Góc nhìn đầu tư 2026: Ngành bất động sản – Tiềm năng tăng trưởng lớn (Kỳ 1)

Góc nhìn đầu tư 2026: Ngành bất động sản – Tiềm năng tăng trưởng lớn (Kỳ 1)

Việt Nam có tốc độ đô thị hóa cao và nhu cầu nhà ở tăng mạnh trong những năm tới. Bên cạnh đó, các dự án cơ sở hạ tầng lớn được triển khai và sáp nhập địa giới hành chính cũng góp phần giúp ngành bất động sản giữ được đà tăng trưởng bền vững.

Bất động sản nhà ở có nhiều động lực phát triển

Tỷ lệ đô thị hóa sẽ tăng mạnh. Theo Bộ Xây dựng, trong năm 2025, cả nước đã chấp thuận chủ trương đầu tư 428 dự án nhà ở thương mại với tổng mức đầu tư vào khoảng 3.8 triệu tỷ đồng; cấp phép xây dựng mới 164 dự án với quy mô khoảng 53 ngàn căn/lô/nền nhà ở, hoàn thành xây dựng 208 dự án với hơn 49,000 căn/lô/nền.

Bên cạnh đó, giá giao dịch bất động sản chung cư tăng từ 20-30% so năm 2024; giá biệt thự và nhà liền kề trong dự án tăng từ 10-20% so năm 2024; giá đất nền tăng từ 20-25% so với năm 2024. Đáng chú ý, nhà ở xã hội phát triển nhanh. Năm 2025, cả nước đã hoàn thành trên 103 ngàn căn nhà ở xã hội, đạt 103% so với chỉ tiêu đề ra; có 20 địa phương hoàn thành hoặc vượt chỉ tiêu được giao.

Tuy nhiên, tỷ lệ đô thị hoá của Việt Nam ước tính chỉ mới đạt khoảng 45% trong năm 2025 (dữ liệu từ Bộ xây dựng). Mức trung bình của khu vực Đông Nam Á vào khoảng 50% và mặt bằng chung của thế giới là 56%. Như vậy, Việt Nam vẫn còn phải cải thiện nhiều trong thời gian tới.

Kết quả dự báo sơ bộ dân số đô thị và đô thị hóa của PGS.TS.KTS Trần Trọng Hanh (Nguyên Hiệu trưởng Trường ĐH Kiến trúc Hà Nội) cho thấy phải đến năm 2050, tỷ lệ đô thị hóa nước ta mới có thể tiệm cận được tỷ lệ đô thị hóa trung bình của thế giới và các nước trong khu vực (tham khảo bảng bên dưới).

Theo số liệu của bảng bên dưới, dân số đô thị và tỷ lệ đô thị hóa sẽ tăng nhanh trong thời gian tới. Điều này khiến cho nhu cầu nhà ở tăng cao. Với tỷ lệ đô thị hóa chỉ ở mức 45% như hiện nay và mục tiêu dự kiến khoảng 67% vào năm 2050 thì nhu cầu nhà ở mới trong thời gian tới là vô cùng lớn trong giai đoạn 2025-2050.

Dự báo dân số đô thị và tỷ lệ đô thị hóa giai đoạn 2030-2050

Nguồn: Tạp chí Xây dựng – Bộ Xây dựng

Các dự án cơ sở hạ tầng lớn được triển khai. Đầu tư công mạnh vào cơ sở hạ tầng tại TP Hà Nội, TP Hồ Chí Minh và các địa phương khác đang tạo lực đẩy rõ rệt cho thị trường bất động sản, khi hệ thống giao thông hoàn thiện thúc đẩy giãn dân ra vùng ven, tăng giá trị đất đai và thu hút các chủ đầu tư mở rộng quỹ đất.

Bên cạnh đó, việc sáp nhập địa giới hành chính cũng được xem là yếu tố kích thích thị trường vì ranh giới hành chính rộng hơn cho phép quy hoạch đồng bộ, phát triển hạ tầng kết nối lớn và tạo quỹ đất mới cho các dự án nhà ở, công nghiệp và thương mại. Mặt khác, chủ trương này cũng sẽ giảm thiểu các tầng lớp trung gian thực hiện thủ tục để phê duyệt dự án. Đây là yếu tố cơ bản giúp giảm rào cản hành chính và thúc đẩy tiến độ thực hiện cho các dự án.

Thống kê các dự án cơ sở hạ tầng trọng điểm quốc gia

Nguồn: Bộ Xây dựng

Hoàn thiện khung pháp lý. Một trong những mảnh ghép quan trọng trong việc hoàn thiện khung pháp lý bất động sản là áp dụng bảng giá đất mới từ đầu năm 2026. Theo Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), bảng giá đất là công cụ quan trọng của Nhà nước để quản lý đất đai, thu ngân sách và làm cơ sở pháp lý cho bồi thường, tái định cư.

Điều này đặt nền móng cho cơ chế minh bạch hơn trong khâu bồi thường, phê duyệt, cấp phép và thông suốt hơn trong giao dịch chuyển nhượng thứ cấp. Nhờ đó, thị trường bất động sản, đặc biệt là TP Hồ Chí Minh và TP Hà Nội, sẽ giữ được sự phát triển ổn định và bền vững.