Khi lãi suất tăng mạnh, bất động sản – cổ phiếu – vàng diễn biến ra sao?

Khi lãi suất tăng mạnh, bất động sản – cổ phiếu – vàng diễn biến ra sao?

Nền kinh tế Việt Nam trong hơn 2 thập niên qua là một tiến trình đan xen giữa tăng trưởng cao và những giai đoạn điều chỉnh khốc liệt khi vĩ mô trở nên bất ổn. Trong đó, môi trường chính sách tiền tệ, mà thể hiện trực quan qua biến động của mặt bằng lãi suất, đóng vai trò van điều tiết dòng vốn chảy vào các kênh tài sản khác nhau.

Theo lý thuyết tài chính, giá trị của bất kỳ tài sản nào cũng là giá trị hiện tại của toàn bộ dòng tiền kỳ vọng trong tương lai được chiết khấu theo một tỷ suất sinh lời phi rủi ro.

Như vậy, khi Ngân hàng Nhà nước (NHNN) tăng lãi suất điều hành hoặc sử dụng công cụ khác để nâng mặt bằng lãi suất trong nền kinh tế, lãi suất phi rủi ro trên thị trường tăng lên và trực tiếp đẩy tỷ suất chiết khấu lên cao, từ đó làm giảm giá trị hiện tại của tài sản.

Trong thực tế tại Việt Nam, thời điểm lãi suất tăng mạnh cũng trùng với những giai đoạn mà vĩ mô đối diện thách thức lớn, ảnh hưởng đến dòng tiền và triển vọng của các kênh bất động sản và cổ phiếu. Trong khi đó, vàng lại cho thấy sức chống chịu tốt, bất kể giá vàng ở giai đoạn trước có đang đi ngang hay đã tăng mạnh.

Tuy nhiên, độc giả cần lưu ý, lãi suất là yếu tố được nêu ra để tóm tắt bối cảnh vĩ mô ở từng giai đoạn xét đến, không hàm ý rằng lãi suất là yếu tố quan trọng duy nhất quyết định đến bối cảnh.

Việt Nam chính thức được kết nạp vào WTO vào ngày 11/01/2007 – Ảnh: TTXVN

Ngược trở về năm 2007, sau khi chính thức gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO), dòng vốn ngoại đổ vào Việt Nam tăng đột biến, kết hợp với chính sách nới lỏng tín dụng trước đó đã tạo ra một cơn sốt tài sản trên diện rộng.

Tuy nhiên, hệ quả là mức lạm phát tăng cao kỷ lục trong năm 2008, lên đến gần 23%. Cùng với tác động của khủng hoảng tài chính toàn cầu khiến vấn đề lạm phát càng trở nên trầm trọng hơn, NHNN buộc phải nâng lãi suất điều hành nhiều lần để kìm hãm đà tăng của lạm phát và cứu vãn đồng nội tệ. Mức lãi suất tái cấp vốn 7.5%/năm và lãi suất tái chiết khấu 6%/năm vào tháng 1/2008 đã lần lượt được nâng đến mức 15%/năm và 13%/năm vào tháng 6/2008. Lãi suất cho vay trong cùng giai đoạn có lúc vượt 21%/năm.

Môi trường này đã dẫn đến một thời kỳ cực kỳ tồi tệ cho các kênh bất động sản và cổ phiếu.

Thị trường chứng khoán lúc này vẫn còn non trẻ, và theo đó bán tháo hoảng loạn đã diễn ra khiến VN-Index sụt gần 66% chỉ trong 1 năm. Trong khi đó, thị trường bất động sản đi từ nóng sốt đến tình cảnh đóng băng thanh khoản, khi cả người mua nhà để ở và giới đầu tư đều không thể chịu nổi mức lãi vay quá cao và tăng quá nhanh trong thời gian ngắn.

Về vàng, kênh tài sản thường được xem là phòng thủ lại phần nào chứng minh được danh hiệu này trong năm 2008 khi giá vàng duy trì ổn định trong giai đoạn kinh tế biến động.

Vàng chứng minh vai trò phòng thủ giữa biến động – Ảnh minh họa

Sau năm thắt chặt 2008 thì lại đến giai đoạn nới lỏng để kích cầu vào năm 2009, nhưng nền kinh tế Việt Nam một lần nữa lại rơi vào tình trạng bất ổn vĩ mô với lạm phát quay lại, nợ xấu ngân hàng và áp lực tỷ giá.

Ngày 11/2/2011 cũng là khi mà NHNN quyết định hạ giá VND so với USD. Chỉ trong 1 ngày, tỷ giá VND/USD đã tăng từ 18,932 lên mức 20,693.

