Về cơ cấu doanh thu, mảng Tiện ích (phân phối điện, nước) hiện đóng góp hơn 80% tổng doanh thu của SIP. Nguyên nhân là do Công ty áp dụng phương pháp phân bổ doanh thu phân bổ theo thời gian thuê đất đối với mảng bất động sản khu công nghiệp, thay vì ghi nhận một lần toàn bộ doanh thu như nhiều doanh nghiệp cùng ngành (ví dụ: KBC, BCM, IDC). Cách hạch toán này khiến doanh thu và lợi nhuận từ mảng BĐS KCN được phản ánh ổn định và bền vững hơn, đồng thời giảm biến động lợi nhuận theo chu kỳ bàn giao đất.

Nguồn: Phương Nghi HSC tổng hợp

Từ tháng 5/2025, SIP đã áp dụng mức giá mua – bán điện mới, tăng trung bình +4,8% so với trước đó, giúp doanh thu mảng Tiện ích tăng trưởng đáng kể theo giá bán điện. Đây được đánh giá dự kiến tiếp tục là yếu tố hỗ trợ kết quả kinh doanh nửa cuối năm của doanh nghiệp.

Công ty cũng đang triển khai thêm hai trạm biến áp mới tại KCN Phước Đông, dự kiến đưa vào vận hành trong nửa cuối năm 2025. Khi hoàn thành, các trạm này sẽ nâng công suất cấp điện, phục vụ tốt hơn cho nhóm khách hàng thuê đất hiện hữu, đồng thời tăng đóng góp cho doanh thu và lợi nhuận của mảng tiện ích trong giai đoạn 2025–2026 trở đi.

Mảng khu công nghiệp: Động lực dài hạn và định hình các dự án chủ lực

SIP hiện đang sở hữu và vận hành 4 khu công nghiệp trọng điểm tại khu vực phía Nam, trong đó nổi bật là KCN Phước Đông, Long Đức, Lộc An – Bình Sơn và Long Đức 2.

Nguồn: Phương Nghi HSC tổng hợp

Trong quý II/2025, Công ty ghi nhận nợ vay tài chính (Ngắn hạn + Dài hạn) ghi nhận 4.773 Tỷ đồng, tăng +56,8% so với cùng kỳ (YoY) và tăng +16% so với quý trước (QoQ). Nguyên nhân chính là do SIP tăng cường đầu tư vào hoạt động đền bù, giải phóng mặt bằng và hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật cho KCN Phước Đông (568 ha) và KCN Long Đức 2 – hai dự án đang được triển khai đúng theo kế hoạch đề ra.

Theo cập nhật, KCN Phước Đông 3B đã gần hoàn thiện phần hạ tầng vào cuối quý II/2025, dự kiến sẵn sàng bàn giao cho khách hàng thuê trong năm 2026. Trong khi đó, KCN Long Đức 2 đang ở giai đoạn đầu của quá trình phát triển, hướng tới thời điểm đưa vào khai thác từ năm 2027.

Đối với dự án KCN Lộc An – Bình Sơn và Long Đức 2 đều nằm ở vị trí chiến lược, nằm gần sân bay quốc tế Long Thành, giúp gia tăng đáng kể sức hấp dẫn đối với nhà đầu tư nước ngoài. Theo Ban lãnh đạo SIP, chi phí tổng thể hình thành KCN Long Đức 2 khoảng 50 USD/m², trong khi giá cho thuê hiện tại của các khu công nghiệp lân cận (đã gần lấp đầy) đang ở mức 170–180 USD/m². Điều này cho thấy biên lợi nhuận gộp tiềm năng rất cao, là động lực tăng trưởng chính cho giai đoạn sau 2026 khi dự án đi vào hoạt động kinh doanh ổn định.

Đánh giá rủi ro tài chính ảnh hưởng lợi nhuận sắp tới

Việc đẩy mạnh vay vốn trong bối cảnh tiến độ giải phóng mặt bằng và xây dựng hạ tầng diễn ra đồng loạt khiến chi phí lãi vay có xu hướng gia tăng trong nửa cuối năm. Tuy nhiên, xét trên quy mô tổng nguồn vốn hơn 27.000 tỷ đồng, cấu trúc tài chính của SIP vẫn được đánh giá là ổn định và không tạo áp lực đáng kể lên cân đối tài chính tổng thể. Điểm đáng lưu ý tới đây là sự sụt giảm của doanh thu tài chính, khi SIP không còn ghi nhận từ CTCP Cao su Tây Ninh (TRC) khi SIP đã chính thức thoái vốn trong 2 quý đầu năm 2025. Điều này được dự báo sẽ khiến đà tăng trưởng lợi nhuận ròng trong 6 tháng cuối năm 2025 chậm lại, mặc dù mảng hoạt động cốt lõi vẫn duy trì ổn định.

Nhiều năm liền SIP luôn đưa ra kế hoạch kinh doanh thận trọng và kết quả thực hiện đều vượt xa kế hoạch đề ra và thậm chí thiết lập mức lợi nhuận kỷ lục trong năm 2024 đạt 1.170 tỷ đồng. Bước sang năm 2025, trước nền so sánh cao và bối cảnh biến động chính sách thuế quan từ Mỹ, SIP đặt mục tiêu lợi nhuận sau thuế giảm 35% xuống 833 tỷ đồng, cùng doanh thu giảm 33% xuống 5.657 tỷ đồng.

Tính đến hết tháng 6/2025, SIP đã hoàn thành 72% kế hoạch doanh thu và 76% kế hoạch lợi nhuận năm, tương ứng khoảng 52–54% kết quả thực hiện của năm 2024. Trên cơ sở này, chúng tôi dự phóng SIP có thể đạt doanh thu cả năm khoảng 8.000 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế khoảng 1.160 tỷ đồng, tương ứng EPS khoảng 5.000 đồng/cổ phiếu.

Xét theo P/E trung bình 3 năm của SIP ở mức 13 lần, trong khi P/E hiện tại chỉ quanh 10 lần, cổ phiếu đang được giao dịch dưới mức định giá trung bình lịch sử, thậm chí thấp hơn cả giai đoạn điều chỉnh mạnh vào tháng 4/2025. Do đó, trong bối cảnh lợi nhuận duy trì ổn định, dòng tiền từ mảng tiện ích tiếp tục đóng góp tích cực và các khu công nghiệp trọng điểm sắp hoàn thiện, SIP nhiều khả năng đang bị thị trường định giá thấp hơn giá trị nội tại.

Nguồn: https://stockbiz.vn/tin-tuc/sip-co-hoi-tich-luy-dai-han-khi-rui-ro-chinh-sach-dan-ha-nhiet/36322737