Chính sách và kỳ vọng từ nghị trường
Theo báo cáo của Công ty Chứng khoán HSC công bố ngày 30/10/2025, Quốc hội khóa XV dự kiến sẽ thảo luận và thông qua một nghị quyết đặc biệt tại kỳ họp thứ 10, nhằm tháo gỡ những khó khăn trong quá trình triển khai Luật Đất đai 2024. Nghị quyết được thiết kế như một gói cơ chế ngắn hạn, linh hoạt, tập trung vào việc tăng hiệu quả quản lý đất đai và hỗ trợ doanh nghiệp trong giai đoạn đầu áp dụng luật mới.
Dự thảo nghị quyết bao gồm nhiều điểm thay đổi đáng chú ý. Thứ nhất, mở rộng các trường hợp được giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá hoặc đấu thầu, giúp đẩy nhanh tiến độ lựa chọn nhà đầu tư đối với các dự án có tính cấp bách.
Thứ hai, cho phép cơ quan chức năng được thu hồi đất khi công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng đã đạt trên 75% tổng diện tích, tạo điều kiện cho việc triển khai các dự án đang bị chậm do vướng phần nhỏ diện tích còn lại.
Thứ ba, điều chỉnh chu kỳ cập nhật bảng giá đất từ hàng năm sang 5 năm/lần, đồng thời áp dụng hệ số điều chỉnh linh hoạt để phản ánh biến động giá thị trường. Ngoài ra, nghị quyết cũng đề xuất giảm cấp quy hoạch hành chính từ ba xuống hai cấp (tỉnh và phường/xã), kéo dài chu kỳ lập kế hoạch sử dụng đất cấp phường lên 5 năm, cùng với việc cho phép doanh nghiệp được lựa chọn nộp tiền sử dụng đất theo năm hoặc một lần cho toàn bộ thời hạn thuê.
HSC đánh giá, các điều chỉnh này nếu được thông qua sẽ mang lại tác động tích cực đối với toàn ngành bất động sản, đặc biệt trong bối cảnh nhiều dự án đang chậm tiến độ do quy trình thủ tục kéo dài. Các thay đổi có thể giúp giảm chi phí đất, rút ngắn thời gian phê duyệt, đồng thời cải thiện dòng tiền cho doanh nghiệp phát triển dự án. Theo HSC, việc áp dụng cơ chế linh hoạt trong giai đoạn đầu thực thi Luật Đất đai 2024 là cần thiết để duy trì ổn định thị trường và thúc đẩy đầu tư mới.
Doanh nghiệp hưởng lợi
Theo phân tích của HSC, nhóm doanh nghiệp phát triển bất động sản có thể hưởng lợi nhiều nhất từ các quy định mới bao gồm Khang Điền (KDH), Vinhomes (VHM), Novaland (NVL), Đất Xanh (DXG), Nam Long (NLG) và Phát Đạt (PDR). Mức độ tác động khác nhau tùy thuộc vào danh mục dự án, vị trí quỹ đất và tiến độ pháp lý hiện tại.
Đối với KDH, dự án khu đô thị Tân Tạo tại TP.HCM đã đạt hơn 80% tiến độ bồi thường. Việc bổ sung cơ chế cho phép thu hồi đất khi đạt trên 75% diện tích được đánh giá có thể giúp KDH đẩy nhanh công tác hoàn thiện mặt bằng và rút ngắn thời gian triển khai xây dựng. Đây là yếu tố quan trọng, bởi phần diện tích còn lại chủ yếu nằm rải rác, gây khó khăn cho việc phân khu và phát triển hạ tầng.
Với VHM, HSC nhận định doanh nghiệp có thể hưởng lợi từ việc bổ sung hình thức thu hồi đất cho các dự án BT, qua đó rút ngắn thời gian hoàn tất thủ tục giao đất. Quỹ đất lớn của VHM, bao gồm nhiều dự án đang trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư, có thể được thúc đẩy tiến độ khi quy định mới có hiệu lực.
Đối với NVL, các quy định cho phép nộp tiền sử dụng đất một lần thay vì theo năm được kỳ vọng giúp doanh nghiệp cải thiện dòng tiền. NVL hiện sở hữu nhiều dự án du lịch – nghỉ dưỡng có quy mô lớn, vốn chịu áp lực chi phí sử dụng đất cao. Ngoài ra, quy định cập nhật bảng giá đất 5 năm/lần cũng có thể giúp ổn định chi phí đầu vào, hỗ trợ doanh nghiệp hoạch định tài chính dài hạn.
Các doanh nghiệp như NLG, DXG và PDR được đánh giá hưởng lợi gián tiếp. Việc đơn giản hóa thủ tục quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất sẽ giúp các dự án của nhóm này rút ngắn thời gian phê duyệt. HSC cho rằng quy trình tinh gọn hơn sẽ giúp cải thiện khả năng dự báo doanh thu và giảm chi phí cơ hội do thời gian chờ cấp phép kéo dài.
Theo kỳ vọng của HSC, NLG được khuyến nghị mua vào với giá mục tiêu 47.283 đồng/cp; DXG 28.600 đồng/cp; KDH 39.700 đồng/cp. NVL và VHM được khuyến nghị nắm giữ, phản ánh đánh giá trung lập trong ngắn hạn; PDR được xếp vào nhóm giảm tỷ trọng do yếu tố rủi ro riêng. Tất cả các mức giá trên được xác định dựa trên dữ liệu cập nhật đến ngày 22/10/2025.
HSC cũng lưu ý rằng tiến độ triển khai thực tế tại các địa phương vẫn là yếu tố quyết định tác động cuối cùng của nghị quyết. Nghị quyết 171/2024/QH15 ban hành trước đó cho phép thí điểm thu hồi đất đối với một số dự án nhà ở thương mại nhưng mất gần 10 tháng để được triển khai tại TP.HCM. Do đó, mức độ hưởng lợi của từng doanh nghiệp vẫn phụ thuộc vào khả năng thực thi của chính quyền địa phương và sự thống nhất trong hướng dẫn chi tiết sau khi nghị quyết được ban hành.
Nguồn: https://kinhtechungkhoan.vn/sap-co-thay-doi-lon-novaland-vinhomes-dang-trong-tam-the-cho-1412081.html
