Giám đốc điều hành RECOF: Không cần dự án quá hoàn hảo, M&A vẫn diễn ra nếu kiểm soát được rủi ro

Giám đốc điều hành RECOF: Không cần dự án quá hoàn hảo, M&A vẫn diễn ra nếu kiểm soát được rủi ro

Theo ông Masataka “Sam” Yoshida, Giám đốc Điều hành Cấp cao, Giám đốc toàn cầu dịch vụ xuyên quốc gia của Tập đoàn RECOF (Nhật Bản), dù áp lực tài chính ngắn hạn có thể đóng vai trò chất xúc tác, hoạt động M&A hiện nay cũng phản ánh một quá trình tái cấu trúc rộng hơn và sự chuẩn bị chiến lược cho giai đoạn tăng trưởng tiếp theo của thị trường.

Từ đầu năm 2026, nhiều thương vụ mua bán – sáp nhập (M&A) trên thị trường bất động sản được công khai, từ chuyển nhượng dự án đến mua bán cổ phần, giá trị thương vụ từ trăm tỷ đến hàng ngàn tỷ đồng.

Loạt thương vụ lớn

Một trong những giao dịch chú ý đến từ Nhà Khang Điền (HOSE: KDH) thông qua Công ty TNHH Kinh doanh Bất động sản Phúc Thông (KDH sở hữu 99% vốn) nhận chuyển nhượng cổ phần chiếm 99% vốn điều lệ CTCP Phát triển Bất động sản An Lập, giá trị thương vụ gần 2,553 tỷ đồng.

Liên quan đến dự án 8.6ha tại phường Dĩ An, Tập đoàn Đất Xanh (HOSE: DXG) thông qua công ty con là CTCP Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Hà An để thực hiện.

Giữa tháng 1, HĐQT Intrescom (HOSE: ITC) thông qua mua 10 triệu cổ phần, giá trị 100 tỷ đồng, để sở hữu 90.58% vốn điều lệ CTCP Kinh doanh Nhà Nam Á – chủ đầu tư dự án chung cư Phước Hội Sea Pearl Apartment tại xã Đất Đỏ TP.HCM (thuộc Bà Rịa Vũng Tàu cũ).

Tháng đầu năm, Địa ốc First Real (HOSE: FIR) thông qua chuyển nhượng toàn bộ 10 triệu cp tại CTCP Thương mại – Dịch vụ – Khách sạn Bạch Đằng, tương đương 22.22% vốn. Thương vụ ước tính mang về tối thiểu 300 tỷ đồng.

Một thương vụ đáng chú ý khác là khoản đầu tư dài hạn hơn 5 ngàn tỷ đồng của Tập đoàn Sunshine (HNX: KSF) vào Kita Invest – đơn vị gắn với dự án nhà ở cao tầng kết hợp thương mại trên lô đất CT05 và CT06 thuộc Khu đô thị Nam Thăng Long, Hà Nội.

Ngoài ra, Taseco Land (HOSE: TAL) đang tìm đối tác để chuyển nhượng phần khách sạn còn lại thuộc tổ hợp Landmark 55 tại khu đô thị Tây Hồ Tây.

Phối cảnh tổ hợp Landmark 55. Nguồn: TAL

Bất động sản tiếp tục dẫn dắt

Theo tổng hợp của Grant Thornton, hai tháng đầu năm, thị trường M&A Việt Nam ghi nhận 27 thương vụ được công bố, tổng giá trị ước tính gần 555 triệu USD. Trong đó, bất động sản tiếp tục là lĩnh vực dẫn dắt.

Điển hình như CTCP Everland An Giang đã chi hơn 489 tỷ đồng để nhận chuyển nhượng phân khu 7.1 rộng khoảng 14.3ha tại dự án DIC Đại Phước City Đồng Nai. Cùng dự án này, CTCP TNT Phú Hòa mua lại các phân khu 1, 2 và 3 với tổng diện tích 30.7ha, giá trị hơn 2,465 tỷ đồng.

Hay Diamond Realty Investment La Pura (thuộc Tập đoàn Mitsubishi) thông qua liên doanh để mua lại toàn bộ cổ phần tại CTCP Bất động sản Đầu tư và Phát triển Cao ốc Thiên Long – chủ đầu tư dự án Thuận An 1 rộng 1.81 ha tại Bình Dương từ Phát Đạt (HOSE: PDR), giá trị thanh toán đợt đầu hơn 1.9 ngàn tỷ đồng.

