Đằng sau việc “tạm giấu” hàng ngàn tỷ đồng lãi vay của các doanh nghiệp bất động sản

Đằng sau việc “tạm giấu” hàng ngàn tỷ đồng lãi vay của các doanh nghiệp bất động sản

Nhiều doanh nghiệp bất động sản báo lãi ngàn tỷ, nhưng dòng tiền kinh doanh lại thâm hụt. Thậm chí, có những “ông lớn” trong ngành đẩy chi phí lãi khổng lồ vào giá trị hàng tồn kho thay vì hạch toán thẳng vào báo cáo kết quả kinh doanh. Điểm chung của sự khác biệt này nằm ở nghiệp vụ vốn hóa chi phí lãi vay.

Bản chất của nghiệp vụ vốn hóa chi phí lãi vay

Vốn hóa chi phí lãi vay là một nghiệp vụ kế toán cho phép doanh nghiệp không hạch toán tiền lãi phát sinh vào báo cáo kết quả kinh doanh ngay trong kỳ mà cộng dồn khoản chi phí này vào giá gốc của tài sản đang hình thành – thường là hàng tồn kho hoặc chi phí xây dựng cơ bản dở dang.

Bản chất của nghiệp vụ này dựa trên nguyên tắc chi phí phải được ghi nhận tương ứng với doanh thu mà nó tạo ra. Do các dự án bất động sản mất nhiều năm để thực hiện và chưa thể sinh lời ngay, việc đưa lãi vay vào giá gốc tài sản giúp phản ánh đúng tổng vốn đầu tư phát sinh thực tế trong quá trình xây dựng.

Vốn hóa chi phí lãi vay mang lại lợi thế lớn trong việc làm đẹp các chỉ số tài chính ngắn hạn. Bằng cách chuyển gánh nặng lãi vay từ báo cáo kết quả kinh doanh sang bảng cân đối kế toán, doanh nghiệp bất động sản có thể duy trì con số lợi nhuận sau thuế hấp dẫn ngay cả khi đang vay nợ lớn. Tuy nhiên, khoản chi phí này không biến mất mà chỉ tạm hoãn lại. Khi dự án hoàn thành và tiến hành bàn giao, toàn bộ phần lãi vay đã tích lũy trong giá gốc sẽ được kết chuyển thẳng thành giá vốn hàng bán. Điều này có thể khiến biên lợi nhuận gộp của doanh nghiệp tại thời điểm ghi nhận doanh thu sẽ mỏng hơn đáng kể.

Hơn nữa, dù lợi nhuận trên sổ sách có thể được bảo vệ bằng nghiệp vụ này, doanh nghiệp vẫn phải liên tục xuất tiền mặt để trả nợ vay. Sự lệch pha giữa lợi nhuận kế toán và dòng tiền thực trả chính là góc khuất lớn nhất mà nhà đầu tư cần chú ý khi phân tích sức khỏe tài chính của doanh nghiệp bất động sản.

Để làm rõ mức độ tác động của kỹ thuật kế toán này, số liệu bóc tách từ báo cáo kiểm toán năm 2025 của một số doanh nghiệp tiêu biểu sẽ thể hiện bức tranh thực tế.

Bảng thống kê dưới đây cho thấy sự phân hóa rõ rệt trong chiến lược xử lý chi phí tài chính của ngành bất động sản. Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền (HOSE: KDH) áp dụng kỹ thuật vốn hóa toàn bộ lãi vay phát sinh để đưa chi phí trên sổ sách về 0 đồng. CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, HOSE: NVL) đã hoãn chi phí lãi vay khổng lồ 6,488 tỷ đồng trong năm vào hàng tồn kho.

Hay Vinhomes (HOSE: VHM) cho thấy sự điều tiết linh hoạt khi vừa hạch toán trực tiếp hàng chục ngàn tỷ đồng vừa tiến hành vốn hóa. Tập đoàn Hà Đô (HOSE: HDG) ghi nhận phần lớn khoản lãi vay vào chi phí trong kỳ và chỉ vốn hóa một phần nhỏ.

Chi phí lãi vay năm 2025 của một vài doanh nghiệp bất động sản tiêu biểu

Nguồn: Tổng hợp từ BCTC hợp nhất kiểm toán năm 2025 của các doanh nghiệp

KDH vốn hóa toàn bộ lãi vay vào hàng tồn kho, chi phí lãi vay nhiều năm qua bằng 0

Trường hợp của Khang Điền là minh chứng điển hình cho chiến lược vốn hóa triệt để. Báo cáo kết quả kinh doanh năm 2025 của KDH ghi nhận chi phí lãi vay ở mức 0 đồng.

Tuy nhiên, báo cáo lưu chuyển tiền tệ cho thấy Khang Điền đã chi tới hơn 818 tỷ đồng để trả tiền lãi vay. Toàn bộ gánh nặng tài chính này cùng với các chi phí liên quan đã được KDH vốn hóa thành hơn 832 tỷ đồng, đẩy thẳng vào giá trị hàng tồn kho. Giá trị hàng tồn kho của KDH theo đó tăng ròng hơn 1,082 tỷ đồng trong năm, nâng tổng quy mô tồn kho lên 23,260 tỷ đồng vào cuối năm 2025.

Kỹ thuật hoãn lại chi phí này giúp Khang Điền báo lợi nhuận ròng đạt gần 1,627 tỷ đồng. Tuy nhiên, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp âm hơn 2,024 tỷ đồng.

