Sở hữu quỹ đất lớn cùng nhiều dự án hợp tác quốc tế quy mô tỷ USD, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc – CTCP (HoSE: KBC) đang bước vào giai đoạn dồn lực triển khai hàng loạt dự án trọng điểm. Tuy nhiên, cùng với chiến lược mở rộng quỹ đất và đầu tư dài hạn, doanh nghiệp cũng đối mặt áp lực tài chính ngày càng lớn khi lượng vốn “găm” trong các dự án dở dang tiếp tục phình to, còn dư nợ vay đã vượt mốc 30.000 tỷ đồng.
Theo báo cáo tài chính quý I/2026, tính đến ngày 31/3/2026, tổng tài sản của KBC đạt hơn 71.800 tỷ đồng, tăng hơn 2.200 tỷ đồng so với đầu năm. Trong đó, hàng tồn kho tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất với gần 29.521 tỷ đồng, tương đương khoảng 41,1% tổng tài sản và cũng là mức cao nhất từ trước đến nay của doanh nghiệp.
Dự án “gà đẻ trứng vàng” sau gần 20 năm vẫn chiếm 60% tồn kho
Phần lớn giá trị tồn kho là chi phí đầu tư dở dang tại các khu công nghiệp và khu đô thị lớn mà Kinh Bắc đang phát triển. “Hạt nhân” trong khối tài sản dở dang này là Khu đô thị và Dịch vụ Tràng Cát (Hải Phòng).
Với giá trị ghi nhận hơn 17.300 tỷ đồng, Tràng Cát chiếm khoảng 59% tổng tồn kho của toàn doanh nghiệp. Dự án có quy mô 585 ha, nằm tại phường Tràng Cát, quận Hải An, thuộc Khu kinh tế Đình Vũ – Cát Hải, TP. Hải Phòng.
Đây được xem là dự án “chôn vốn” lâu nhất của Kinh Bắc khi được khởi công từ năm 2006 nhưng gặp nhiều vướng mắc pháp lý kéo dài gần 20 năm.
Tại ĐHĐCĐ thường niên 2026, Chủ tịch HĐQT KBC Đặng Thành Tâm cho biết Khu đô thị Tràng Cát là dự án được doanh nghiệp kỳ vọng lớn nhất trong giai đoạn tới và ví đây là “con gà đẻ trứng vàng”. Dự án được triển khai từ năm 2006 nhưng vướng mắc pháp lý kéo dài gần 20 năm.
Đầu năm 2025, KBC đã nộp thêm gần 10.000 tỷ đồng tiền sử dụng đất cho dự án, qua đó nâng quỹ đất nhà ở lên hơn 2 triệu m2. Tổng vốn đầu tư hiện đã lên tới hàng tỷ USD. Đến ngày 15/1/2025, Chính phủ chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư, nâng tổng vốn dự án từ khoảng 6.300 tỷ đồng lên hơn 69.000 tỷ đồng (tương đương khoảng 2,7 tỷ USD), gấp hơn 11 lần so với ban đầu.
Theo ông Tâm, việc đầu tư kéo dài khiến doanh nghiệp chịu áp lực lớn về chi phí vốn và tài chính, đặc biệt khi chưa thể chuyển nhượng dự án theo kế hoạch. Tuy nhiên, lãnh đạo KBC cho rằng giá trị và hiệu quả kinh tế của dự án đã cải thiện đáng kể nhờ biến động thị trường, giá đất gia tăng và các điều chỉnh quy hoạch theo thời gian.
“Nếu đặt trong bối cảnh của nhiều doanh nghiệp khác, với một dự án có quy mô vốn lớn và thời gian kéo dài như vậy, việc duy trì và theo đuổi đến cùng là không hề dễ dàng, thậm chí có thể gặp rất nhiều áp lực.
Tuy nhiên, nhìn ở một góc độ khác, việc kiên trì đầu tư trong thời gian dài cũng mang lại cho chúng ta những lợi thế nhất định. Nếu như theo các quy hoạch trước đây, hiệu quả dự án có thể chưa cao thì đến thời điểm hiện tại, khi thị trường thay đổi, giá trị đất đai gia tăng, hiệu quả kinh tế của dự án cũng được cải thiện đáng kể.
Những tài sản được tích lũy trong thời gian dài thường sẽ gia tăng giá trị theo thời gian. Và trong trường hợp này, không chỉ là câu chuyện giá trị đất tăng mà quan trọng hơn là chúng ta có điều kiện để áp dụng những xu hướng phát triển mới”, ông Tâm nói.
Hiện Tràng Cát được định hướng phát triển theo mô hình đô thị thông minh tích hợp công nghệ cao (AI City), ứng dụng các giải pháp công nghệ trong quản lý và vận hành. Về kế hoạch kinh doanh, KBC cho biết sẽ linh hoạt giữa phương án bán lẻ, bán buôn hoặc hợp tác với đối tác nhằm tối ưu hiệu quả và cân đối dòng tiền.
Theo báo cáo phân tích cuối năm 2025 của VPBankS, dự án Tràng Cát đã có sổ đỏ và KBC tự tin với kế hoạch bán buôn một phần dự án, dự kiến bàn giao khoảng 20 ha trong năm 2025.
Dự án sân golf Trump “ngốn” vốn dở dang gần gấp đôi sau vài tháng
Bên cạnh Tràng Cát, Kinh Bắc cũng đang tiếp tục tăng tốc đầu tư vào Khu phức hợp đô thị, du lịch sinh thái và sân golf Khoái Châu tại Hưng Yên. Đáng chú ý, dự án Khoái Châu đã tăng vốn dở dang gần gấp đôi chỉ sau vài tháng.