Động lực thúc đẩy M&A

Theo ông Masataka “Sam” Yoshida, Giám đốc Điều hành Cấp cao, Giám đốc toàn cầu dịch vụ xuyên quốc gia của Tập đoàn RECOF (Nhật Bản), làn sóng M&A bất động sản gần đây tại Việt Nam được thúc đẩy bởi nhiều yếu tố.

Trước hết, áp lực tài chính với một số chủ đầu tư sau giai đoạn 2022-2023 đã buộc nhiều Doanh nghiệp phải chuyển nhượng dự án hoặc bán cổ phần, nhằm tái cân đối dòng tiền, qua đó mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư có tiềm lực mạnh hơn.

Song song đó, việc hoàn thiện dần khung pháp lý đang góp phần khôi phục niềm tin thị trường và kỳ vọng giá tài sản. Khi môi trường pháp lý trở nên rõ ràng hơn và nhu cầu cải thiện cùng với tăng trưởng kinh tế, một số nhà đầu tư đang tìm cách sở hữu dự án sớm để đón đầu chu kỳ tăng trưởng tiếp theo.

Cuối cùng, triển vọng kinh tế vĩ mô vẫn tích cực. Với việc Chính phủ đặt ra các mục tiêu tăng trưởng GDP hai chữ số, cũng thúc đẩy dòng vốn tìm kiếm cơ hội dài hạn.

Nhìn chung, dù áp lực tài chính ngắn hạn có thể đóng vai trò chất xúc tác, hoạt động M&A hiện nay cũng phản ánh quá trình tái cấu trúc rộng hơn và sự chuẩn bị chiến lược cho giai đoạn tăng trưởng tiếp theo của thị trường.

Ông Masataka “Sam” Yoshida, Giám đốc Điều hành Cấp cao, Giám đốc toàn cầu dịch vụ xuyên quốc gia của Tập đoàn RECOF (Nhật Bản)

Pháp lý là một trong những yếu tố quan trọng nhất

Giám đốc Điều hành Tập đoàn RECOF đánh giá tình trạng pháp lý của dự án được xem là một trong những yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến thành công của các giao dịch M&A bất động sản tại Việt Nam.

Trên thực tế, quá trình thẩm định nhằm xác định sớm các rủi ro pháp lý tiềm ẩn và đánh giá liệu chúng có thể được kiểm soát hợp lý trong cấu trúc giao dịch hay không.

Nội dung đầu tiên thường được xem xét là nguồn gốc đất và quy trình thu hồi đất dự án. Bên cạnh yếu tố quan trọng khác là việc xác định và hoàn tất nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất.

Ngoài ra, tình trạng giải phóng mặt bằng và bàn giao đất cũng được đánh giá kỹ lưỡng, vì có thể ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ và tính khả thi của dự án.

“Nhà đầu tư thường rà soát việc tính toán và thanh toán tiền sử dụng đất đã chính xác hay chưa, cũng như các nghĩa vụ còn tồn đọng hoặc khả năng phát sinh điều chỉnh trong tương lai”, theo ông Sam.

Nhìn rộng hơn, quy trình thẩm định còn bao gồm việc xem xét toàn diện khung pháp lý và cấp phép của dự án, chẳng hạn như phê duyệt đầu tư, phê duyệt quy hoạch và giấy phép xây dựng.

Ở nhiều trường hợp, trọng tâm không phải là dự án có hoàn toàn không có vấn đề về pháp lý hay không, mà là hiểu rõ bản chất và mức độ rủi ro, đồng thời đánh giá khả năng xử lý thông qua cấu trúc giao dịch phù hợp, các biện pháp khắc phục hoặc những thỏa thuận sau giao dịch.

Khẩu vị của nhà đầu tư nước ngoài

Ông Sam cho rằng nhà đầu tư nước ngoài sẽ tiếp tục đóng vai trò quan trọng trong thị trường M&A bất động sản Việt Nam năm 2026, đặc biệt khi điều kiện thị trường dần ổn định và khung pháp lý trở nên rõ ràng hơn.

