Thị trường bất động sản TP.HCM đang chứng kiến sự dịch chuyển dòng vốn mạnh mẽ vào các quỹ đất “sạch” pháp lý tại bán đảo này. Trong bối cảnh quỹ đất trung tâm cạn kiệt, các dự án CII Thủ Thiêm sở hữu hạ tầng hoàn thiện và sẵn sàng khai thác đang trở thành tọa độ thu hút sự quan tâm đặc biệt.
Nguồn gốc của khối tài sản này xuất phát từ hợp đồng BT (Xây dựng – Chuyển giao) ký kết năm 2015. Theo đó, CII thực hiện đầu tư hạ tầng khu dân cư phía Bắc và trục đường Bắc Nam – những tuyến xương sống kết nối toàn bộ hệ sinh thái đô thị Thủ Thiêm – để đổi lấy quyền sử dụng đất đối ứng.
Tổng quy mô quỹ đất thanh toán cho doanh nghiệp bao gồm 9 lô với diện tích gần xấp xỉ 9,6 ha). Để dễ hình dung, diện tích này gấp 4 lần diện tích bến Bạch Đằng. Giá trị quyết toán đối ứng được xác định ở mức 2.641 tỷ đồng, mức giá từ 11 năm trước và mang lại giá trị tài sản cực lớn ở hiện tại.
Tuy vậy, hàng chục năm qua các khu đất vẫn trong tình trạng treo “pháp lý” do thiếu quy định cụ thể về thời điểm xác định giá đất trong hợp đồng BT, dẫn đến tranh cãi kéo dài. Nút thắt đó đã được gỡ bỏ nhờ Nghị định 91 về hợp đồng BT năm 2025. Văn bản này cho phép thống nhất xác định giá đất dựa trên mốc thời gian 2015 – 2016 theo đúng hợp đồng đã ký.
Ghi nhận thực tế tại hiện trường ngày 25/3/2026, Công ty TNHH MTV Khu Bắc Thủ Thiêm đã chính thức nhận bàn giao mặt bằng để tiếp tục thi công các hạng mục hạ tầng còn lại. Nhịp độ công trường đang được đẩy cao với mục tiêu hoàn tất các trục giao thông kết nối trực tiếp vào mạng lưới Metro và mô hình TOD của khu vực.
Với mức vốn 2.641 tỷ đồng cho hơn 9,6 ha, giá vốn bình quân của CII chỉ rơi vào khoảng 27,5 triệu đồng/m2. Theo báo cáo từ các đơn vị nghiên cứu như Savills hay Knight Frank, giá đất Thủ Thiêm tại các phân khu lân cận hiện cao gấp hàng chục lần, tạo ra biên độ lợi nhuận tiềm năng rất lớn cho doanh nghiệp.
Hình hài đô thị đã bắt đầu hiện hữu rõ nét tại phân khu Lakeview 1 và 2 (lô 3.1 và 4.7). Khác với các dự án nằm trên giấy, đây là những dãy nhà thấp tầng đã đi vào vận hành, có cư dân sinh sống và giao dịch thực tế, tạo lập một mặt bằng giá tham chiếu bền vững cho toàn bộ quỹ đất còn lại.
Phân khu The River nằm sát bờ sông Sài Gòn, kề cận chân cầu Thủ Thiêm, được xem là biểu tượng cho sự chuyển hóa từ quỹ đất đối ứng BT thành bất động sản hàng hiệu (Branded Residences). Dự án này chứng minh năng lực thực thi của chủ đầu tư trong việc hiện thực hóa giá trị hạ tầng thành các sản phẩm đạt tiêu chuẩn cao cấp quốc tế.
Ở trạng thái chuyển tiếp, dự án D’Verano (lô 3.2) đang trong giai đoạn hoàn thiện cuối cùng. Tốc độ thi công tại đây là minh chứng cho việc khi pháp lý được khơi thông, khoảng cách từ lúc triển khai đến khi ghi nhận doanh thu được rút ngắn đáng kể, giúp tối ưu hóa dòng tiền cho doanh nghiệp.
Tâm điểm chú ý của giới đầu tư hiện đổ dồn vào các lô đất chưa triển khai (3.6 và 4.8). Sau cột mốc bàn giao mặt bằng tháng 3/2026, những “viên kim cương thô” này chính thức nhập cuộc thi công, hứa hẹn sẽ giải tỏa cơn khát nguồn cung căn hộ cao cấp cho lõi trung tâm tài chính Thủ Thiêm trong giai đoạn 2026 – 2027.
Đặc biệt, các lô bám sát bờ sông như 3.13 và 3.16 sở hữu lợi thế cực hiếm về tầm nhìn và không gian kiến trúc. Theo tiêu chuẩn quy hoạch hiện đại, nhóm tài sản này đóng vai trò là “bệ phóng” định giá, kéo toàn bộ giá trị danh mục bất động sản của CII tăng vọt khi các thủ tục pháp lý cuối cùng hoàn tất.
Sự kiện ngày 25/3 đánh dấu bước chuyển pha lịch sử, đưa dự án rời vùng “đóng băng” pháp lý để tiến vào giai đoạn đo lường bằng tiến độ thực tế và hiệu quả sinh lời. Với hạ tầng kết nối xuyên suốt tới các tuyến Vành đai và hệ thống giao thông liên vùng, quỹ đất CII tại Thủ Thiêm đang được thị trường định giá lại theo đúng vị thế của một “đế chế” bất động sản hạ tầng.
Nguồn: https://cafef.vn/toan-canh-quy-dat-cua-ong-trum-thu-thiem-rong-gap-4-lan-ben-bach-dang-gia-thi-truong-gap-hang-chuc-lan-gia-von-188260409165113554.chn
