Đầu tư Hải Phát (HPX) và kỳ vọng hợp tác chưa thành

Từ kỳ vọng hợp tác đến hoán đổi nợ

Trước thời điểm niêm yết trên HOSE vào tháng 7/2018, Đầu tư Hải Phát (mã HPX) được đánh giá là một trong những doanh nghiệp bất động sản phía Bắc có tốc độ tăng trưởng khá. Doanh nghiệp đã tổ chức các buổi roadshow tại hai miền nhằm giới thiệu tiềm lực tài chính, kế hoạch mở rộng quỹ đất và chiến lược hợp tác, trong đó đáng chú ý là việc bắt tay với Công ty cổ phần Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân (Địa ốc Hoàng Quân, mã HQC), đơn vị có nhiều dự án nhà ở xã hội tại khu vực phía Nam.

Tại các buổi giới thiệu năm 2018, Đầu tư Hải Phát cho biết, hai bên dự kiến hợp tác triển khai dự án 198 ha tại Hàm Tiến, tỉnh Bình Thuận (nay là tỉnh Lâm Đồng), với tổng mức đầu tư 9.831 tỷ đồng. Dự án được kỳ vọng hoàn thành trong giai đoạn 2018-2024 và bắt đầu ghi nhận doanh thu từ năm 2020 với khoảng 1.800 tỷ đồng. Ban lãnh đạo Đầu tư Hải Phát khi đó nhấn mạnh, đây là bước đi đầu tiên trong chiến lược mở rộng hoạt động ra ngoài khu vực phía Bắc, đồng thời kỳ vọng mối quan hệ hợp tác sẽ tiếp tục được mở rộng trong tương lai.

Tuy nhiên, những kỳ vọng này đã không trở thành hiện thực. Tại Đại hội đồng cổ đông năm 2025, Chủ tịch Hội đồng quản trị Địa ốc Hoàng Quân Trương Anh Tuấn cho biết, hai doanh nghiệp đã thống nhất tạm dừng triển khai dự án Hàm Tiến. Dù vẫn duy trì mối liên kết, song đến nay, kế hoạch hợp tác cụ thể giữa hai bên vẫn chưa được tái khởi động.

Sau thời gian hạn chế chuyển nhượng một năm, nếu giá trị cổ phiếu HQC nhận hoán đổi thấp hơn giá trị khoản nợ, Địa ốc Hoàng Quân sẽ bù đắp phần chênh lệch.

Đáng chú ý, Đầu tư Hải Phát đã đồng ý phương án hoán đổi 212 tỷ đồng nợ phải thu tại Địa ốc Hoàng Quân thành 21,2 triệu cổ phiếu HQC, với thời gian thực hiện trong giai đoạn 2025-2026. Lượng cổ phiếu này sẽ bị hạn chế chuyển nhượng trong vòng một năm kể từ ngày phát hành. Tính theo giá thị trường ngày 18/12/2025 của cổ phiếu HQC là 3.110 đồng/cổ phiếu, giá trị số cổ phần nhận về hơn 66,1 tỷ đồng, thấp hơn 68,9% so với giá trị khoản nợ.

Thực tế, Địa ốc Hoàng Quân liên tục không hoàn thành các kế hoạch kinh doanh đề ra, trong khi mục tiêu đưa cổ phiếu trở lại mệnh giá nhiều năm liền vẫn chưa đạt được. Tại thời điểm 30/9/2025, Địa ốc Hoàng Quân có 27,3 tỷ đồng tiền mặt, trong khi tổng dư nợ vay là 1.697 tỷ đồng, tương đương 31,4% vốn chủ sở hữu. Doanh nghiệp đã đẩy mạnh tái cấu trúc, trong đó có việc chấm dứt hoạt động 5/18 chi nhánh.

Trong bối cảnh đó, Đầu tư Hải Phát chấp nhận hoán đổi nợ thành cổ phiếu với giá thấp, giúp từng bước thu hồi công nợ và duy trì quan hệ với đối tác.

Theo Đầu tư Hải Phát, ngoài số cổ phiếu HQC hoán đổi, Địa ốc Hoàng Quân còn cam kết bổ sung các tài sản bảo đảm khác như cổ phiếu HQC của bên thứ ba, tiền mặt hoặc bất động sản. Theo đó, khi Đầu tư Hải Phát thực hiện thoái vốn số cổ phần này sau thời gian hạn chế chuyển nhượng, nếu giá trị thu hồi thấp hơn 212 tỷ đồng thì Địa ốc Hoàng Quân sẽ bù đắp phần chênh lệch.

Kết quả kinh doanh và cổ phiếu biến động mạnh

Trước khi niêm yết, Đầu tư Hải Phát từng đặt ra các mục tiêu tăng trưởng khá tham vọng. Doanh nghiệp dự kiến năm 2018 đạt doanh thu 3.200 tỷ đồng và lợi nhuận ròng 450 tỷ đồng; năm 2019, doanh thu 4.300 tỷ đồng và lợi nhuận 720 tỷ đồng; năm 2020, doanh thu 5.500 tỷ đồng và lợi nhuận khoảng 950 tỷ đồng.

Thực tế, kết quả kinh doanh chỉ tích cực trong năm đầu niêm yết. Năm 2018, lợi nhuận sau thuế đạt 452,3 tỷ đồng, gần sát kế hoạch đề ra. Năm 2019, lợi nhuận gần như đi ngang (453 tỷ đồng) và sang năm 2020 giảm mạnh, chỉ còn 97,6 tỷ đồng. Năm 2021, lợi nhuận tăng lên gần 250 tỷ đồng, nhưng năm 2022 lỗ 58,3 tỷ đồng. Năm 2023, lợi nhuận đạt gần 135 tỷ đồng, sang năm 2024 giảm 54,4%, xuống 61,5 tỷ đồng (các chỉ tiêu hiệu quả đều ở mức thấp, với ROA đạt 0,72% và ROE đạt 1,7%, thấp hơn đáng kể so với mặt bằng chung của ngành bất động sản).

Trong 9 tháng đầu năm 2025, Đầu tư Hải Phát ghi nhận doanh thu 713,9 tỷ đồng, giảm 34,1% so với cùng kỳ; lợi nhuận ròng đạt 55,9 tỷ đồng, giảm 5,4% và hoàn thành 40,8% kế hoạch năm.

Trên sàn chứng khoán, cổ phiếu HPX từ mức đỉnh khoảng 40.000 đồng/cổ phiếu vào ngày 26/11/2021 đến ngày 18/12/2025 chỉ còn 4.770 đồng/cổ phiếu. Cổ phiếu này từng bị đình chỉ giao dịch từ ngày 18/9/2023 đến 20/3/2025 do doanh nghiệp vi phạm quy định về công bố thông tin.