Theo doanh nghiệp, KBC đã tiếp tục rót thêm gần 600 tỷ đồng vào dự án này, nâng tổng vốn đầu tư lên khoảng 1.335 tỷ đồng. Dự án được triển khai hợp tác cùng Trump Organization (Mỹ), có quy mô hơn 888 ha với tổng vốn đầu tư ước tính khoảng 1,5 tỷ USD. Công trình được khởi công từ tháng 5/2025 và được kỳ vọng sẽ đưa thương hiệu Trump lần đầu hiện diện tại Việt Nam.
Theo quy hoạch, khu phức hợp được chia thành 4 tiểu khu chức năng gồm: khu dân cư sinh thái gắn với sân golf cao cấp; khu dân cư sinh thái gắn với sân golf sinh thái; khu đô thị thương mại – dịch vụ; và khu cây xanh, công viên chuyên đề.
Tuy nhiên, sau gần một năm kể từ ngày khởi công, dự án vẫn gặp khó khăn trong công tác tuyên truyền, vận động người dân bàn giao mặt bằng.
Theo thông tin cập nhật đến giữa tháng 4/2026 từ Báo Hưng Yên, Tổ tuyên truyền, vận động triển khai các dự án trọng điểm tỉnh giai đoạn 2026–2030 đã tổ chức hội nghị nhằm đẩy mạnh công tác tuyên truyền, vận động thực hiện dự án Trump International Hưng Yên.
Theo đó, cơ quan chức năng đã ban hành thông báo thu hồi đất đối với khoảng 569,05 ha trong giai đoạn 1. Phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã được phê duyệt cho khoảng 292,98 ha, tương đương 51,48% diện tích; trong khi diện tích đã thực hiện chi trả bồi thường đạt khoảng 213,01 ha, tương ứng 37,43%.
Tiến độ triển khai dự kiến kéo dài từ quý II/2025 đến quý II/2029. Tuy nhiên, theo báo cáo cập nhật triển vọng kinh doanh năm 2025 và các động lực tăng trưởng giai đoạn 2026 của KBSV, với quy mô lớn và yêu cầu pháp lý phức tạp, dự án có thể cần thêm thời gian chuẩn bị; thời điểm bước vào giai đoạn kinh doanh được dự báo trong khoảng 2030–2050.
Trong khi đó, Shinhan Securities Vietnam đánh giá tích cực hơn về triển vọng dự án này. Công ty chứng khoán cho rằng với thời gian thi công dự kiến từ quý II/2025 đến quý II/2029, dự án có thể bắt đầu đóng góp doanh thu cho KBC từ năm 2030, với nguồn thu ước đạt hơn 3.500 tỷ đồng mỗi năm.
Ngoài Tràng Cát và Khoái Châu, nhiều dự án khác như Khu công nghiệp Lộc Giang hay Khu đô thị Phúc Ninh… cũng đang tích lũy lượng tồn kho đáng kể, phản ánh chiến lược tiếp tục mở rộng quỹ đất và đầu tư dài hạn của Kinh Bắc trong giai đoạn tới.
Gánh nợ vay hơn 30.000 tỷ đồng để nuôi loạt đại dự án
Việc đồng thời triển khai nhiều dự án quy mô lớn khiến áp lực vốn của Kinh Bắc tiếp tục gia tăng trong quý đầu năm 2026. Trong kỳ, doanh nghiệp thu về khoảng 1.950 tỷ đồng từ các khoản vay mới, trong khi chỉ trả khoảng 407 tỷ đồng nợ gốc. Nhờ đó, dòng tiền từ hoạt động tài chính ghi nhận dương hơn 1.500 tỷ đồng.
Tính đến cuối tháng 3/2026, tổng dư nợ vay và thuê tài chính của KBC đạt hơn 30.154 tỷ đồng, tăng hơn 12.500 tỷ đồng so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, nợ dài hạn chiếm phần lớn với hơn 27.000 tỷ đồng.
Áp lực chi phí vốn cũng tăng mạnh. Riêng chi phí lãi vay quý I đã lên tới khoảng 263 tỷ đồng, tăng hơn 150% so với cùng kỳ. Ngoài ra, KBC còn vốn hóa thêm khoảng 441 tỷ đồng chi phí lãi vay vào giá trị các dự án dở dang thay vì hạch toán ngay vào chi phí tài chính.
Đáng chú ý, dù lượng tiền mặt giảm xuống còn khoảng 6.900 tỷ đồng, doanh nghiệp lại tăng mạnh đầu tư tài chính ngắn hạn lên hơn 7.400 tỷ đồng. Tổng quy mô tiền và đầu tư tài chính ngắn hạn hiện vào khoảng 14.300 tỷ đồng, vẫn thấp hơn đáng kể so với lượng hàng tồn kho hơn 29.500 tỷ đồng và tổng dư nợ vay vượt 30.000 tỷ đồng.
Đến cuối quý I/2026, VPBank hiện là chủ nợ lớn nhất của KBC với dư nợ ngắn hạn và dài hạn khoảng 14.600 tỷ đồng. Một số khoản vay có lãi suất lên tới 13,1%/năm, được đảm bảo bằng tài sản phát sinh từ các dự án khu đô thị do doanh nghiệp đầu tư.
Nguồn: https://kinhtechungkhoan.vn/om-loat-dai-du-an-ty-do-kinh-bac-kbc-ganh-luong-ton-kho-va-no-vay-khong-lo-1445685.html