Về phương thức đầu tư, có hai loại cơ hội được xem xét. Các tài sản đã hoàn thiện và tạo dòng tiền, như tòa nhà văn phòng hoặc bất động sản thương mại bán lẻ. Những tài sản này thường mang lại dòng tiền ổn định và rủi ro thấp hơn, phù hợp với khẩu vị của các nhà đầu tư tổ chức. Tuy nhiên, tại Việt Nam, nguồn cung các tài sản đạt chuẩn quốc tế và có lợi suất hấp dẫn vẫn còn hạn chế, khiến cơ hội trong phân khúc này không phải lúc nào cũng dồi dào.

Mặt khác, một số nhà đầu tư cũng sẵn sàng tham gia từ giai đoạn phát triển dự án, thường thông qua hợp tác với các chủ đầu tư trong nước. Hình thức này đòi hỏi tầm nhìn dài hạn và sự phối hợp chặt chẽ với đối tác địa phương, đặc biệt trong các khâu pháp lý, xây dựng, bán hàng và quản lý dự án. Đổi lại, các dự án giai đoạn đầu có thể mang lại tiềm năng gia tăng giá trị và biên lợi nhuận cao hơn khi hoàn thành.

“Nhà đầu tư nước ngoài có xu hướng duy trì cách tiếp cận linh hoạt và cân bằng tùy theo từng cơ hội cụ thể. Trong khi tài sản hoàn chỉnh hấp dẫn nhờ tính ổn định, các dự án đang phát triển cũng thu hút những nhà đầu tư tìm kiếm tăng trưởng dài hạn”, Giám đốc Điều hành Tập đoàn RECOF chia sẻ.

Tiềm năng M&A trong dài hạn

Ông Sam dự báo các quyết định M&A của nhà đầu tư Nhật Bản tại Việt Nam năm 2026 sẽ tiếp tục được định hình bởi sự ổn định vĩ mô và chính sách. Môi trường địa chính trị ổn định, biến động tỷ giá và quá trình tái cấu trúc chuỗi cung ứng vẫn là những yếu tố then chốt.

Về dài hạn, nhà đầu tư Nhật đặc biệt chú trọng đến khả năng chống chịu của nền kinh tế, tính minh bạch của quy định và rủi ro thực thi, hơn là các biến động định giá ngắn hạn.

Về chính sách, Việt Nam hội nhập sâu hơn vào các khuôn khổ thương mại khu vực, định hướng nâng cấp công nghiệp và cải thiện dần các quy định về đầu tư nước ngoài và cạnh tranh là những điểm tích cực. Các quy trình M&A rõ ràng và tiêu chuẩn thực thi minh bạch hơn giúp nâng cao sức hấp dẫn của thị trường.

Về ngành, hoạt động M&A được dự báo sẽ tập trung vào các ngành sản xuất và chuỗi cung ứng, đặc biệt là điện tử, linh kiện chính xác và dịch vụ công nghiệp, khi Doanh nghiệp Nhật tiếp tục đa dạng hóa và củng cố cơ sở sản xuất tại châu Á.

Lĩnh vực logistics và dịch vụ liên quan cũng thu hút sự quan tâm, nhờ quá trình tái cấu trúc chuỗi cung ứng, phát triển hạ tầng và nhu cầu phân phối ngày càng tăng.

Năng lượng tái tạo và hạ tầng liên quan là một trọng tâm khác. Bên cạnh yếu tố ESG, triển vọng tăng trưởng mạnh mẽ của ngành năng lượng Việt Nam, cùng các mục tiêu mở rộng công suất và quy hoạch dài hạn của Chính phủ, đang tạo ra sức hút lớn đối với nhà đầu tư Nhật.

Ngoài ra, y tế và một số ngành tiêu dùng cũng được chú ý nhờ xu hướng nhân khẩu học thuận lợi và nhu cầu nội địa tăng ổn định.

Trong dài hạn, ông Sam nhận định M&A sẽ trở thành công cụ ngày càng quan trọng trong quá trình tái cấu trúc thị trường bất động sản Việt Nam, dù không phải là cơ chế duy nhất.

Đồng thời, M&A cũng thúc đẩy hợp tác giữa nhà đầu tư nước ngoài và Doanh nghiệp trong nước, tạo ra sự bổ trợ lẫn nhau. Nhà đầu tư ngoại có thể cung cấp nguồn vốn ổn định, chi phí thấp đồng thời mang đến thương hiệu, phát triển và tiêu chuẩn quản lý quốc tế. Trong khi đó, đối tác nội địa có thế mạnh về bán hàng, quản lý dự án và vận hành thực tế.

Thanh Tú

FILI

– 08:07 24/03/2026