Hiệu quả khai thác thực tế BĐS nghỉ dưỡng Đà Nẵng còn nhiều dấu hỏi, căn hộ hạng sang và A chiếm 90% nguồn cung

Hiệu quả khai thác thực tế BĐS nghỉ dưỡng Đà Nẵng còn nhiều dấu hỏi, căn hộ hạng sang và A chiếm 90% nguồn cung

Thị trường bất động sản nhà ở Đà Nẵng năm 2025 phục hồi rõ nét ở nhóm nhà ở, trong đó phân khúc căn hộ đóng vai trò đầu tàu. Ngược lại, bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục rơi vào trạng thái giao dịch thấp, dù bức tranh du lịch đã sáng màu hơn so với năm trước.

Theo báo cáo của DKRA Consulting, phân khúc căn hộ là điểm nổi bật nhất trong năm 2025. Nguồn cung sơ cấp đạt gần 8,955 căn, tăng mạnh so với năm trước và là mức cao nhất trong vòng 5 năm. Lượng tiêu thụ đạt khoảng 7,419 căn, đưa tỷ lệ hấp thụ lên 83%, phản ánh sự trở lại khá rõ của sức cầu trên thị trường sơ cấp .

Đáng chú ý, giao dịch không dàn trải mà tập trung chủ yếu vào các dự án mở bán mới, chiếm hơn 90% tổng lượng tiêu thụ. Điều này cho thấy người mua đang ưu tiên những dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ minh bạch và được tung ra đúng thời điểm thị trường cải thiện.

Động lực chính của phân khúc căn hộ đến từ nhóm sản phẩm cao cấp. Căn hộ hạng A và hạng sang chiếm khoảng 90% tổng nguồn cung trong năm, qua đó kéo mặt bằng giá sơ cấp tăng khoảng 10-15% so với cùng kỳ. Trên thị trường thứ cấp, mức tăng còn rõ hơn, dao động 30-35%, tập trung tại khu vực trung tâm và ven biển.

Top 3 nguồn cung sơ cấp của Đà Nẵng nằm ở phường Hòa Xuân, phường An Hải và phường Ngũ Hành Sơn. Trong khi đó, phường Liên Chiểu là nơi ghi nhận giá bán cao nhất, lên đến gần 300 triệu đồng/m2. Nguồn: DKRA

Cùng với căn hộ, thị trường đất nền ghi nhận nguồn cung sơ cấp tăng 79% so với năm 2024; lượng tiêu thụ gấp khoảng 6 lần, giúp tỷ lệ hấp thụ đạt xấp xỉ 60%. Tuy vậy, giao dịch chủ yếu tập trung ở một số dự án mới tại khu vực Ngũ Hành Sơn, cho thấy sự phục hồi vẫn mang tính cục bộ, chưa lan tỏa đồng đều toàn thị trường.

Phân khúc nhà phố và biệt thự kém sôi động hơn. Nguồn cung sơ cấp giảm nhẹ so với năm trước, phần lớn hàng hóa đến từ tồn kho của các dự án đã mở bán trước đó. Thanh khoản có cải thiện khi lượng tiêu thụ tăng hơn 30%, song giao dịch chỉ tập trung tại các dự án quy mô lớn, pháp lý hoàn thiện và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín. Điều này phản ánh tâm lý chọn lọc cao của người mua trong bối cảnh thị trường vẫn trong giai đoạn hồi phục.

Trái ngược với nhóm nhà ở, bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục đối mặt với nhiều khó khăn. Ở phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, nguồn cung tăng nhẹ nhưng chủ yếu đến từ hàng tồn kho cũ, chiếm gần 90% tổng lượng chào bán. Dù lượng tiêu thụ có nhích lên so với nền thấp của năm trước, tỷ lệ hấp thụ vẫn chỉ quanh mức 16%, cho thấy thanh khoản còn rất hạn chế .

Tình trạng trầm lắng còn rõ hơn ở nhà phố và shophouse nghỉ dưỡng khi cả năm không có giao dịch sơ cấp nào, dù nguồn cung vẫn tồn tại. Với condotel, lượng tiêu thụ cải thiện so với năm 2024 nhưng tỷ lệ hấp thụ cũng chỉ đạt khoảng 9%, phản ánh sức cầu yếu và tâm lý thận trọng kéo dài của nhà đầu tư.

Nguồn cung và tiêu thụ sơ cấp của biệt thự nghỉ dưỡng (trên) và nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng (dưới) vẫn ảm đạm. Nguồn: DKRA

Điểm đáng chú ý là sự trầm lắng của bất động sản nghỉ dưỡng diễn ra trong bối cảnh du lịch Đà Nẵng đã phục hồi khá tích cực. Năm 2025, thành phố đón khoảng 17.8 triệu lượt khách, tăng hơn 18% so với năm trước; doanh thu từ hoạt động lưu trú đạt gần 18.5 ngàn tỷ đồng, tăng gần 25%. Tuy nhiên, theo DKRA, các tín hiệu tích cực từ du lịch vẫn chưa đủ mạnh để tạo cú hích cho thị trường nghỉ dưỡng, khi niềm tin nhà đầu tư chưa phục hồi, vướng mắc pháp lý kéo dài và hiệu quả khai thác thực tế còn nhiều dấu hỏi.

Bước sang năm 2026, DKRA dự báo xu hướng phân hóa này vẫn tiếp diễn. Với phân khúc căn hộ, nguồn cung mới dự kiến duy trì ở mức tương đương năm 2025, khoảng 6,000-7,000 căn, tập trung chủ yếu tại các khu vực Ngũ Hành Sơn, An Hải và Hòa Cường. Phân khúc hạng A và hạng sang tiếp tục giữ vai trò chủ lực, trong khi giá bán sơ cấp được dự báo neo ở mức cao do chi phí đầu vào và tình trạng lệch pha cung – cầu.

Ở đất nền và nhà ở liền thổ, nguồn cung mới được kỳ vọng tăng nhẹ, song giao dịch vẫn tập trung vào các dự án có pháp lý hoàn chỉnh và chủ đầu tư lớn. Thị trường thứ cấp có thể cải thiện dần, đặc biệt với những sản phẩm đã bàn giao và có tính thanh khoản cao.

Ngược lại, bất động sản nghỉ dưỡng được dự báo vẫn đối mặt nhiều thách thức trong năm 2026. Nguồn cung mới tiếp tục khan hiếm, thanh khoản khó cải thiện đáng kể khi các nút thắt pháp lý và niềm tin nhà đầu tư chưa được tháo gỡ. Giá bán sơ cấp nhiều khả năng duy trì ổn định, trong khi các chính sách hỗ trợ tài chính vẫn được áp dụng nhằm kích cầu nhưng hiệu quả chưa thể hiện rõ trong ngắn hạn.

Tử Kính

FILI

– 10:58 23/01/2026