ĐHĐCĐ Địa ốc Chợ Lớn: Thế khó trong bài toán tăng vốn

Tại ĐHĐCĐ thường niên của CTCP Địa ốc Chợ Lớn (CholonRes, HNX: RCL) năm nay, điểm nhấn không nằm ở doanh thu hay lợi nhuận, mà xoay quanh việc tăng vốn.

Doanh nghiệp địa ốc lâu năm tại TPHCM đang muốn tăng vốn để mở rộng hoạt động, nhưng lại vướng ngay chính cơ cấu cổ đông. Trong đó, phần vốn Nhà nước thông qua Tổng Công ty Địa ốc Sài Gòn (RESCO) hiện chiếm 20%.

Tại đại hội sáng 22/04, khi cổ đông đặt câu hỏi về khả năng huy động thêm nguồn lực, Chủ tịch HĐQT Trần Văn Châu dành khá nhiều thời gian để giải thích. Theo ông, nhu cầu tăng vốn là có, nhưng để triển khai lại không đơn giản như kỳ vọng.

“Công ty rất muốn phát hành để tăng vốn. Trước đây vốn điều lệ chỉ khoảng 15 tỷ, sau này mới tăng dần lên. Nhưng hiện vẫn còn phần vốn Nhà nước, nên việc phát hành riêng lẻ không phải cứ muốn là làm được.

Theo quy định, mỗi lần phát hành đều phải có sự đồng thuận của đơn vị đại diện phần vốn này. Nếu họ không đồng ý, hoặc chỉ cần có ý kiến gửi lên cơ quan quản lý, thì công ty không thể triển khai”, ông Châu chia sẻ.

Ông Trần Văn Châu, Chủ tịch HĐQT RCL, đọc báo cáo tình hình hoạt động kinh doanh tại đại hội thường niên sáng 22/04 – Ảnh: Tử Kính

Từ một đơn vị Nhà nước tại quận 8 cũ, RCL cổ phần hóa và niêm yết từ năm 2007 để tăng tính chủ động. Công ty phát triển các dự án nhà ở tại TPHC, mở rộng ra các địa phương, nhưng phần vốn Nhà nước còn lại đến nay vẫn ảnh hưởng trực tiếp đến các quyết định tài chính.

Ngoài việc phát hành, khác biệt quan điểm còn thể hiện ở chính sách cổ tức. HĐQT muốn chia bằng cổ phiếu để giữ lại nguồn tiền phục vụ đầu tư, trong khi cổ đông Nhà nước ưu tiên nhận tiền mặt. Và theo ông Châu: “Không riêng gì RCL, điều này khá phổ biến ở các đơn vị có vốn Nhà nước.

Tờ trình chia cổ tức cổ phiếu tỷ lệ 2% vẫn được thông qua tại đại hội, nhưng ý kiến không đồng thuận. Với RCL, đây đang là điểm nghẽn khi cần tích lũy nguồn lực cho giai đoạn mới.

Trong khi đó, kế hoạch năm 2026 phụ thuộc lớn vào việc “mở khóa” pháp lý các dự án. Công ty đặt mục tiêu doanh thu 60 tỷ đồng, tăng mạnh so với mức hơn 24 tỷ đồng năm ngoái; lợi nhuận trước thuế dự kiến 11 tỷ đồng, tăng 16%. Nguồn thu kỳ vọng đến từ các dự án đang hoàn thiện thủ tục.

Tại Đồng Tháp, dự án Lalaland ở Sa Đéc là trọng tâm cho mục tiêu nói trên. Công ty đã mua 16 căn, xây dựng hoàn thiện nhưng còn vướng khâu cấp giấy chủ quyền liên quan nghĩa vụ nhà ở xã hội. Chủ đầu tư đã kiến nghị Bộ Xây dựng làm rõ việc dự án đấu giá đất đã bao gồm nghĩa vụ này, hiện chờ tỉnh chấp thuận để cấp giấy. Nếu tháo gỡ được, sản phẩm có thể đưa ra kinh doanh ngay trong năm.

