Áp lực tài chính kéo dài
Báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2025 của Tập đoàn Novaland (NVL) cho thấy doanh nghiệp vẫn đang trong giai đoạn khó khăn khi tiếp tục ghi nhận khoản lỗ sau thuế hơn 1.153 tỷ đồng. Đây là quý thứ ba liên tiếp Novaland âm lợi nhuận, dù doanh thu thuần vẫn đạt 1.683 tỷ đồng và lãi tài chính 456 tỷ đồng. Lũy kế 9 tháng, doanh nghiệp lỗ khoảng 1.820 tỷ đồng, giảm so với cùng kỳ năm 2024 nhưng vẫn phản ánh áp lực lớn về tài chính và dòng tiền.
Cơ cấu tài sản của Novaland hiện cho thấy tỷ trọng hàng tồn kho chiếm gần 64% tổng tài sản, tương ứng khoảng 152,2 nghìn tỷ đồng, phần lớn giá trị này là chi phí dở dang tại các dự án bất động sản đang triển khai và phần lớn được sử dụng làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay. Tỷ lệ tồn kho cao giúp doanh nghiệp duy trì năng lực thế chấp, nhưng đồng thời khiến dòng vốn lưu chuyển chậm, ảnh hưởng đến khả năng thu hồi tiền mặt.
Theo báo cáo, Novaland trong quý III đã tập trung nguồn lực vào các dự án trọng điểm sau khi hoàn tất phần lớn thủ tục pháp lý quan trọng. Trong 9 tháng đầu năm, tập đoàn đã bàn giao khoảng 720 sản phẩm cho khách hàng. Riêng tại NovaWorld Phan Thiết, hơn 1.500 sản phẩm đã được bàn giao, trong đó có 750 căn hoàn thiện nội thất và đưa vào khai thác cho thuê. Dự án Aqua City cũng ghi nhận trên 1.000 sản phẩm được bàn giao, cho thấy sự chuyển dịch từ giai đoạn đầu tư sang khai thác thương mại. Tuy nhiên, doanh thu và lợi nhuận chưa đủ để bù đắp chi phí tài chính và các khoản dự phòng lớn được trích lập trong kỳ.
Dự án trọng tâm của kỳ vọng
Trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn còn trầm lắng, dự án Lakeview City (TP.HCM) được xem là nhân tố có thể tạo bước ngoặt đáng kể đối với Novaland. Doanh nghiệp hiện đang chờ phán quyết cuối cùng về nghĩa vụ tiền sử dụng đất của dự án này, với quy mô nghĩa vụ hơn 6.700 tỷ đồng. Nếu được phê duyệt giá đất và hoàn tất nghĩa vụ theo quy định, phần dự phòng đã trích trước đó có thể được hoàn nhập, góp phần đáng kể vào kết quả lợi nhuận năm 2025.
Theo ước tính của BSC Research, khoản hoàn nhập tiềm năng tại Lakeview City có thể lên tới khoảng 4.358 tỷ đồng nếu hồ sơ pháp lý được chốt trong năm 2025. Con số này lớn hơn mức lỗ lũy kế 9 tháng đầu năm. Theo đó, về mặt kế toán, khoản tiền này có thể đủ để giúp Novaland quay lại vùng lợi nhuận dương nếu được ghi nhận đúng thời điểm.
Cuối tháng 10/2025, Hội đồng Thẩm định giá đất TP.HCM đã tổ chức cuộc họp để xác định lại giá đất khu Nam Rạch Chiếc, nơi có dự án Lakeview City. Hồ sơ thẩm định đã được Sở Tài nguyên và Môi trường trình lên các cơ quan liên quan để xem xét theo quy định.
Dự án Lakeview City thuộc diện các dự án được tháo gỡ vướng mắc theo Nghị quyết số 170/2024/QH15 của Quốc hội, quy định về cơ chế, chính sách đặc thù nhằm xử lý khó khăn đối với các dự án và đất đai vướng kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án tại TP.HCM, Đà Nẵng và Khánh Hòa. Việc tháo gỡ pháp lý tại Lakeview City vì thế không chỉ mang ý nghĩa với riêng Novaland mà còn là bước triển khai thực tế cho Nghị quyết 170 – một khung pháp lý quan trọng đang được áp dụng thí điểm tại các địa phương có nhiều dự án bị “đóng băng”.
Lakeview City là dự án đô thị thấp tầng nằm trong khu đô thị Nam Rạch Chiếc (TP.Thủ Đức), quy mô hơn 30 ha, gồm khoảng 960 căn biệt thự và nhà phố. Dự án được đánh giá cao về vị trí khi tiếp giáp cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây và gần khu trung tâm tài chính Thủ Thiêm. Sau khi hoàn thiện, khu đô thị đã có hạ tầng đồng bộ, các tiện ích nội khu như trung tâm mua sắm, cụm trường học, khu thể thao, chăm sóc sức khỏe… Việc hoàn tất pháp lý dự án sẽ tạo điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho cư dân, đồng thời cho phép doanh nghiệp khai thác, chuyển nhượng và thu hồi vốn tại các lô còn lại.
Phép thử pháp lý và bài toán dòng tiền
Lakeview City từng vướng tranh chấp về thời điểm xác định giá đất. Năm 2016, UBND TP.HCM đã ban hành quyết định định giá đất tại thời điểm năm 2008 cho cả hai dự án liên quan, gồm khu tái định cư Bình Khánh (30,2 ha) và khu đất 30,1 ha Nam Rạch Chiếc (Lakeview City). Tuy nhiên, đến tháng 12/2020, thành phố ban hành quyết định mới xác định giá đất tại thời điểm tháng 4/2017, dẫn đến việc Cục Thuế TP.HCM thông báo nghĩa vụ tài chính gần 5.176 tỷ đồng. Novaland không đồng thuận vì cho rằng doanh nghiệp đã hoàn tất bồi thường, giải phóng mặt bằng từ năm 2008, theo quyết định giao đất ban hành từ năm 2004. Sự chênh lệch thời điểm này là nguyên nhân khiến dự án dù đã bàn giao nhà từ năm 2018 nhưng đến nay cư dân vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trong thời gian qua, doanh nghiệp đã nhiều lần kiến nghị lên UBND TP.HCM và các sở, ngành để xem xét, xử lý dứt điểm. Nếu hồ sơ được phê duyệt và nghĩa vụ tài chính được xác định lại, khoản dự phòng trước đây của Novaland có thể được hoàn nhập. Điều này không chỉ cải thiện kết quả lợi nhuận mà còn giúp dòng tiền của doanh nghiệp được giải phóng, khi các sản phẩm còn lại có thể đưa vào kinh doanh, bán hàng và thu hồi vốn.
Việc tháo gỡ pháp lý tại Lakeview City vì thế được coi là “phép thử” đối với năng lực tái cấu trúc của Novaland trong giai đoạn hiện nay. Dự án này có thể đóng vai trò quan trọng trong việc giảm áp lực tài chính, đồng thời củng cố niềm tin của thị trường vào khả năng phục hồi của doanh nghiệp sau nhiều quý thua lỗ liên tiếp. Kết quả xử lý hồ sơ pháp lý trong những tháng cuối năm 2025 sẽ là yếu tố then chốt định hình triển vọng tài chính của Novaland trong năm tới.
Nguồn: https://kinhtechungkhoan.vn/co-hoi-de-novaland-nvl-lat-nguoc-the-co-1412759.html
