“Của để dành” của doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp tăng mạnh

Nguồn thu tương lai trải rộng ở nhiều doanh nghiệp lớn

Số liệu cập nhật đến 30/9/2025 cho thấy doanh thu chưa thực hiện của các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp đã tăng lên khoảng 61.000 tỷ đồng, cao hơn 9% so với đầu năm. Đây là phần doanh thu đã ký kết với khách thuê nhưng chưa đủ điều kiện ghi nhận, thường phụ thuộc vào tiến độ bàn giao hạ tầng, hoàn thiện pháp lý hoặc đưa nhà xưởng vào vận hành.

Tỷ lệ doanh thu chưa thực hiện trên doanh thu bình quân ba năm vượt 80%, mức cao nhất trong vòng 5 năm. Điều này phản ánh tiến độ thanh toán của khách thuê tiếp tục cải thiện, đồng thời xác nhận nền nhu cầu thuê đất vẫn duy trì mạnh, bất chấp những biến động từ thuế quan đối ứng của Mỹ hay các yếu tố địa chính trị trong khu vực.

Dữ liệu cũng cho thấy doanh thu cho thuê lũy kế 9 tháng tăng trên 30%, cho thấy thị trường không chỉ ghi nhận nhiều hợp đồng mới mà còn duy trì tốc độ triển khai các gói thuê lớn đã ký từ những năm trước. Với độ trễ đặc trưng của ngành, lượng doanh thu chưa thực hiện này sẽ tiếp tục được chuyển thành lợi nhuận trong các quý tiếp theo, đặc biệt giai đoạn 2026–2027 khi nhiều khu công nghiệp mới hoàn thành hạ tầng.

Nhiều doanh nghiệp đầu ngành ghi nhận mức tăng khá lớn ở khoản mục “của để dành” này. Cụ thể, NTC sau khi đưa KCN Nam Tân Uyên 2 mở rộng vào khai thác từ quý 2/2025 đang sở hữu tỷ lệ doanh thu chưa thực hiện cao nhất trong nhóm. SIP ghi nhận hơn 13.200 tỷ đồng doanh thu chưa thực hiện khi các khu công nghiệp Phước Đông, Đông Nam, Lê Minh Xuân 3 bước vào giai đoạn cho thuê mạnh hơn.

Ở nhóm mở rộng quỹ đất nhanh, IDC tiếp tục tăng lượng doanh thu chưa thực hiện tại các dự án Phú Mỹ 2 mở rộng, Quế Võ II, Cầu Nghìn và Hữu Thạnh. Đây là những khu công nghiệp đã đạt tỷ lệ hấp thụ tương đối tốt và sẽ đóng góp ổn định vào dòng tiền khi hạ tầng hoàn thiện. Với tổng lượng doanh thu chưa thực hiện hơn 6.000 tỷ đồng, IDC được đánh giá còn dư địa lớn để tiếp tục cải thiện trong 2026.

Nhóm doanh nghiệp cao su chuyển đổi sang KCN như PHR, DPR, GVR cũng duy trì khoản mục này ở mức cao, chủ yếu đến từ việc chuyển đổi đất cao su sang đất công nghiệp. Các dự án như VSIP III, Bắc Tân Uyên 1 hay KCN Tân Lập – Tân Bình đang tạo ra nguồn doanh thu chờ ghi nhận lớn, bên cạnh khoản thu đền bù đất dự kiến sẽ đóng góp vào lợi nhuận khi các hạng mục GPMB hoàn tất.

Xét ở quy mô toàn ngành, doanh thu chưa thực hiện tăng đều qua các năm, song tăng mạnh nhất giai đoạn 2023–2025 khi nhu cầu thuê đất của nhóm FDI mở rộng vào Việt Nam, đặc biệt ở các lĩnh vực bán dẫn, thiết bị điện tử, năng lượng tái tạo và logistics.

Nền tảng quan trọng cho chu kỳ tăng trưởng mới

Trong bối cảnh nguồn cung mới cần thời gian để triển khai, lượng doanh thu chưa thực hiện lớn giúp các doanh nghiệp Bất động sản KCN có dư địa tăng trưởng ổn định hơn, hạn chế rủi ro biến động theo chu kỳ thu hút FDI. Đây cũng là tín hiệu cho thấy dòng tiền đã vào trước, tạo nền tảng tài chính để doanh nghiệp tái đầu tư vào các khu công nghiệp thế hệ mới.

Theo số liệu được cập nhật từ Agriseco Research cho thấy, kể từ cuối năm 2024, tỷ lệ doanh thu chưa thực hiện/doanh thu bình quân liên tục giữ ở mức cao. Khoản mục này đóng vai trò như “vùng đệm” cho báo cáo tài chính khi nhiều hợp đồng đã thu tiền nhưng chưa ghi nhận vào lợi nhuận. Nhờ đó, nhiều doanh nghiệp vẫn duy trì được tốc độ tăng trưởng lợi nhuận dù doanh số cho thuê ngắn hạn có dấu hiệu chững lại do tâm lý thận trọng từ thuế quan Mỹ.

Trên thực tế, các doanh nghiệp có quỹ đất lớn và vị trí chiến lược như Bắc Ninh, Hải Phòng, Long An, Bình Dương đang ghi nhận lượng doanh thu chưa thực hiện cao nhất. Điều này phù hợp với xu hướng các tập đoàn FDI mở rộng chuỗi cung ứng, đặc biệt khi giá thuê đất tại Việt Nam vẫn thấp hơn 15–20% so với Malaysia hay Indonesia.

Các chuyên gia cũng cho rằng lượng doanh thu chưa thực hiện 61.000 tỷ đồng sẽ tiếp tục duy trì đà tăng khi giai đoạn 2025–2027 dự kiến có hàng loạt khu công nghiệp mới đi vào vận hành như Tràng Duệ 3, Nam Tân Uyên 3, Phú Long, Mỹ Xuân B1 mở rộng hay các dự án mới của VGC tại Sông Công II và Dốc Đá Trắng. Khi hạ tầng hoàn thành, việc chuyển hóa khoản mục này thành doanh thu thực sẽ góp phần tạo đột biến về lợi nhuận, nhất là ở các doanh nghiệp đang sở hữu tỷ lệ hấp thụ cao.

Trong ngắn hạn, nhóm BCM, KBC, SIP, IDC, VGC và các doanh nghiệp cao su được đánh giá hưởng lợi trực tiếp, khi đều đang sở hữu lượng doanh thu chưa thực hiện lớn và quỹ đất sẵn sàng cho thuê nhiều nhất ngành.

Về dài hạn, khoản “của để dành” giúp các doanh nghiệp vừa có dòng tiền ổn định, vừa củng cố khả năng mở rộng các khu công nghiệp mới. Những doanh nghiệp có tỷ lệ doanh thu chưa thực hiện cao nhưng vẫn duy trì tốc độ triển khai hạ tầng tốt, được đánh giá sẽ dẫn dắt chu kỳ tăng trưởng giai đoạn 2026–2027.

Nguồn: https://kinhtechungkhoan.vn/cua-de-danh-cua-doanh-nghiep-bat-dong-san-khu-cong-nghiep-tang-manh-1414892.html