Thấy gì từ sự “lệch pha” giữa doanh thu và lợi nhuận của EVG?

Sự lệch pha giữa doanh thu và lợi nhuận của Tập đoàn Everland là điểm đáng chú ý nhất trong bức tranh tài chính năm qua. Trong khi quy mô doanh thu gần như đi ngang trong nhiều năm, lợi nhuận lại tăng đột biến trong năm 2025, cho thấy động lực tăng trưởng không nằm ở mở rộng hoạt động bán hàng, mà đến từ sự thay đổi trong cấu trúc doanh thu và biên lợi nhuận.

Cụ thể, cơ cấu doanh thu EVG đã có sự dịch chuyển rõ rệt khi mảng bất động sản bắt đầu đóng góp đáng kể. Doanh thu bán hàng truyền thống giảm mạnh so với năm trước, trong khi doanh thu từ bất động sản đạt khoảng 388 tỷ đồng. Sự thay đổi này kéo theo lợi nhuận gộp tăng vọt lên khoảng 147 tỷ đồng, gấp hơn 2,5 lần so với mức 58,6 tỷ đồng của năm 2024.

Điều này phản ánh doanh nghiệp đang bước vào giai đoạn ghi nhận doanh thu từ các dự án đã triển khai trước đó, thay vì chỉ tích lũy tài sản như giai đoạn trước. Một trong những dự án đóng vai trò quan trọng trong quá trình này là tổ hợp nghỉ dưỡng Crystal Holidays Harbour Vân Đồn.

Việc đưa dự án Crystal Holidays Harbour Vân Đồn vào vận hành khai thác là bước chuyển hóa tài sản đầu tư thành doanh thu và góp phần cải thiện dòng tiền, giúp Tập đoàn Everland giảm phụ thuộc vào chu kỳ thị trường bất động sản, đồng thời nâng cao chất lượng tăng trưởng. Dưới góc độ tài chính, sự chuyển dịch này có ý nghĩa quan trọng khi tạo nền tảng cho các chỉ số hiệu quả như lợi nhuận và thu nhập trên mỗi cổ phiếu được cải thiện. Mặt khác, dòng tiền từ khai thác tài sản được duy trì ổn định sẽ trở thành trụ đỡ cho tăng trưởng bền vững của EVG trong dài hạn.

Bên cạnh hoạt động cốt lõi, doanh thu tài chính cũng là một yếu tố đáng kể. Năm 2025, doanh thu tài chính đạt gần 56,9 tỷ đồng, tăng mạnh so với mức gần 23 tỷ đồng của năm trước. Các khoản thu này chủ yếu đến từ lãi tiền gửi, cho vay và lãi từ các hợp đồng đặt cọc.

Ở chiều chi phí, sự gia tăng mạnh của chi phí bán hàng là một diễn biến đáng chú ý khi khoản mục này tăng hơn 10 lần, từ khoảng 3,6 tỷ đồng lên hơn 40 tỷ đồng.

Trong khi đó, chi phí thuế thu nhập doanh nghiệp tăng mạnh lên khoảng 25,7 tỷ đồng, phản ánh lợi nhuận đã được hiện thực hóa ở mức độ nhất định, thay vì chỉ là kết quả kế toán.

Một điểm đáng chú ý khác là lợi nhuận năm 2025 không còn được hỗ trợ bởi các khoản thu nhập khác như năm trước, khi doanh nghiệp ghi nhận lỗ khác khoảng 2,45 tỷ đồng.

Chu kỳ 4 năm của EVG: Từ tích lũy tài sản đến tăng trưởng lợi nhuận

Nhìn rộng hơn trong giai đoạn 2022 – 2025, dữ liệu tài chính cho thấy một chu kỳ phát triển khá rõ của doanh nghiệp. Doanh thu duy trì quanh mức 1.000 – 1.200 tỷ đồng trong suốt 4 năm, không có sự tăng trưởng đáng kể.

Ngược lại, lợi nhuận tăng rất chậm trong giai đoạn 2022 – 2024, chỉ từ khoảng 25,8 tỷ đồng lên 33,7 tỷ đồng, trước khi tăng lên gần 99 tỷ đồng trong năm 2025. Diễn biến này cho thấy năm 2025 không phải là sự tiếp nối của một xu hướng tăng trưởng ổn định, mà là điểm “bứt tốc” khi các khoản đầu tư trước đó bắt đầu được ghi nhận.

Điều này cũng được phản ánh qua các chỉ số sinh lời, khi ROS tăng từ 2,83% lên 8,83%, ROE và ROA đều cải thiện đáng kể.

Ở phía bảng cân đối kế toán, tổng tài sản của doanh nghiệp tăng mạnh từ khoảng hơn 2.600 tỷ đồng năm 2022 lên hơn 6.300 tỷ đồng năm 2025, trong khi nợ phải trả cũng tăng nhanh. Dù hệ số nợ vẫn trong ngưỡng kiểm soát, việc tài sản tăng nhanh hơn nhiều so với doanh thu cho thấy doanh nghiệp đã trải qua giai đoạn đầu tư mạnh, tích lũy quỹ đất và phát triển dự án.

Trong bối cảnh đó, kế hoạch tăng trưởng cao cho năm 2026 được thông qua tại Đại hội cổ đông phản ánh kỳ vọng doanh nghiệp sẽ tiếp tục ghi nhận doanh thu từ các dự án hiện hữu, đồng thời mở rộng quy mô hoạt động. Tuy nhiên, với cấu trúc lợi nhuận hiện tại, khả năng duy trì tăng trưởng sẽ phụ thuộc lớn vào tiến độ triển khai dự án, sức hấp thụ của thị trường và khả năng chuyển hóa lợi nhuận kế toán thành dòng tiền thực.