Trong khi đó, lạm phát năm 2010 là 11.8%, rồi tăng lên mức 18.6% vào năm 2011. Theo đó, giai đoạn 2011-2012 chứng kiến một đợt thắt chặt tiền tệ mới với mục tiêu ưu tiên là ổn định tỷ giá và tái cơ cấu hệ thống ngân hàng.

Cụ thể, từ nửa cuối năm 2010 đến cuối 2011, NHNN đã nâng lãi suất chiết khấu lên mức 13% từ mức 7%, lãi suất tái cấp vốn lên mức 15% từ mức 9%. Đây là thời điểm mà thanh khoản hệ thống ngân hàng rơi vào trạng thái cực kỳ căng thẳng, dẫn đến các cuộc chạy đua lãi suất huy động ngầm vượt xa mức trần lãi suất mà NHNN quy định.

Giữa bối cảnh đó, giá trị tồn kho bất động sản tăng liên tiếp. Theo thông tin từ chuyên gia, giá trị hàng tồn kho trong năm 2012 đã tăng đến 85% so với năm 2011, giá bán các dự án bắt đầu giảm.

Còn thị trường chứng khoán sau khi hồi phục mạnh trong năm 2009 do tín dụng nới lỏng thì sang năm 2010 bắt đầu suy yếu từ cuối năm rồi kết năm giảm 2% so với đầu năm và giảm 12% từ đỉnh, đến năm 2011 thì đổ sụp 28%.

Đáng chú ý nhất, vàng lại bước vào cơn sốt. Sự kết hợp giữa lạm phát cao trong nước, đồng VND mất giá, sự thiếu vắng kênh đầu tư và xu hướng tăng giá của vàng thế giới đã đẩy giá vàng SJC lên những mức cao chưa từng có xuyên suốt năm 2010 sang đến chạm đỉnh vào năm 2012.

Đại án tại Tập đoàn Vạn Thịnh Phát và Ngân hàng SCB liên quan bà Trương Mỹ Lan đã gây chấn động thị trường tài chính, tiền tệ năm 2022.

Ở chu kỳ thắt chặt tiền tệ gần nhất vào năm 2022, mặt bằng lãi suất huy động tại các ngân hàng thương mại từ giữa năm bắt đầu có xu hướng tăng ở tất cả các kỳ hạn ngắn và dài khi các nhà băng chịu áp lực thanh khoản, dù lãi suất điều hành phải tới tháng 9 mới được điều chỉnh tăng.

Trong năm này, NHNN cũng gặp khó với mong muốn duy trì mặt bằng lãi suất thấp, do Fed và các ngân hàng trung ương toàn cầu đều bước vào chu kỳ tăng lãi suất mạnh nhất hàng chục năm để chống lại lạm phát phi mã hậu đại dịch COVID-19.

Dần về cuối năm, thị trường bất động sản bắt đầu đóng băng thanh khoản sau các cú sốc siết kênh trái phiếu, cũng như đại án Tập đoàn Vạn Thịnh Phát – Ngân hàng SCB. Tuy nhiên, giá nhà đất vẫn chứng kiến sự phân hóa khi các sản phẩm có tính đầu cơ cao như đất nền và đất tỉnh thiếu hạ tầng suy giảm giá mạnh, trong khi các sản phẩm bất động sản có nhu cầu ở thực cao, như nhà đất và căn hộ trung tâm thành phố lớn, vẫn giữ giá dù giao dịch heo hút.

Thị trường chứng khoán cũng suy yếu nhanh, đặc biệt tâm chấn đến từ nhóm cổ phiếu bất động sản khi các công ty lớn gặp khó do các kênh huy động vốn bị siết đột ngột. VN-Index giảm 33% trong năm này.

Giữa bối cảnh đó, giá vàng có biến động đáng kể, nhưng nhìn chung vẫn tương đối ổn định và đóng vai trò lưu trữ giá trị tốt khi các kênh tài sản lớn khác chao đảo. Diễn biến cụ thể, mỗi lượng vàng SJC đã đi từ mức giá 60-61 triệu VND lên đến đỉnh 74.4 triệu VND vào tháng 3/2022, sau đó điều chỉnh về vùng 66-67 triệu VND cuối năm.

Kỳ 3: Cơ hội đầu tư chứng khoán trong bối cảnh lãi suất lên cao

Đón đọc kỳ 5: Chính sách giải cứu thị trường chứng khoán trong thời kỳ lãi suất lập đỉnh

Thừa Vân

FILI

– 12:00 15/04/2026