Thủy điện Vĩnh Sơn – Sông Hinh (HOSE: VSH) cũng trải qua giai đoạn vốn hóa toàn bộ lãi vay tương tự như Khang Điền khi xây dựng dự án Thượng Kon Tum.

VSH hiện đã bước sang trạng thái hậu vốn hóa. Khi dự án đi vào vận hành phát điện, doanh nghiệp không còn được thực hiện nghiệp vụ vốn hóa chi phí lãi vay liên quan nữa và phải ghi nhận thành chi phí lãi vay trên báo cáo kết quả kinh doanh.

Chi phí lãi vay của VSH gần 201 tỷ đồng trong năm 2025, sát với số tiền lãi thực trả là gần 202 tỷ đồng trên báo cáo lưu chuyển tiền tệ. Công ty phải gánh chịu sức ép trực tiếp từ chi phí nợ vay thực tế. Đổi lại, chất lượng lợi nhuận đi đôi với lượng tiền mặt thu về. Dòng tiền kinh doanh của công ty lên gần 1,442 tỷ đồng, còn lợi nhuận sau thuế đạt gần 863 tỷ đồng nhờ hoạt động bán điện thực tế.

Sự dịch chuyển trạng thái ghi nhận lãi vay của Vĩnh Sơn – Sông Hinh là lời nhắc cho trường hợp của Khang Điền. Chi phí lãi vay khổng lồ đang được tạm giấu trong hàng tồn kho không hề biến mất mà chỉ chuyển hóa thành giá vốn hàng bán.

Novaland liên tục vốn hóa hàng ngàn tỷ đồng vào hàng tồn kho

Biểu đồ lịch sử cho thấy chi phí lãi vay ghi trên sổ sách của Novaland có xu hướng giảm dần và duy trì ở mức thấp. Tuy nhiên, số tiền lãi vay thực trả lại rất lớn. Đỉnh điểm vào năm 2022, doanh nghiệp đã thực trả tới 6,173 tỷ đồng để thanh toán nợ lãi. Sự chênh lệch này xuất phát từ việc NVL đẩy tối đa gánh nặng tài chính vào tài sản dở dang thay vì hạch toán trực tiếp.

Năm 2025, NVL chỉ hạch toán hơn 148 tỷ đồng chi phí lãi vay vào báo cáo kết quả kinh doanh. Thực tế, Novaland đã trả 2,637 tỷ đồng lãi vay và vốn hóa khối tiền lãi khổng lồ lên tới 6,488 tỷ đồng vào giá trị hàng tồn kho.

Tổng hàng tồn kho của Novaland lên tới hơn 153 ngàn tỷ đồng vào cuối năm 2025, tăng hơn 6 ngàn tỷ đồng so với năm 2024.

Hà Đô hạch toán phần lớn chi phí lãi vay vào báo cáo kết quả kinh doanh

Tập đoàn Hà Đô cho thấy góc nhìn khác khi chi phí lãi vay trên báo cáo kết quả kinh doanh bám sát với số tiền lãi vay thực trả.

Theo báo cáo tài chính 2025, báo cáo lưu chuyển tiền tệ ghi nhận số tiền lãi vay HDG đã trả trong năm là 318 tỷ đồng. Tương ứng với dòng tiền ra này, HDG hạch toán trực tiếp gần 300 tỷ đồng vào chi phí lãi vay trong kỳ. Lượng chi phí được vốn hóa chỉ 18.8 tỷ đồng.

Phần lớn tài sản quy mô lớn của Hà Đô hiện nay là các nhà máy năng lượng và dự án bất động sản đã hoàn tất xây dựng, đang trong giai đoạn khai thác thương mại và tạo ra doanh thu. Theo chuẩn mực kế toán, khi tài sản đã đi vào hoạt động, toàn bộ chi phí lãi vay liên quan bắt buộc phải hạch toán thẳng vào chi phí tài chính trong kỳ, không được tiếp tục vốn hóa. Khoản vốn hóa nhỏ của HDG chỉ phát sinh từ một số ít dự án mới đang trong giai đoạn đầu tư.

Cần theo dõi tiến độ thi công dự án

Trong nhiều trường hợp, lợi nhuận thuần trên báo cáo chưa phản ánh toàn diện áp lực nợ vay. Nhà đầu tư cần kiểm tra khoản mục “Tiền lãi vay đã trả” trên Báo cáo lưu chuyển tiền tệ và đối chiếu với “Chi phí lãi vay” trên Báo cáo kết quả kinh doanh. Sự chênh lệch lớn giữa 2 chỉ tiêu có thể là dấu hiệu cho thấy gánh nặng tài chính chưa được phản ánh đầy đủ và đang được hoãn lại.

Việc hàng tồn kho và xây dựng dở dang gia tăng do chi phí lãi vay vốn hóa được tích lũy có thể ảnh hưởng biên lợi nhuận gộp của doanh nghiệp khi bàn giao các dự án trong tương lai nếu giá bán không tăng tương ứng. Trong trường hợp doanh nghiệp tăng giá bán, biên lãi gộp có thể đảm bảo nhưng lại có rủi ro về thanh khoản (sức cầu giảm do giá cao).

Tiến độ thi công của các dự án bất động sản cũng là yếu tố then chốt cần theo dõi. Chuẩn mực kế toán yêu cầu doanh nghiệp ngừng vốn hóa khi dự án đình trệ. Toàn bộ lãi vay phát sinh sau đó sẽ hạch toán thẳng vào chi phí tài chính trong kỳ, gây áp lực lên lợi nhuận ghi nhận trong kỳ.

Thanh Trúc

FILI

– 08:00 25/07/2026