Tổng Giám đốc CII Lê Quốc Bình: Không “chôn” vốn, chỉ mất lợi nhuận ngắn hạn, giá trị tài sản dài hạn vẫn còn

Tổng Giám đốc CII Lê Quốc Bình: Không “chôn” vốn, chỉ mất lợi nhuận ngắn hạn, giá trị tài sản dài hạn vẫn còn

Tại ĐHĐCĐ thường niên của CTCP Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật Thành phố Hồ Chí Minh (HOSE: CII) sáng 28/04, ông Lê Quốc Bình chia sẻ với cổ đông một số thông tin “mang tính chất nóng”, vừa phát sinh và có thể ảnh hưởng lớn đến hướng đi của Doanh nghiệp giai đoạn tới.

Tính đến 8h30 ngày 28/04/2026, số đại biểu có mặt và đăng ký tham dự ĐHĐCĐ thường niên năm tài chính 2025 là 90 đại biểu, sở hữu và đại diện gần 404 triệu cổ phần, chiếm tỷ lệ 60.12% % trên tổng số cổ phần được quyền biểu quyết tại ĐHĐCĐ thường niên.

Thảo luận

Dự án TOD không dành cho đầu cơ

Rủi ro TOD Hàng Xanh rất lớn (pháp lý, giải phóng mặt bằng, tiếng ồn, mật độ…), CII xử lý thế nào?

Tổng Giám đốc Lê Quốc Bình: Trước hết, tôi nói thẳng, đây là dự án cực lớn và cực khó. Nếu hỏi 10 nhà đầu tư, có thể 9 người nói không làm được. Nhưng vì khó nên nếu làm được, giá trị mang lại cũng rất lớn. Không chỉ cho CII mà còn có thể trở thành mô hình mẫu cho các đô thị TOD trên cả nước.

Về kỹ thuật, ví dụ như vấn đề chống ồn, chống rung, thiết kế đô thị… chúng tôi thuê đơn vị tư vấn quốc tế. Các tòa nhà không phải xếp ngẫu nhiên mà có tính toán để giảm tiếng ồn, bụi, tầm nhìn…

Về giải phóng mặt bằng, chắc chắn nhà nước sẽ đóng vai trò chính. Thực tế các dự án metro hiện nay cũng vậy – nhà nước đứng ra giải phóng mặt bằng.

Ngoài ra, chúng tôi tiếp cận theo hướng tạo lợi ích thực sự cho người dân: Không dùng khái niệm “tái định cư” theo kiểu cũ. Nhà tái bố trí phải có chất lượng tương đương, không phân biệt với nhà thương mại. Người dân phải có cơ hội tiếp tục kinh doanh, buôn bán

Nếu người dân thấy có lợi, họ sẽ hợp tác. Về rủi ro pháp lý, đúng là có. Không có gì đảm bảo 100% rằng cứ nghiên cứu là sẽ được giao dự án. Luật không cho phép cam kết như vậy. Nhưng nếu không nghiên cứu thì chắc chắn không có cơ hội. Còn nếu là đơn vị đề xuất, có hồ sơ, có phương án, thì theo quy định sẽ có lợi thế nhất định (ví dụ được cộng điểm khi đấu thầu).

Lãi suất cao có ảnh hưởng đến hiệu quả TOD không?

Tổng Giám đốc Lê Quốc Bình: TOD Hàng Xanh không phải sản phẩm dành cho đầu cơ. Khách hàng mục tiêu là người có nhu cầu sử dụng thật: ở, làm việc, kinh doanh… Vì vậy, mức độ nhạy cảm với lãi suất sẽ thấp hơn so với các dự án mang tính đầu cơ. Do đó, lãi suất có ảnh hưởng, nhưng không phải yếu tố quyết định.

CII có kế hoạch huy động vốn quốc tế cho các dự án lớn không?

Tổng Giám đốc Lê Quốc Bình: Chắc chắn là có. Với các dự án lớn như TOD, nếu chỉ dựa vào vốn trong nước thì không đủ. Chúng tôi đã và đang làm việc với nhiều đối tác quốc tế, quỹ đầu tư lớn.

Riêng TOD Hàng Xanh, hiện đã có hàng chục nhà đầu tư nước ngoài đăng ký quan tâm, sẵn sàng tham gia. Tuy nhiên, chúng tôi không chọn cách đưa nhà đầu tư vào ngay từ đầu. Vì giai đoạn đầu là giai đoạn nghiên cứu, chuẩn bị – công sức lớn nhất nằm ở đây.

Nếu đưa nhà đầu tư vào quá sớm, cổ đông hiện hữu có thể bị thiệt. Do đó, ở giai đoạn 1, CII chủ động nghiên cứu, phát triển dự án. Giai đoạn 2, khi dự án rõ ràng, bắt đầu mời nhà đầu tư tham gia từng phần. Ví dụ, các tòa tháp văn phòng, trung tâm thương mại… có thể bán hoặc hợp tác với nhà đầu tư lớn. Họ có thể mua trọn một tòa nhà theo giá thị trường. CII không nhất thiết phải giữ lại toàn bộ để tự vận hành.

