Bất động sản nhà ở lãi đậm quý 2, loạt ông lớn “sống” nhờ nguồn thu khác

Lợi nhuận nhóm doanh nghiệp bất động sản nhà ở tăng 228%, lên hơn 36.6 ngàn tỷ đồng trong quý 2, song đà tăng phần lớn đến từ VHM, trong khi hàng loạt các ông lớn khác phải trông vào các nguồn thu ngoài hoạt động cốt lõi.

Dữ liệu từ VietstockFinance cho thấy bức tranh kinh doanh của nhóm bất động sản nhà ở trong quý 2/2026 khởi sắc rõ rệt. Tuy nhiên, phía sau mức tăng trưởng ấn tượng của toàn ngành là sự phân hóa mạnh, khi một số doanh nghiệp có lợi nhuận tăng đột biến nhờ các thương vụ tài chính và chuyển nhượng dự án, thay vì hoạt động kinh doanh cốt lõi.

Vinhomes đóng góp gần 70% lợi nhuận toàn ngành

Quý 2/2026, 82 doanh nghiệp bất động sản nhà ở trên HOSE, HNX và UPCoM đạt tổng doanh thu thuần gần 78.8 ngàn tỷ đồng, tăng 115% so cùng kỳ. Lãi ròng hơn 36.6 ngàn tỷ đồng, tăng 228%.

Đáng chú ý, biên lãi gộp toàn ngành tăng mạnh từ 31% lên 58%, cao nhất trong giai đoạn từ quý 1/2022 đến quý 2/2026. So quý trước, doanh thu giảm 5%, nhưng lợi nhuận vẫn tăng 12%.

Nguồn: VietstockFinance

Tính chung 6 tháng đầu năm, tổng doanh thu toàn ngành gần 160 ngàn tỷ đồng, gấp 2 lần cùng kỳ; lợi nhuận hơn 63.6 ngàn tỷ đồng, gấp 4 lần.

Dù vậy, mức tăng trưởng này phụ thuộc rất lớn vào một số tên tuổi dẫn đầu. Riêng Vinhomes (HOSE: VHM) mang về gần 22.6 ngàn tỷ đồng lợi nhuận trong quý 2, gấp 3 lần cùng kỳ và chiếm tới 67% tổng lợi nhuận của 82 doanh nghiệp.

Lợi nhuận hợp nhất sau thuế 6 tháng của Vinhomes gần 52.1 ngàn tỷ đồng, tăng 380%, thực hiện 87% kế hoạch năm. Động lực chính tiếp tục đến từ hoạt động bàn giao tại các đại dự án như Vinhomes Ocean Park 2, Vinhomes Ocean Park 3 và Vinhomes Green Paradise.

Doanh số bán hàng 6 tháng của VHM hơn 148.1 ngàn tỷ, tăng 119%. Giá trị doanh số chưa bàn giao tại cuối quý 2 lên hơn 196.8 ngàn tỷ, tăng 42%, chủ yếu nhờ kết quả tích cực tại Vinhomes Sài Gòn Park, Vinhomes Global Gate Hạ Long và Vinhomes Hải Vân Bay.

Xếp ngay sau là Tập đoàn Sunshine (Sunshine Group, HNX: KSF) hơn 4.4 ngàn tỷ lợi nhuận, gấp tới 120 lần cùng kỳ và thực hiện gần 40% kế hoạch. Kết quả đột biến chủ yếu đến từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản tại các công ty con. Đây cũng là doanh nghiệp có lợi nhuận tăng mạnh nhất toàn ngành trong quý 2.

Vincom Retail (HOSE: VRE) đứng thứ ba với hơn 1.6 ngàn tỷ, tăng 30%. Lũy kế 6 tháng, lợi nhuận của VRE hơn 3.2 ngàn tỷ đồng, tăng 33%.

“Sống” bằng nguồn thu khác

Nếu VHM hưởng lợi rõ nét từ hoạt động kinh doanh cốt lõi, không ít doanh nghiệp lớn lại có điểm chung khi “sống” bằng các khoản thu ngoài hoạt động chính, đóng vai trò quan trọng trong việc cải thiện kết quả.

Novaland (HOSE: NVL) là một trường hợp đáng chú ý. Quý 2, lợi nhuận ròng gần 970 tỷ đồng, đảo chiều so với khoản lỗ hơn 160 tỷ đồng cùng kỳ. Động lực quan trọng đến từ doanh thu tài chính hơn 1.7 ngàn tỷ đồng, gấp 3.4 lần, chủ yếu là lãi cho vay, hợp tác đầu tư và lãi phát sinh từ thoái vốn công ty con.

Sau 6 tháng, lợi nhuận sau thuế Novaland gần 1,772 tỷ đồng, cải thiện mạnh so với mức lỗ 666 tỷ đồng cùng kỳ và tương đương 96% kế hoạch lợi nhuận cả năm 2026.

