Doanh nghiệp bất động sản làm gì trước biến động lãi suất?

Tại một hội thảo mới đây, đại diện CTCP Tập đoàn Đầu tư địa ốc No Va (Novaland) cho rằng, lãi suất cho vay từ đầu năm 2026 tăng khiến chi phí tài chính của doanh nghiệp tăng, ăn vào lợi nhuận.

Đáng nói, có dự án từ năm 2025 đã ký các hợp đồng tín dụng, dự án kéo dài khoảng 5 – 6 năm, thường thời gian giải ngân khoảng 2 – 3 năm nhưng sang 2026 lại được ngân hàng báo giải ngân cầm chừng, chỉ khoảng 10 – 20%, hay chưa sắp xếp được room…

Trong khi đó, tiến độ bán hàng, thời gian giao nhà đã được lên kế hoạch từ trước. Thế nên, việc “siết” room ngay lúc này chắc chắn ảnh hưởng đến tiến độ xây dựng, tiến độ thanh toán cho nhà thầu; nhà đầu tư phải đàm phán lại với các bên… nên kế hoạch nhận nhà, giao nhà phải thay đổi.

Đồng thời, lãi suất cao cũng là rào cản lớn đối với người mua nhà.

Ông Lê Hữu Nghĩa – Giám đốc Công ty Lê Thành cũng cho hay, dự án nhà ở xã hội thuộc diện được vay vốn ưu đãi nhưng lại đang rất khó vay được vốn.

Theo ông Nghĩa, khó khăn phát sinh từ gói tín dụng 145.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội. Chương trình này do 9 ngân hàng thương mại triển khai,

lãi suất

thấp hơn thị trường, không tính vào hạn mức tín dụng và áp dụng cho cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà, với thời hạn vay tới 20 năm.

Hiện gói vay dành cho dự án nhà ở xã hội có lãi suất ưu đãi 6,1%, nhưng khi ông Nghĩa đi vay tại các ngân hàng đều bị từ chối. Nhiều ngân hàng cho biết lãi suất huy động đang ở mức cao; nếu cho vay với lãi suất 6,1%, ngân hàng sẽ bị lỗ.

Tuy nhiên, khi vị giám đốc đề nghị được vay vốn với lãi suất tương đương như làm dự án nhà ở thương mại các ngân hàng cũng không đồng ý. Họ viện lý do sau này có thể bị cơ quan quản lý Nhà nước truy cứu trách nhiệm do đã cho vay với lãi suất cao không đúng đối tượng.

Cũng theo ông Nghĩa, lãi suất đang tăng, giá vật liệu xây dựng cũng tăng 10 – 30%, đầu vào, trong khi giá bán nhà ở xã hội đã được chốt từ đầu. Với tình hình “đói vốn” hiện nay, nếu không kịp thời có biện pháp tháo gỡ thì tiến độ xây dựng chậm lại, mục tiêu đạt 28.000 căn nhà ở xã hội của TP.HCM trong năm nay và 30.000 căn trong năm sau sẽ khó hoàn thành được.

Đứng trước những khó khăn do lãi suất tăng cao, nhiều doanh nghiệp đã áp dụng phương thức thanh toán linh hoạt, cho phép người mua trả góp theo tháng với mức chi phí tiệm cận tiền thuê nhà.

Một số chủ đầu tư đưa ra chính sách giãn tiến độ thanh toán đến sau khi nhận nhà, hoặc hỗ trợ lãi suất trong nhiều năm đầu. Thậm chí, có những dự án áp dụng lãi suất cố định trong 3–5 năm hoặc đặt trần lãi suất ở mức 8–9% nhằm giúp người mua kiểm soát rủi ro tài chính trong giai đoạn đầu.

Song song với đó, các chính sách cam kết thuê lại, đảm bảo lợi suất hay chiết khấu sâu cho khách thanh toán sớm cũng được triển khai rộng rãi. Nhiều chủ đầu tư còn linh hoạt “may đo” phương án thanh toán cho từng khách hàng, từ việc điều chỉnh tiến độ, chiết khấu đến hoán đổi ưu đãi.

Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp đã phải điều chỉnh kế hoạch sản xuất kinh doanh. Đơn cử như: Tổng Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng – DIC Corp (mã: DIC) vừa trình cổ đông kế hoạch doanh thu hợp nhất 3.000 tỷ đồng, lợi nhuận trước thuế 600 tỷ đồng, giảm lần lượt 37% và 27% so với thực hiện năm trước.

Về kế hoạch đầu tư, công ty mẹ dự kiến dùng hơn 4.371 tỷ đồng vào các dự án trọng điểm, hoàn thành thủ tục và tháo gỡ pháp lý một số dự án; khởi công 2 dự án khi đủ điều kiện…

Còn Công ty Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã chứng khoán: PDR) lên kế hoạch huy động tối đa gần 2.000 tỷ đồng từ chào bán cổ phần cho cổ đông hiện hữu, tỷ lệ 1:5. Số tiền thu được phần lớn được doanh nghiệp tính toán để thực hiện dự án (1.550 tỷ đồng), bằng cách góp vốn mua cổ phần một doanh nghiệp có dự án ven sông Hàn (Đà Nẵng) và mua cổ phần công ty là chủ đầu tư một dự án tại Cách Mạng Tháng Tám, TPHCM.

Dưới góc nhìn chuyên gia, theo PGS Nguyễn Hữu Huân, Đại học Kinh tế TP.HCM, thay vì lệ thuộc vốn vay ngân hàng, các doanh nghiệp cần đa dạng hóa dòng vốn. Bài toán khơi thông dòng vốn cho nền kinh tế, đặc biệt là bất động sản tiếp tục lặp lại trong bối cảnh áp lực lãi suất, tỷ giá và lạm phát gia tăng, đòi hỏi giải pháp dài hạn như phát triển thị trường vốn và mở rộng các kênh huy động mới.

“

Câu chuyện khơi thông dòng vốn không phải vấn đề mới. Bối cảnh hiện nay có nhiều điểm tương đồng với giai đoạn năm 2022, khi lãi suất tăng cao và tín dụng bị siết chặt, dù mức độ chưa căng thẳng bằng. Các yếu tố bên ngoài đã khiến cho giá xăng dầu biến động mạnh từ đó làm cho chi phí đầu vào tăng, kéo theo nguy cơ lạm phát quay trở lại. Đồng thời, áp lực tỷ giá cũng khiến chính sách tiền tệ khó nới lỏng, buộc mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao hơn

”, ông Huân nói.

Theo ông Huân, áp lực hiện tại chưa quá lớn nhưng vẫn tiềm ẩn rủi ro, do đó cần các giải pháp dài hạn. Trọng tâm là phát triển thị trường vốn, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp, không chỉ cho bất động sản mà cho toàn bộ nền kinh tế, do đó đa dạng hóa kênh huy động vốn là nhu cầu cấp thiết trong thời gian tới.