Cổ đông chất vấn chuyện vốn “bị chôn”, pháp lý dự án chậm

Tiến độ pháp lý các dự án (đặc biệt Thủ Thiêm) khi nào tháo gỡ, có mốc cụ thể không?

Tổng Giám đốc Lê Quốc Bình: Về pháp lý, đúng là hiện nay đang có chuyển biến. Chính phủ, Bộ Chính trị đã có định hướng tháo gỡ. Tuy nhiên, từ chủ trương đến thực thi là hai câu chuyện khác nhau. Một chính sách khi ban hành cần thời gian để đi vào thực tế. Không thể nói hôm nay có nghị quyết là ngày mai giải quyết xong ngay. Riêng với Thủ Thiêm, tôi nói thẳng là không thể cam kết mốc thời gian cụ thể. Có thể là 3 tháng, nhưng cũng có thể là 1 năm, thậm chí hơn. Đây là vấn đề phụ thuộc vào nhiều cơ quan, không phải riêng doanh nghiệp.

Nếu buộc phải ước lượng, thì có thể nhìn ở góc độ 1-2 năm. Nhưng tôi không muốn hứa với cổ đông về một mốc chính xác. Điểm tích cực là thành phố đang đẩy mạnh giải phóng mặt bằng, hoàn thiện hạ tầng. Chúng ta đã có đất, đã có cơ sở để triển khai. Vấn đề còn lại là hoàn tất các thủ tục pháp lý để đi tiếp.

Giá trị còn lại của hợp đồng BT Thủ Thiêm và CII sẽ xử lý quỹ đất còn lại ra sao?

Tổng Giám đốc Lê Quốc Bình: Trước hết, tôi nói rõ lại để cổ đông hiểu đúng. Con số “hơn 1,000 tỷ” như cổ đông nêu hiện tại là chưa chính xác. Hiện nay, dự án BT Thủ Thiêm mới được khởi động lại sau khi nhận mặt bằng vào ngày 26 tháng vừa rồi. Phần giá trị BT mà chúng ta đã thực hiện trước đây thì đã được thanh toán bằng quỹ đất, và các quỹ đất đó chúng ta cũng đã khai thác xong rồi.

Tức là, không có chuyện còn một khoản BT lớn “treo” lại để chờ thanh toán như cổ đông đang hình dung. Về phần quỹ đất còn lại, việc nhận đất, nhận sổ đỏ… phụ thuộc hoàn toàn vào tiến độ xử lý của cơ quan nhà nước. Hiện nay, hành lang pháp lý để xử lý các dự án tại Thủ Thiêm đã có. Nhưng từ hành lang đó đến việc thực thi, ra được sổ đỏ cụ thể, thì vẫn cần thêm thời gian.

Chúng tôi đang tiếp tục theo sát quá trình này. Còn về phương án khai thác quỹ đất, quan điểm của CII là không nhất thiết phải tự làm tất cả. Chúng tôi có thể hợp tác với các nhà đầu tư khác, hoặc chuyển nhượng một phần. Tôi lấy ví dụ đơn giản: mình có một “cái bánh” rất lớn, nhưng không nhất thiết phải ăn hết. Mình chọn phần vừa sức, an toàn, còn phần còn lại có thể để đối tác tham gia.

Hiện nay ở Thủ Thiêm, có dự án ngay trung tâm nhưng giá bán chỉ quanh khoảng 100 triệu/m². Lý do là họ chọn cách làm nhanh, quay vòng vốn, chứ không đẩy giá lên cao rồi giữ hàng. CII cũng vậy. Chúng tôi không chọn chiến lược đẩy giá thật cao rồi bán nhỏ giọt. Vì như vậy sẽ dẫn đến tồn kho lớn, chi phí vốn cao (10-12%/năm), và cuối cùng lại bị “chôn vốn”.

Nếu pháp lý chậm, vốn có bị “chôn” và mất hiệu quả không?

Tổng Giám đốc Lê Quốc Bình: Tôi khẳng định lại, không có chuyện vốn bị “chôn” rồi mất. Toàn bộ phần hạ tầng chúng ta đã làm xong thì đã được thanh toán bằng quỹ đất. Không có đồng nào “nằm dưới đất” mà không có tài sản đối ứng. Nếu pháp lý chậm, cái mất là thời gian thu tiền. Thay vì thu sớm thì thu muộn, tức là mất phần lợi nhuận kỳ vọng trong ngắn hạn. Nhưng về dài hạn, giá trị tài sản vẫn còn nguyên.

Vì sao các dự án cũ khai thác chưa tương xứng, và chiến lược với các quỹ đất còn lại là gì?