Song song, RCL tính khai thác quỹ đất tại Vĩnh Long, khu vực gần trung tâm hành chính mới. Những nền đã có pháp lý có thể xây dựng hoặc bán tùy tình hình thị trường. Tại Bình Dương, dự án Sabinco với hơn 50 nền đất vẫn chờ thủ tục pháp lý.

Trong lúc chờ nguồn thu từ các dự án, RCL duy trì dòng tiền từ cho thuê các tài sản như đất, nhà, căn hộ đã có chủ quyền nhưng chưa bán. Quy mô không lớn, nhưng đủ để trang trải chi phí vận hành và giữ nhịp hoạt động.

RCL mục tiêu lãi trước thuế 11 tỷ đồng nhưng lãnh đạo cho biết con số nhiều khả năng ghi nhận cao hơn

Lãi suất tăng nhưng tác động chưa rõ

Trong khi một số dự án dự kiến có thể đưa vào kinh doanh ngay trong năm nay, RCL vẫn còn không ít dự án vướng mắc chưa rõ thời điểm tháo gỡ. Điển hình là khu dân cư Nhơn Đức ở xã Nhà Bè. Công ty tham gia theo hình thức hợp tác, bỏ vốn làm hạ tầng để nhận lại khoảng 2ha sản phẩm, nhưng do cách hiểu giữa các bên chưa thống nhất nên phần lợi ích này đến nay vẫn chưa được bàn giao đầy đủ. Ngoài ra, Doanh nghiệp còn phải bố trí thêm khoảng 1ha đất tái định cư cho địa phương, dù không trực tiếp phục vụ dự án.

Tiến độ kéo dài khiến chi phí phát sinh, trong khi phương án chuyển nhượng hay tìm đối tác cũng gặp trở ngại do liên quan yếu tố vốn Nhà nước và thủ tục đi kèm. Chủ tịch Trần Văn Châu cho biết đây là dự án có giá trị lớn, nếu khai thác được sẽ mang lại nguồn thu đáng kể, nhưng việc chậm trễ kéo dài đang làm giảm hiệu quả. Công ty đặt mục tiêu xử lý dứt điểm trong năm nay, đồng thời sẵn sàng cân nhắc các biện pháp pháp lý nếu cần thiết.

Ở các dự án khác, RCL tiếp tục tập trung hoàn thiện thủ tục, trong đó có 99 Bến Bình Đông và khu dân cư III Bùi Minh Trực. Dù đã có hướng dẫn từ các bộ ngành, quá trình triển khai thực tế vẫn kéo dài do phải rà soát lại nghĩa vụ tài chính và điều chỉnh quy hoạch. Riêng dự án Bùi Minh Trực đã cấp giấy cho khoảng 97 nền, phần còn lại đang được hoàn tất sau nhiều lần cập nhật hồ sơ.

Về tác động của lãi suất tăng và việc tín dụng bất động sản bị kiểm soát trong quý đầu năm, Ban Lãnh đạo RCL cho rằng áp lực này có, nhưng đến nay chưa ảnh hưởng nhiều đến hoạt động của Công ty. Nguyên nhân nằm ở tệp khách hàng, khi phần lớn người mua sử dụng tiền sẵn có, ít phụ thuộc vào vốn vay. Các căn hộ giá 2-3 tỷ đồng vẫn có giao dịch, còn phân khúc nhà ở trên 10 tỷ đồng cũng chủ yếu bán cho nhóm khách có sẵn tài chính, nên biến động lãi suất chưa làm thay đổi đáng kể quyết định mua.

Về phía Doanh nghiệp, ông Châu cho biết RCL không đẩy mạnh vay nợ, chỉ sử dụng vốn vay khi gắn trực tiếp với từng dự án, trong thời gian ngắn và có đầu ra rõ ràng. Khi điều kiện chưa thuận lợi, Công ty ưu tiên dùng vốn tự có để hạn chế áp lực chi phí.

“Nhìn chung, năm 2026 vẫn còn nhiều việc phải làm, đặc biệt là xử lý pháp lý các dự án. Nhưng Công ty cũng đang tập trung nguồn lực, phối hợp các bên để từng bước tháo gỡ và đưa dự án vào khai thác”, Chủ tịch RCL khép lại.