Năm 2025: Phục hồi nhưng lệch pha cung – cầu vẫn kéo dài
Sau giai đoạn phục hồi mang tính kỹ thuật trong năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam được kỳ vọng sẽ bước sang một trạng thái mới từ năm 2026, khi các điểm nghẽn pháp lý từng bước được tháo gỡ, cấu trúc nguồn cung có dấu hiệu điều chỉnh và động lực tăng trưởng dần quay về nhu cầu ở thực. Theo đánh giá của CTCK Rồng Việt (VDSC), đây là giai đoạn thị trường bắt đầu tái cân bằng sau một chu kỳ tăng trưởng kéo dài nhưng thiếu đồng đều giữa cung và cầu.
Tính đến hết quý III/2025, thị trường căn hộ tại các đô thị cấp I như Hà Nội và TP.HCM ghi nhận sự cải thiện rõ rệt về nguồn cung mới so với giai đoạn trầm lắng trước đó. Tuy nhiên, bức tranh phục hồi này vẫn mang tính lệch pha khi phần lớn nguồn cung tiếp tục tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang. Các dự án có mức giá từ 70–120 triệu đồng/m² chiếm tỷ trọng lớn trong tổng lượng sản phẩm mở bán, trong khi phân khúc bình dân và trung cấp vẫn thiếu vắng.
Đáng chú ý, dù cơ cấu nguồn cung chưa phù hợp, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường trong quý III/2025 vẫn đạt mức cao, lên tới 109%. Kết quả này phần nào phản ánh nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn vẫn duy trì ổn định, được hỗ trợ bởi chính sách tín dụng nới lỏng và mặt bằng lãi suất thấp trong năm 2025. Các dự án có vị trí gần trung tâm hoặc mở rộng về các hướng phát triển mới như phía Tây – Bắc Hà Nội và phía Đông TP.HCM tiếp tục ghi nhận sức cầu tốt.
Trong bối cảnh nguồn cung mới chủ yếu thuộc phân khúc cao, mặt bằng giá bán sơ cấp tại hai thị trường cấp I tiếp tục tăng mạnh. Tại Hà Nội, giá bán sơ cấp trung bình trong quý III/2025 đạt khoảng 91 triệu đồng/m², tăng 16% so với quý trước và tăng tới 41% so với cùng kỳ, lần đầu tiên vượt mức giá trung bình tại TP.HCM. Trong khi đó, TP.HCM ghi nhận giá sơ cấp trung bình khoảng 87 triệu đồng/m², tăng 6% theo quý và 31% theo năm, chủ yếu đến từ các dự án cao tầng trung – cao cấp.
Giá bán tăng mạnh trong khi sản phẩm vừa túi tiền khan hiếm đã kéo theo sự leo thang của giá trên thị trường thứ cấp. Theo quan sát của VDSC, nhiều sản phẩm bất động sản thứ cấp tại các đô thị lớn ghi nhận mức tăng giá khoảng 20–30% trong năm 2025, phản ánh nhu cầu mua nhà vẫn hiện hữu nhưng ngày càng chịu áp lực về khả năng chi trả.
Đô thị vệ tinh nổi lên, đặt nền cho chu kỳ tái cân bằng
Khi giá bán tại các thị trường cấp I dần vượt ngưỡng chi trả của phần đông người mua, dòng dịch chuyển nguồn cung và nhu cầu sang các đô thị vệ tinh trở nên rõ nét hơn. Trong quý III/2025, các địa phương như Bình Dương, Long An, Đồng Nai và Bà Rịa – Vũng Tàu nổi lên như những điểm đến mới của nguồn cung căn hộ, đặc biệt ở phân khúc trung cấp. Riêng Bình Dương ghi nhận hơn 4.150 căn hộ mở bán trong kỳ, chiếm tỷ trọng lớn nhất khu vực phía Nam, với mức giá sơ cấp trung bình khoảng 46 triệu đồng/m² – thấp hơn đáng kể so với TP.HCM.
Sự dịch chuyển này không chỉ mang tính ngắn hạn mà được hỗ trợ bởi quá trình đầu tư hạ tầng liên vùng ngày càng mạnh mẽ. Các tuyến vành đai, cao tốc, cầu kết nối giữa Hà Nội, TP.HCM với các tỉnh lân cận đang từng bước rút ngắn thời gian di chuyển, mở rộng không gian phát triển đô thị và tạo điều kiện cho cung – cầu bất động sản lan tỏa ra ngoài khu vực lõi đô thị.
Song song với yếu tố hạ tầng, năm 2025 cũng ghi nhận hàng loạt động thái chính sách nhằm tháo gỡ các vướng mắc pháp lý vốn tồn tại nhiều năm trong thị trường bất động sản. Việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất tại nhiều địa phương, cho phép phát triển nhà ở thương mại thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Nghị định 75, đẩy nhanh thủ tục đầu tư và cơ chế tháo gỡ vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai được kỳ vọng sẽ tạo dư địa cho nguồn cung mới từ năm 2026 trở đi.
Triển vọng 2026: Giá ổn định hơn, thị trường quay về nhu cầu thực
Trên cơ sở các yếu tố nêu trên, VDSC cho rằng thị trường bất động sản năm 2026 sẽ tiếp tục chu kỳ hồi phục nhưng với chất lượng tăng trưởng bền vững hơn. Nguồn cung mới được dự báo tăng rõ rệt, trong đó khu vực ngoại thành và các đô thị vệ tinh đóng vai trò bù đắp đáng kể cho sự hạn chế quỹ đất tại TP.HCM và Hà Nội. Đáng chú ý, động lực thị trường trong giai đoạn tới được dự báo dịch chuyển từ yếu tố “ưu đãi lãi suất” sang “khả năng chi trả thực” của người mua, trong bối cảnh mặt bằng lãi suất năm 2026 được dự báo nhích lên so với giai đoạn trước.
Về mặt bằng giá, sự tham gia trở lại của phân khúc bình dân – trung cấp được kỳ vọng sẽ giúp giá bán tại TP.HCM mới và các đô thị lớn dần ổn định hơn, tránh các nhịp tăng nóng như giai đoạn 2024–2025. Thị trường theo đó có thể bước vào giai đoạn tái cân bằng, nơi cung – cầu tiệm cận nhau hơn và nhu cầu ở thực trở thành trụ cột chính của tăng trưởng, thay vì phụ thuộc vào kỳ vọng đầu cơ hay chu kỳ tín dụng như trước đây.
Nguồn: https://kinhtechungkhoan.vn/vdsc-thi-truong-bat-dong-san-2026-lan-toa-ra-vung-ven-1424927.html