Tổng Giám đốc Lê Quốc Bình: Việc này phải nhìn lại bối cảnh lịch sử. Năm 2014, khi chúng tôi vào Thủ Thiêm, gần như không có nhà đầu tư nào tham gia. Thành phố kêu gọi nhưng không ai làm. CII là một trong những đơn vị tiên phong. Thời điểm đó, giá đất được giao khoảng 26 triệu/m². Nếu thị trường giảm một nửa, Công ty có thể lỗ hàng ngàn tỷ, trong khi vốn điều lệ lúc đó rất nhỏ. Rủi ro là cực lớn.

Vì vậy, chiến lược khi đó là ưu tiên an toàn: làm sản phẩm trung cấp, bán nhanh để thu hồi vốn, đảm bảo dự án có lãi và dòng tiền quay vòng được. Đến giai đoạn 2018-2019, thị trường bắt đầu xuất hiện phân khúc cao cấp. Lúc này, các quỹ đất còn lại mới được điều chỉnh theo hướng cao cấp hơn để tối ưu giá trị. Tức là có sự “kế thừa lịch sử”. Không phải ngay từ đầu có thể làm cao cấp, vì lúc đó rủi ro quá lớn.

Chúng tôi không đi theo hướng “bơm giá”. Thực tế trên thị trường, có cách làm là đẩy giá lên cao thông qua môi giới, sau đó giữ giá bằng cam kết không bán thấp hơn. Nhưng cách này dẫn đến hệ quả là phải phân phối sản phẩm qua nhiều lớp, phát sinh chi phí lớn, thậm chí phải chuyển nhượng lòng vòng rồi mới bán được. CII không chọn cách đó. Chúng tôi đặt mục tiêu sản phẩm ra thị trường là bán được ngay. Ví dụ hiện tại, có dự án diện tích khoảng 46 m²/căn, 2 phòng ngủ, giá khoảng hơn 2 tỷ đồng. Với mức giá này ở TPHCM, khả năng hấp thụ rất tốt, người mua có thể tiếp cận thật. Nếu đẩy giá lên cao, cuối cùng lại phải “ôm hàng”, kéo dài thời gian, tăng rủi ro.

Vì sao kế hoạch doanh thu, lợi nhuận nhìn có vẻ “khiêm tốn”?

Tổng Giám đốc Lê Quốc Bình: Kế hoạch hiện tại thấp là đúng. Nguyên nhân là đặc thù của bất động sản. Một dự án thường mất khoảng 3 năm xây dựng. Giai đoạn hiện tại (2026), nguồn thu chủ yếu vẫn đến từ các dự án cũ, nên lợi nhuận không cao. Ngoài ra, còn yếu tố kế toán. Có những khoản lợi nhuận thực tế đã hình thành, hợp đồng đã ký, nhưng chưa được ghi nhận do chuẩn mực kế toán chưa cho phép. Có thể treo lại vài tháng, thậm chí lâu hơn. Nếu ghi nhận theo dòng tiền thực tế thì con số khác, nhưng báo cáo tài chính phải tuân thủ chuẩn mực, nên cổ đông thấy lợi nhuận chưa phản ánh hết.

Sở Tài chính kiến nghị UBND TPHCM dừng nghiên cứu các dự án BT giao thông

Tiến độ và hiệu quả dự án TOD khu vực Hàng Xanh ra sao?

Tổng Giám đốc Lê Quốc Bình: Ngay thứ Bảy vừa rồi, Sở Tài chính đã kiến nghị UBND TPHCM dừng nghiên cứu một số dự án BT giao thông trong khu vực Hàng Xanh và giao cho CII là nhà đầu tư đề xuất dự án BT khu vực này. Đây là 1 phần liên quan đến dự án TOD Hàng Xanh.  

Khi đề xuất TOD Hàng Xanh, chúng tôi đưa ra một gói tổng thể gồm: xây dựng hệ thống giao thông mới, làm đường trên cao từ Bình Triệu đến Hàng Xanh, mở rộng đường Ung Văn Khiêm, mở rộng Xô Viết Nghệ Tĩnh, tổ chức lại giao thông tại nút Hàng Xanh, cùng nhiều hạng mục hạ tầng đồng bộ khác.

Hiện tại, chúng ta đang ở bước đầu tiên. Nếu chưa được giao chính thức vai trò nhà đầu tư, Công ty vẫn tiếp tục nghiên cứu và đề xuất các phương án để đóng góp ý tưởng cho TPHCM. Quan điểm của chúng tôi là dù có được giao hay không, vẫn phải làm tới nơi tới chốn về mặt nghiên cứu.

Tất cả các đô thị TOD trên thế giới đều không có chuyện lỗ. Không có dự án TOD nào mà không hiệu quả, bởi vì hệ số sử dụng đất rất cao, đây là trung tâm kết nối giao thông và hoạt động kinh tế. Tại sao chúng ta chọn Hàng Xanh mà không phải khu vực khác? Vì Hàng Xanh là điểm giao của hai tuyến metro – tuyến số 3 và tuyến số 5. Tôi lấy một ví dụ để quý cổ đông hình dung. Hiện nay, chúng ta nói Thủ Thiêm rất tốt, rất đẹp, điều đó là đúng.

