Bất động sản khu công nghiệp: Lợi nhuận dự báo phân hóa dưới tác động nền cao
Theo báo cáo dự báo lợi nhuận quý IV/2025 của MBS Research, nhóm bất động sản khu công nghiệp (KCN) được dự phóng ghi nhận sự phân hóa rõ nét về kết quả kinh doanh trong quý cuối năm. Cụ thể, lợi nhuận ròng quý IV/2025 của nhóm doanh nghiệp KCN trong phạm vi theo dõi được ước tính giảm khoảng 22% so với cùng kỳ năm trước.
MBS cho biết mức sụt giảm này chủ yếu xuất phát từ yếu tố so sánh khi lợi nhuận quý IV/2024 của nhiều doanh nghiệp trong ngành từng ghi nhận nền cao nhờ các khoản thu mang tính không thường xuyên, đặc biệt là hoạt động chuyển nhượng dự án. Khi các khoản thu này không còn lặp lại trong năm nay, lợi nhuận dự báo theo năm vì vậy chịu áp lực đáng kể, dù hoạt động kinh doanh cốt lõi vẫn được duy trì.
Ở chiều vận hành, báo cáo của MBS ghi nhận một số tín hiệu cải thiện trong hoạt động của ngành KCN. Trong giai đoạn từ tháng 8 đến tháng 11/2025, vốn FDI giải ngân vào lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo tăng khoảng 11% so với cùng kỳ; hoạt động xuất nhập khẩu của khối doanh nghiệp FDI cũng ghi nhận mức tăng trưởng hai chữ số. Trên thị trường, các doanh nghiệp phát triển KCN cho biết khách thuê đã quay lại đàm phán, một số biên bản ghi nhớ (MOU) được ký kết, qua đó hỗ trợ triển vọng doanh số cho thuê đất trong quý IV/2025.
Tuy nhiên, MBS cũng lưu ý rằng sự cải thiện về hoạt động cho thuê chưa đủ tạo ra các “điểm rơi” lợi nhuận lớn trong ngắn hạn, đặc biệt khi so sánh với nền lợi nhuận bất thường của cùng kỳ năm trước. Do đó, biến động lợi nhuận quý IV/2025 của nhóm KCN cần được nhìn nhận chủ yếu dưới góc độ kỹ thuật so sánh, thay vì phản ánh sự thay đổi đột ngột của nhu cầu thị trường.
Becamex IDC: Dự báo lợi nhuận giảm mạnh do không còn chuyển nhượng dự án lớn
Trong bức tranh chung của ngành, Becamex IDC (BCM) là doanh nghiệp được MBS dự báo ghi nhận mức giảm lợi nhuận quý IV/2025 sâu nhất. Theo dự phóng, lợi nhuận sau thuế công ty mẹ của BCM trong quý cuối năm có thể giảm khoảng 77% so với cùng kỳ năm trước, xuống còn 328 tỷ đồng.
MBS lý giải rằng mức giảm mạnh này chủ yếu đến từ yếu tố nền so sánh. Trong quý IV/2024, BCM ghi nhận lợi nhuận ở mức cao nhờ phát sinh khoản thu lớn từ hoạt động chuyển nhượng dự án. Sang quý IV/2025, doanh nghiệp không còn ghi nhận khoản chuyển nhượng dự án lớn này, khiến lợi nhuận dự báo quay về mức phản ánh sát hơn hoạt động kinh doanh thường xuyên.
Theo báo cáo, trong quý IV/2025, BCM vẫn duy trì hoạt động cho thuê đất khu công nghiệp tại một số dự án như Bàu Bàng mở rộng và Cây Trường. Tuy nhiên, đóng góp từ hoạt động cho thuê này được đánh giá khó bù đắp khoảng chênh lệch lợi nhuận do thiếu vắng nguồn thu không thường xuyên của cùng kỳ năm trước, dẫn tới mức giảm mạnh khi so sánh theo năm.
Tuy vậy, mức giảm 77% mang tính chất dự báo và chịu ảnh hưởng lớn từ cấu trúc lợi nhuận giữa hai kỳ, không khẳng định hoạt động kinh doanh cốt lõi của BCM suy yếu, mà đến từ sự khác biệt về nguồn ghi nhận lợi nhuận giữa quý IV/2024 và quý IV/2025.
Trở về mặt bằng lợi nhuận vận hành, bức tranh ngành vẫn phụ thuộc chu kỳ KCN
Từ góc độ phân tích, dự báo lợi nhuận quý IV/2025 của BCM cũng phản ánh xu hướng chung đang diễn ra trong nhóm bất động sản khu công nghiệp khi lợi nhuận theo quý ngày càng phụ thuộc nhiều hơn vào tiến độ cho thuê và ghi nhận doanh thu thực tế, thay vì các khoản thu mang tính thời điểm.
MBS đánh giá rằng, trong ngắn hạn, sự thiếu vắng các khoản thu không thường xuyên sẽ tiếp tục tạo áp lực lên tăng trưởng lợi nhuận của một số doanh nghiệp KCN khi so sánh theo năm. Tuy nhiên, về hoạt động, các tín hiệu như dòng vốn FDI giải ngân cải thiện, khách thuê quay lại đàm phán và việc ký kết các MOU mới được xem là yếu tố hỗ trợ cho doanh số cho thuê đất trong các quý tới.
Đối với BCM, kết quả dự báo quý IV/2025 vì vậy mang ý nghĩa điều chỉnh mặt bằng so sánh hơn là phản ánh thay đổi căn bản về năng lực vận hành. Khi hiệu ứng nền cao dần được hấp thụ, lợi nhuận các kỳ sau được kỳ vọng sẽ phản ánh rõ hơn hiệu quả hoạt động cốt lõi của doanh nghiệp trong bối cảnh chu kỳ bất động sản khu công nghiệp tiếp tục vận động theo diễn biến của dòng vốn đầu tư và nhu cầu mở rộng sản xuất.
Ở góc độ dự báo, việc lợi nhuận BCM giảm mạnh trong quý IV/2025 do không còn ghi nhận chuyển nhượng dự án lớn cho thấy tính chu kỳ và đặc thù trong cơ cấu lợi nhuận của ngành KCN. Điều này đồng thời đặt ra yêu cầu thận trọng khi so sánh kết quả kinh doanh giữa các kỳ, nhất là trong giai đoạn ngành đang chuyển từ pha ghi nhận lợi nhuận đột biến sang giai đoạn tăng trưởng dựa nhiều hơn vào hoạt động cho thuê ổn định.
Nguồn: https://kinhtechungkhoan.vn/khong-con-khoan-thu-bat-thuong-loi-nhuan-quy-iv-2025-cua-becamex-idc-bcm-du-bao-giam-77-1420973.html
