Nợ vay doanh nghiệp bất động sản tiếp tục tăng lên hơn 427 ngàn tỷ

Nhiều ông lớn đầu ngành bất động sản tiếp tục gia tăng đòn bẩy tài chính, kéo tổng dư nợ vay toàn ngành trong quý 1/2026 lên hơn 427 ngàn tỷ đồng, tăng 6% so đầu năm. Trái ngược, chi phí lãi vay lại giảm 11%.

Báo cáo thị trường bất động sản quý 1/2026 của Bộ Xây dựng cho biết, tính đến 28/02, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt hơn 2.2 triệu tỷ đồng, tăng gần 12% so với quý 4/2025 và tăng 43% so với cùng kỳ.

Theo thông tin từ Ngân hàng Nhà nước (NHNN), dư nợ tín dụng toàn hệ thống ngân hàng tính đến hết quý 1/2026 đạt gần 19.2 triệu tỷ đồng, tăng hơn 3% so với cuối năm 2025.

Năm 2026, NHNN định hướng tăng trưởng tín dụng khoảng 15%, vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên và động lực tăng trưởng; kiểm soát tín dụng đối với lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, đặc biệt là bất động sản.

Thống kê từ VBMA (Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam), trong quý 1/2026, có 13 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN), với tổng giá trị hơn 40 ngàn tỷ đồng. Bất động sản là nhóm ngành phát hành nhiều nhất hơn 24 ngàn tỷ đồng, chiếm 60% tỷ trọng, trong khi cùng kỳ năm ngoái không có lô nào của nhóm này được phát hành.

Theo VietstockFinance, tổng dư nợ vay của 103 doanh nghiệp bất động sản trên sàn (HOSE, HNX và UPCoM) vào cuối tháng 3/2026 hơn 427.3 ngàn tỷ đồng, tăng 6% so với đầu năm. Trong đó, 48 doanh nghiệp có nợ vay tăng, 31 giảm, 8 không đổi và 16 cái tên tiếp tục giữ nợ vay bằng 0.

VHM tiếp tục có nợ vay cao nhất ngành

Xét về giá trị, 6 doanh nghiệp có dư nợ vay trên 10 ngàn tỷ đồng. Đứng đầu vẫn là Vinhomes (HOSE: VHM) với hơn 162 ngàn tỷ, tăng 11% và tương đương 19% tổng tài sản. Trong đó, gần 99 ngàn tỷ đồng vay ngân hàng và hơn 59.6 ngàn dư nợ trái phiếu.

Novaland (HOSE: NVL) đứng thứ hai với gần 69 ngàn tỷ đồng, tăng 2%, chiếm 27% nguồn vốn. Chủ yếu đến từ các khoản vay ngân hàng dài hạn, nợ trái phiếu còn hơn 23.8 ngàn tỷ đồng.

Ở nhóm bất động sản khu công nghiệp, Kinh Bắc (HOSE: KBC) nợ vay tiếp tục phình to vượt 30 ngàn tỷ đồng, chiếm tới 42% tài sản. KBC liên tục gia tăng nợ vay kể từ đầu năm 2025 để phần lớn bổ sung vốn cho dự án Tràng Cát và đẩy nhanh tiến độ xây dựng các dự án khác.

Ông lớn khu công nghiệp Becamex Group (HOSE: BCM) có vay nợ tài chính hơn 25.5 ngàn tỷ đồng, tăng 7%, trong đó hơn 13.7 ngàn tỷ đồng là dư nợ trái phiếu.

Nguồn: VietstockFinance

Một số doanh nghiệp tăng nợ vay bằng lần

Trong quý đầu năm, chỉ có 3 doanh nghiệp ghi nhận tốc độ tăng nợ vay ở mức bằng lần.

Đứng đầu là CTCP Phát triển Đô thị Từ Liêm (HOSE: NTL) với hơn 63 tỷ đồng, gấp hơn 4.4 lần đầu năm, toàn bộ là khoản vay ngân hàng ngắn hạn nhằm thi công dự án nhà ở xã hội tại phường Cao Xanh và Hà Lầm (Quảng Ninh) với lãi suất 6.1%/năm.

Nợ vay của Tập đoàn CNT (UPCoM: CNT) tăng mạnh lên gần 34 tỷ đồng, gấp 2.2 lần, do phát sinh khoản vay hơn 19 tỷ đồng tại ngân hàng cho dự án khu chung cư thương mại dọc đường Huỳnh Tấn Phát phường Đống Đa, Quy Nhơn.

Nhà Khang Điền (HOSE: KDH) và Tập đoàn C.E.O (HNX: CEO) cũng gia tăng nợ vay lần lượt lên hơn 15.3 ngàn tỷ và 676 tỷ đồng, tăng 51% và 55%.

Nguồn: VietstockFinance

TCH, CRV cắt giảm toàn bộ nợ vay

Ở chiều giảm, CTCP Đầu tư Dịch vụ Tài chính Hoàng Huy (HOSE: TCH) và công ty con là Tập đoàn Bất động sản CRV (HOSE: CRV) không còn ghi nhận nợ vay trong quý đầu năm 2026.

Nam Tân Uyên (HOSE: NTC) giảm nửa nợ vay về còn 46 tỷ đồng. Đây là phần còn lại của hợp đồng cho vay theo dự án đầu tư tại Vietcombank.

Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (HOSE: DIG) giảm 36% về hơn 1.4 ngàn tỷ đồng, nhờ tất toán trước hạn 2 lô trái phiếu trị giá 800 tỷ đồng vào cuối tháng 1.

Nợ vay của Phát Đạt (HOSE: PDR) và Tập đoàn Sunshine (HNX: KSF) cũng giảm lần lượt 21% và 9% so với đầu năm.

Nguồn: VietstockFinance

Ngoài ra, quý đầu năm, có 3 đơn vị nợ vay chiếm hơn 50% tổng tài sản gồm Bất động sản Hudland (HNX: HLD), Đầu tư Đức Trung (UPCoM: DTI) và Năm Bảy Bảy (HOSE: NBB) lần lượt chiếm tỷ lệ 64%, 63% và 58%.

Nguồn: VietstockFinance

Chi phí lãi vay giảm 11%

Trong bối cảnh dư nợ vay tăng 6%, chi phí lãi vay của 103 doanh nghiệp bất động sản trong quý 1 lại giảm 11% về gần 4.8 ngàn tỷ đồng.

HLD có lãi vay tăng mạnh nhất toàn ngành lên hơn 16 tỷ đồng, gấp hơn 86 lần cùng kỳ. KSF đứng thứ hai với gần 275 tỷ đồng, gấp 22.6 lần, dù nợ vay giảm.

Xét về giá trị, VHM có lãi vay lớn nhất hơn 2,561 tỷ đồng, dù giảm 30% so với đầu năm; trong khi BCM còn hơn 342 tỷ đồng, tăng 17%.