Nhưng cần nhìn lại bối cảnh quy hoạch. Thủ Thiêm là một trung tâm mới, được quy hoạch từ năm 1993. Ở thời điểm đó, tư duy quy hoạch rất khác hiện nay. Hệ quả là khi đi trong khu vực này, chúng ta thấy rất nhiều đèn tín hiệu giao thông, di chuyển mất thời gian. Trong khi đó, khu vực Hàng Xanh nằm trên trục kết nối giữa nội đô và sân bay, nằm trong hành lang giao thông rất quan trọng của thành phố.

Nếu so sánh, đi từ Hàng Xanh về quận 1, hay từ Thủ Thiêm về quận 1, chưa biết bên nào nhanh hơn bên nào. Nhưng điểm khác biệt là từ Hàng Xanh có thể đi theo trục trên cao, còn từ Thủ Thiêm phải qua nhiều nút giao mới về tới quận 1. 

Nếu so sánh, đi từ Hàng Xanh ra sân bay, khi có hệ thống đường trên cao, gần như không có đèn đỏ. Còn từ Thủ Thiêm đi ra sân bay, vẫn phải qua nhiều nút giao. Hiện nay đã có quy hoạch đường trên cao từ An Sương về cầu Bình Lợi, tức là về tới ngã tư Bình Triệu và chúng tôi đề xuất kéo dài về ngã tư Hàng Xanh và tiếp tục đề xuất kéo dài tới Thủ Thiêm. Khi đó, trục kết nối này sẽ rất thông suốt. Như vậy có thể thấy, về kết nối giao thông, từ TOD Hàng Xanh ra sân bay Long Thành không có một đèn xanh đèn đỏ nào cả, từ Thủ Thiêm ra sân bay Long Thành này vẫn có ít nhất 3-4 đèn xanh đèn đỏ. Còn từ Hàng Xanh ra Tân Sơn Nhất cũng không có đèn xanh đèn đỏ nào cả. Còn đi bằng metro thì quá khỏe rồi, có tuyến metro số 3 và 5 kết nối ở đấy. Từ đó có thể thấy, nếu xét về vị trí và kết nối, Hàng Xanh có lợi thế rất rõ.

Về định vị, Hàng Xanh sẽ là trung tâm vận hành và giao thương của thành phố, còn Thủ Thiêm sẽ thiên về trung tâm tài chính và mang tính biểu tượng. Chắc chắn không một doanh nghiệp vừa và nhỏ nào dám qua Thủ Thiêm để mở văn phòng ở Thủ Thiêm cả vì chi phí cao, nhưng hoàn toàn có thể đặt tại khu vực như Hàng Xanh.

Số lượng doanh nghiệp vừa và nhỏ trên thị trường lớn hơn rất nhiều so với doanh nghiệp lớn, nên nhu cầu thực tế sẽ tập trung ở các khu như vậy. Ngoài ra, chức năng của khu TOD Hàng Xanh là hỗn hợp – vừa làm việc, thương mại, vừa cư trú – tất cả đều gắn với hệ thống giao thông. Trong khi đó, Thủ Thiêm hiện nay chủ yếu là phân khúc cao cấp. Giá bất động sản rất cao, không phải ai cũng tiếp cận được. Tôi lấy ví dụ: nếu đang ở Thủ Thiêm, muốn đi ăn một tô phở thì phải xuống lấy xe hơi, phải chạy qua 4-5 đèn xanh đèn đỏ, đi qua nhiều nút giao mới tới nơi. Nhưng nếu ở khu TOD Hàng Xanh, chỉ cần xuống thang máy là có thể tiếp cận dịch vụ ngay. Đó là hai mô hình hoàn toàn khác nhau. 

Từ đó nói về tệp khách hàng, có thể thấy tệp khách hàng của khu TOD Hàng Xanh là rất rộng – rộng hơn rất nhiều so với các khu đô thị thông thường. Không chỉ là cư dân, mà còn bao gồm nhân viên văn phòng, sinh viên, khách vãng lai… gần như bất kỳ ai cũng có thể tham gia vào hệ sinh thái đó.

Lấy ví dụ cụ thể: sinh viên không thể nào mua được nhà tại các khu cao cấp như Thủ Thiêm, điều đó là rõ ràng. Nhưng sinh viên hoàn toàn có thể sống, học tập, sinh hoạt tại khu TOD. Một sinh viên có thể ở tại đây, sau đó chỉ cần bước lên metro là đi thẳng lên khu Đại học Quốc gia, sáng đi học, chiều về bình thường. Hoặc kết nối bằng đường bộ cũng rất thuận tiện. Như vậy, khả năng hấp thụ của khu TOD cũng dễ dàng hơn nhiều so với Thủ Thiêm. Lượng người sử dụng dịch vụ, tiêu dùng trong khu vực này sẽ đa dạng và ổn định hơn nhiều so với những khu đô thị chỉ phục vụ một nhóm khách hàng cụ thể. 

Tiếp theo là câu chuyện về tiện ích và dịch vụ. Ví dụ về y tế: ở một số khu vực hiện nay, khi cần cấp cứu thì phải di chuyển một quãng đường khá xa mới đến được bệnh viện. Nhưng với mô hình TOD, toàn bộ hệ thống dịch vụ – bao gồm y tế – được tích hợp ngay trong khu vực. Nếu thiết kế đúng chuẩn, thì trong vòng vài phút có thể tiếp cận được dịch vụ cấp cứu. Đây là yêu cầu bắt buộc trong thiết kế của mô hình này. 

Một điểm rất quan trọng nữa là cách tổ chức giao thông và không gian đô thị bên trong dự án. Ví dụ, toàn bộ tầng 2 của khu TOD có thể được thiết kế thành một hệ thống kết nối liên hoàn – giống như một “tầng đi bộ” chung. Người đi từ tòa nhà A sang tòa nhà F không cần phải xuống đường. Thay vì phải đi xe máy, di chuyển dưới mặt đất, thì sẽ có hệ thống giao thông nội khu – có thể là xe tự hành, xe điện – đưa đón giữa các tòa nhà. Như vậy, gần như toàn bộ giao thông nội bộ sẽ được tách khỏi mặt đất. Mặt đất chỉ dành cho người đi bộ hoặc xe đạp. Điều này giúp giảm ùn tắc, giảm ô nhiễm và tăng chất lượng sống. 

Ngoài ra, mô hình này còn xử lý đồng bộ các vấn đề môi trường. Ví dụ về nước thải: hiện nay, nước sinh hoạt thường xả trực tiếp ra hệ thống chung. Nhưng trong mô hình TOD, nước sẽ được phân loại thành “nước đen” và “nước trắng”. Nước đen sẽ được xử lý riêng, còn ước trắng sau xử lý có thể tái sử dụng. Ví dụ như nước tái chế có thể dùng cho hệ thống vệ sinh, tưới cây… không nhất thiết phải dùng nước sạch hoàn toàn. Ở nhiều nước, các trung tâm lớn đã áp dụng mô hình này – nước sạch chỉ dùng cho nhu cầu cần thiết, còn lại dùng nước tái chế đạt chuẩn. 

Về chống ngập, hệ thống cũng được thiết kế chủ động. Khi mưa lớn, nước sẽ được thu gom vào các bể chứa. Nếu hệ thống thoát kịp thì xả ra ngoài, nếu không thì giữ lại, sau đó xử lý dần. Như vậy, không còn tình trạng nước dồn ứ gây ngập như hiện nay. Tất cả những yếu tố đó – từ giao thông, tiện ích, môi trường – nếu được triển khai đúng theo mô hình TOD, thì hiệu quả mang lại là rất lớn, không chỉ về kinh tế mà còn về xã hội. 

Dòng tiền thực tế của CII lấy từ đâu, đặc biệt liên quan cổ tức tiền mặt và áp lực nợ?

Tổng Giám đốc Lê Quốc Bình: Trước đây tôi từng nói, CII giống như người chạy đường dài. Không phải lúc nào cũng chạy liên tục, mà có lúc phải dừng lại “uống nước”, lấy sức rồi đi tiếp. Vấn đề là dừng bằng cách nào.

Nguồn “uống nước” của chúng ta đến từ các dự án bất động sản đã đầu tư sẵn. Ví dụ như dự án NBB3, hiện có khoảng 2,800 căn. Chúng ta đã làm xong phần móng. Nếu hoàn tất tiền sử dụng đất trong năm nay, là có thể mở bán.

Cổ đông có thể tự hình dung: 2,800 căn, bình quân khoảng 60 m²/căn, giá bán khoảng 60 triệu/m², thu tiền theo tiến độ 30% ban đầu. Sau khi trừ chi phí xây dựng, vẫn tạo ra một lượng tiền rất lớn. Và quan trọng là nguồn tiền này đến từ dự án đã có, không phải đi đầu tư mới.

Tương tự, các dự án khác như NBB2 cũng đã có pháp lý và quỹ đất sẵn. Chỉ cần hoàn tất các bước còn lại là có thể triển khai và tạo dòng tiền. Chúng tôi không đặt nặng việc mở rộng đầu tư mới trong giai đoạn này. Mục tiêu là khai thác các dự án đã có để tạo dòng tiền. Khi đó, Công ty sẽ có tiền để “đi đoạn tiếp theo”.

Việc chậm pháp lý có ảnh hưởng, nhưng bản chất không phải là mất vốn. Chúng ta đã bỏ tiền làm hạ tầng và đã được thanh toán bằng quỹ đất. Không có chuyện “chôn vốn mất trắng”. Nếu chậm, chỉ là thay vì thu lợi nhuận năm nay thì dời sang 1-2 năm sau, tức là mất chi phí cơ hội.

Chính vì vậy, Công ty vẫn duy trì chính sách cổ tức tiền mặt. Nguồn trả không phải từ “đảo nợ” mà từ việc hiện thực hóa các dự án đã đầu tư.

Doanh thu BOT tăng nhưng gánh nặng lãi vay lớn, dòng tiền thực và khi nào cổ đông được hưởng lợi?

Tổng Giám đốc Lê Quốc Bình: Đối với các dự án BOT, luôn có một chu kỳ. Giai đoạn đầu lưu lượng thấp, giá vé thấp nên dòng tiền yếu. Nhưng về sau, khi lưu lượng tăng lên và nợ giảm xuống thì dòng tiền sẽ mạnh.

Theo tính toán, khoảng năm 2029 thì các dự án BOT bắt đầu tạo ra dòng tiền tốt hơn, lúc đó cổ đông mới thực sự hưởng lợi rõ rệt.

Các dự án bất động sản như Thủ Thiêm chậm pháp lý, kế hoạch xử lý thế nào?

Tổng Giám đốc Lê Quốc Bình: Tôi nói thẳng là câu chuyện pháp lý ở Việt Nam, đặc biệt với các dự án lớn, mất rất nhiều thời gian. Có những dự án 10 năm vẫn chưa xong.

Tuy nhiên, với các dự án của CII, có điểm thuận lợi là phần lớn đất là đất tư nhân, không vướng nhiều đất công, nên việc tính tiền sử dụng đất sẽ nhanh hơn.

Ví dụ dự án NBB3 khoảng 2,800 căn, chúng tôi đã làm xong phần pháp lý quan trọng. Nếu xong tiền sử dụng đất thì có thể triển khai bán ngay. Chỉ cần tính đơn giản với 2,800 căn, diện tích trung bình 60m², giá khoảng 60 triệu/m², thu về là con số rất lớn.

Ngoài ra còn các dự án khác như 22 ha… đều đã có pháp lý cơ bản. Khi các dự án này được tháo gỡ, công ty sẽ có dòng tiền rất đáng kể.

Còn câu chuyện có bán bớt hay không thì quan điểm của chúng tôi là không vội. Vì giá trị đất về dài hạn rất lớn, nên chấp nhận chi phí tài chính để giữ.

“Kế hoạch cổ tức không phải lấy từ vay mới để trả cũ”

Cổ tức tiền mặt có thực chất hay chỉ là “kỹ thuật tài chính”? Nếu phát hành trái phiếu không thành công thì sao?

Tổng Giám đốc Lê Quốc Bình: CII giống như người chạy đường dài, không phải lúc nào cũng chạy liên tục mà có lúc phải dừng lại để “uống nước”.

Việc chi trả cổ tức hay tạo dòng tiền là dựa vào các dự án đã đầu tư trước đó. Ví dụ các dự án bất động sản khi đủ điều kiện mở bán sẽ tạo ra dòng tiền lớn, không cần đầu tư mới nữa thì tiền đó dùng để trả nợ và chia cổ tức.

Hiện tại chúng tôi đã có sẵn các dự án có thể tạo tiền trong thời gian tới, nên kế hoạch cổ tức không phải lấy từ vay mới để trả cũ.

Còn nếu phát hành trái phiếu không thuận lợi thì chắc chắn sẽ phải điều chỉnh, nhưng định hướng chung là dùng dòng tiền từ dự án để đảm bảo nghĩa vụ với cổ đông, chứ không phải làm “kỹ thuật” để giữ giá cổ phiếu.

Kế hoạch phát hành trái phiếu sắp tới có thay đổi không?

Tổng Giám đốc Lê Quốc Bình: Hiện tại, khả năng cao là chúng ta sẽ gia hạn thêm khoảng 30 ngày. Theo quy định, một đợt phát hành chỉ được kéo dài tối đa 90 ngày. Chúng ta đang gần hết thời gian nên cần gia hạn để hoàn tất.

Phát hành trái phiếu chuyển đổi lớn có gây pha loãng cổ phiếu mạnh không? Ban lãnh đạo nhìn nhận thế nào?

Tổng Giám đốc Lê Quốc Bình: Về lý thuyết, cổ đông nói đúng: phát hành thêm sẽ dẫn đến pha loãng.

Nhưng cần nhìn đầy đủ hơn. Khi chúng ta phát hành, tức là chúng ta thu tiền về. Vấn đề là số tiền đó có tạo ra lợi nhuận đủ lớn hay không. Nếu số tiền huy động được đem đi đầu tư mà chỉ sinh lời 5-10% thì rõ ràng là không hiệu quả, không ai muốn đầu tư. Nhưng nếu chúng ta dùng vốn đó để đầu tư vào các dự án có khả năng sinh lời cao hơn nhiều – gấp đôi, gấp ba – thì phần lợi nhuận tạo ra sẽ bù lại phần pha loãng.

Ví dụ, nếu phát hành để đầu tư vào TOD Hàng Xanh, hoặc các quỹ đất lớn, thì mục tiêu là phải tạo ra suất sinh lời cao hơn chi phí vốn rất nhiều. Nếu không đạt được điều đó thì chúng tôi cũng không làm. Nói ngắn gọn, pha loãng là có, nhưng quan trọng là hiệu quả sử dụng vốn sau phát hành.

3 dự án “nóng”

Mở đầu đại hội, Tổng Giám đốc Lê Quốc Bình cho biết, CII vừa được chấp thuận là nhà đầu tư đề xuất của 2 dự án hạ tầng mới theo hình thức PPP. Đây là những dự án phát sinh sau khi Công ty công bố tài liệu ĐHĐCĐ thường niên, tổng mức đầu tư có thể lên đến 100,000 tỷ đồng hoặc hơn. Một dự án triển khai theo hình thức BT (đổi đất lấy hạ tầng), dự án còn lại theo mô hình BOT truyền thống.

Với dự án BT, ngoài quy mô lớn mà còn mang tính cấp thiết với TPHCM, liên quan trực tiếp đến bài toán kẹt xe, ngập nước và kết nối hạ tầng. Còn dự án BOT sẽ giúp kết nối TPHCM với hệ thống cảng biển, sân bay quốc tế Long Thành, cũng như các khu công nghiệp và khu dân cư lớn ở Đông Nam Bộ và Tây Nam Bộ.

Ông Bình cho biết chiều cùng ngày diễn ra đại hội, HĐND tỉnh Đồng Nai sẽ xem xét thông qua chủ trương đầu tư dự án đường trên cao dọc Quốc lộ 51. Đây là dự án do liên danh nhà đầu tư mà CII đứng đầu đề xuất, nhằm kết nối trục giao thông từ TPHCM đi sân bay Long Thành và khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu.

“Đây là 3 câu chuyện nổi bật mà có thể ảnh hưởng rất lớn đến CII trong giai đoạn tới”, lãnh đạo cho biết.

Tổng Giám đốc CII Lê Quốc Bình thông báo tin vui cho cổ đông – Ảnh: Tử Kính

Sau phần mở đầu mang tính cập nhật, Tổng Giám đốc CII quay lại báo cáo tổng thể tình hình năm 2025 và kế hoạch năm 2026.

Ông cho biết năm 2025 là một cột mốc quan trọng, vì đây là giai đoạn CII hoàn tất bước chuẩn bị kéo dài từ 2023. Trong 2 năm trước đó, CII tập trung tích lũy nguồn lực tài chính, xử lý pháp lý và củng cố bộ máy. Đến 2025, các nền tảng này đã tương đối hoàn chỉnh, giúp công ty sẵn sàng bước vào giai đoạn triển khai dự án quy mô lớn.

Ở mảng hạ tầng giao thông, hoạt động thu phí tiếp tục duy trì ổn định với doanh thu khoảng 2,603 tỷ đồng, tăng nhẹ so với năm trước. Tuy mức tăng không lớn, nhưng theo ông Bình, điều quan trọng là dòng tiền duy trì đều, đủ để làm nền cho các kế hoạch đầu tư dài hạn.

CII cũng đạt nhiều bước tiến trong phát triển dự án mới như việc khởi công dự án mở rộng cao tốc TPHCM – Trung Lương – Mỹ Thuận với tổng mức đầu tư gần 37,000 tỷ đồng. Ông Bình chia sẻ thêm là khả năng kéo dài tuyến cao tốc này đến Cần Thơ. Nếu dừng ở một điểm trung gian, tuyến đường sẽ còn một đoạn “nút thắt cổ chai” khoảng 25km. Vì vậy, CII đang tính phương án đề xuất kéo dài toàn tuyến, đồng nghĩa tổng mức đầu tư có thể tăng lên 43,000-44,000 tỷ đồng.

Ông Bình cho biết, hợp đồng BOT quy định thời gian thi công là 36 tháng kể từ cuối năm 2025. Tuy nhiên, theo kế hoạch nội bộ, CII đặt mục tiêu rút ngắn tiến độ, hoàn thành đoạn TPHCM – Trung Lương trong khoảng 24 tháng, và hoàn thành toàn tuyến trong khoảng 30 tháng.

Ở mảng bất động sản, Tổng Giám đốc cho biết các dự án của NBB đã có tiến triển về pháp lý như dự án NBB2 được chấp thuận chủ trương đầu tư, còn NBB3 đã có quy hoạch 1/500. Ngoài ra, các vướng mắc pháp lý tại khu đô thị Thủ Thiêm cũng bắt đầu được tháo gỡ. Đây là yếu tố quan trọng vì liên quan trực tiếp đến quỹ đất và nguồn thu dài hạn của doanh nghiệp.

Ở mảng văn phòng, CII Tower vận hành ổn định, tỷ lệ lấp đầy duy trì khoảng 99%, đóng góp nguồn thu đều đặn. 

Về năng lực huy động vốn, trong năm 2025, CII đã thu xếp gói tín dụng hợp vốn 27,000 tỷ đồng cho dự án cao tốc Trung Lương – Mỹ Thuận. Đồng thời, Công ty cũng được cấp hơn 4,500 tỷ đồng cho các dự án bất động sản. Bên cạnh đó, Công ty đã tái cấu trúc nguồn vốn với tổng giá trị lũy kế 20,800 tỷ đồng.

Về kết quả kinh doanh, năm 2025 doanh thu đạt hơn 2,900 tỷ đồng; lợi nhuận sau thuế thuộc về cổ đông công ty mẹ (loại trừ yếu tố lợi thế thương mại) đạt 341 tỷ đồng. Như các kỳ đại hội trước, lãnh đạo CII dành khá nhiều thời gian để giải thích vì sao con số lợi nhuận này chưa phản ánh đúng thực tế.

Theo ông, có 2 điểm lớn nằm ở cách hạch toán kế toán. Thứ nhất, với bất động sản, doanh thu chỉ được ghi nhận khi bàn giao, trong khi doanh nghiệp đã bỏ vốn từ rất sớm. Thứ hai, với các dự án BOT, giai đoạn đầu lưu lượng xe thấp nhưng chi phí lãi vay lại cao, khiến lợi nhuận bị “nén” xuống.

Ông lấy ví dụ đơn giản: tăng trưởng 10% trên một nền doanh thu nhỏ sẽ khác hoàn toàn với tăng trưởng 10% khi quy mô đã lớn. Trong khi đó, chi phí lãi vay giảm dần theo thời gian. Hai yếu tố này khiến lợi nhuận các dự án BOT thường thấp ở giai đoạn đầu và tăng mạnh về sau. Chính vì vậy, theo ông Bình, báo cáo tài chính hiện nay có thể chưa phản ánh đúng giá trị thực của doanh nghiệp.

Năm 2026, Tổng Giám đốc cho biết CII tiếp tục theo chiến lược đã đặt ra, gồm 3 trụ chính: vận hành hiệu quả dự án hiện hữu để giữ dòng tiền, đẩy nhanh triển khai dự án lớn, và mở rộng tìm kiếm cơ hội đầu tư mới.

Ở mảng hạ tầng, mục tiêu doanh thu thu phí đạt hơn 2,800 tỷ đồng. Trọng tâm lớn nhất vẫn là dự án cao tốc Trung Lương – Mỹ Thuận, dự kiến đưa vào vận hành từ năm 2029 và có thể giúp tăng gấp đôi quy mô doanh thu.

Ngoài ra, Công ty tiếp tục nghiên cứu và chuẩn bị tham gia các dự án như đường trên cao Quốc lộ 51, mở rộng trục Bắc – Nam, nâng cấp Quốc lộ 22 và dự án XLHN2. Đây đều là các dự án nhằm giải quyết các điểm nghẽn giao thông của TPHCM.

Ông Bình nhắc tới là cơ hội đầu tư tại khu vực Hàng Xanh theo hình thức BT đổi đất, cùng với các dự án mở rộng hạ tầng đô thị. Đây là những dự án có thể được triển khai ngay từ năm 2026 nếu điều kiện thuận lợi. 

Ở mảng bất động sản, CII tiếp tục duy trì hoạt động cho thuê, đồng thời tập trung triển khai NBB3, hoàn thiện pháp lý NBB2 và các dự án tại Thủ Thiêm.

Năm 2026 CII dự kiến doanh thu khoảng 3,720 tỷ đồng, tổng chi phí  3,352 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ 225 tỷ đồng. Ông Bình thừa nhận mức lợi nhuận này nhìn qua có thể thấp, nhưng nhấn mạnh đây là đặc thù của giai đoạn đầu tư, khi các dự án lớn đi vào vận hành, kết quả sẽ thay đổi đáng kể.

Ông kết lại phần trình bày bằng việc nhấn mạnh năm 2026 sẽ là giai đoạn bản lề. Công ty sẽ tập trung vào các nhiệm vụ lớn như đảm bảo vận hành các dự án đang thu phí, hoàn thiện pháp lý bất động sản, tiếp tục tăng vốn chủ sở hữu và kiểm soát chi phí tài chính.

Kết thúc đại hội, tất cả các tờ trình đều được thông qua.

* CII tiếp tục dừng cổ tức để dồn lực cho loạt dự án vốn gần 540,000 tỷ

Bài cập nhật

Tử Kính

FILI

– 11:32 28/04/2026