Tại Phát Đạt (HOSE: PDR), loạt thương vụ chuyển nhượng cổ phần giúp doanh thu tài chính quý 2 tăng đột biến lên hơn 474 tỷ đồng, gấp hơn 2 lần cùng kỳ, gần như toàn bộ đến từ lãi thanh lý khoản đầu tư. Nhờ đó, doanh nghiệp lãi ròng gần 81 tỷ đồng, tăng 24%, trong bối cảnh bức tranh kinh doanh cốt lõi vẫn khá trầm lắng. Sau 6 tháng, lợi nhuận PDR tăng 84%, lên 213 tỷ đồng, nhưng mới thực hiện 25% mục tiêu cả năm.

Dù doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản giảm xuống mức thấp nhất trong 4 năm, lợi nhuận quý 2 Nhà Khang Điền (HOSE: KDH) vẫn lập kỷ lục mới lên gần 750 tỷ đồng, gấp 4 lần cùng kỳ, nhờ khoản lãi tài chính gần 900 tỷ đồng từ việc giảm tỷ lệ sở hữu tại chủ dự án gần 6ha tại phường Bình Trưng Đông. Lũy kế 6 tháng, lợi nhuận gần 1.1 ngàn tỷ, tăng 248% và thực hiện 73% kế hoạch.

* Cuộc đổi chủ tại Bình Trưng Mới của Khang Điền

Trong khi hoạt động kinh doanh cốt lõi vẫn chưa có khởi sắc, khoản thu nhập khác gần 118 tỷ đồng từ nộp thừa tiền sử dụng đất cho dự án Khu nhà ở Hải Đăng (The Light City) đã trở thành yếu tố quyết định giúp CTCP Phát triển Nhà Bà Rịa – Vũng Tàu (HOSE: HDC) thoát lỗ trong quý 2 với lợi nhuận hơn 43 tỷ đồng, giảm 25%, thực hiện 42% kế hoạch sau 6 tháng.

Doanh thu bán căn hộ rơi xuống thấp nhất kể từ khi niêm yết, nhưng khoản lãi từ thương vụ thâu tóm doanh nghiệp triển khai dự án The Gió Riverside, giúp An Gia (HOSE: AGG) lập kỷ lục lợi nhuận quý 2 gần 283 tỷ đồng, gấp 3.5 lần cùng kỳ, qua đó vượt xa kế hoạch lợi nhuận chỉ sau 6 tháng.

* Doanh thu bán căn hộ chạm đáy, cổ phiếu An Gia về vùng thấp nhất lịch sử

Trong bối cảnh lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh bất động sản giảm mạnh, nhưng nhờ doanh thu tài chính tăng mạnh lên gần 116 tỷ đồng, phần lớn từ các đơn vị liên kết, đã đóng góp lớn vào kết quả quý 2 của Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Group, HOSE: DIG) với lợi nhuận gần 140 tỷ đồng, gấp 3 lần cùng kỳ. Dù vậy, công ty mới chỉ đi được khoảng 1/4 chặng đường kế hoạch.

Đáng chú ý, Quốc Cường Gia Lai (HOSE: QCG) gần như không có doanh thu từ hoạt động bất động sản trong quý 2, nhưng vẫn ghi nhận lợi nhuận ròng hơn 165 tỷ đồng, gấp 25 lần cùng kỳ, nhờ khoản thu từ chuyển nhượng các nhà máy thủy điện.

Hay Lideco (HOSE: NTL) tiếp tục có kết quả tích cực với lợi nhuận quý 2 gần 5 tỷ đồng, gấp 2.8 lần cùng kỳ, nhờ đóng góp chủ lực từ lãi đầu tư chứng khoán.

Nguồn: VietstockFinance

29 doanh nghiệp hụt hơi

Ở chiều ngược lại, bức tranh quý 2 vẫn có nhiều mảng tối. Có tới 29/82 doanh nghiệp lợi nhuận suy giảm.

Regal Group (UPCoM: RGG) giảm mạnh nhất, tới 99%, còn hơn 800 triệu đồng. Nguyên nhân là các sản phẩm đang mở bán chủ yếu là căn hộ chung cư chưa ghi nhận sản lượng bàn giao để hạch toán doanh thu.

Becamex TDC (HOSE: TDC) giảm 98%, còn hơn 1 tỷ đồng, do hoạt động tài chính suy giảm trong khi chi phí quản lý và chi phí khác tăng.

Giá vật liệu xây dựng và nhân công đồng loạt tăng trong khi thị trường bất động sản trầm lắng khiến lợi nhuận ròng quý 2 của CTCP Đầu tư và Phát triển Đô thị Dầu khí Cửu Long (HOSE: CCL) chỉ còn hơn 500 triệu đồng, giảm 96% so với cùng kỳ.

Saigonres (HOSE: SGR) có kết quả kém sắc khi lợi nhuận giảm 70%, còn 15 tỷ đồng, do mảng kinh doanh chính lao dốc.

Trong nhóm doanh nghiệp lớn hơn, lợi nhuận ròng Bluemarq Group (HOSE: DXG) hơn 53 tỷ đồng, giảm 37%; Nhà Thủ Đức (HOSE: TDH) cũng giảm 55%, còn 6 tỷ đồng.

Nguồn: VietstockFinance

Tiếp tục thua lỗ

Không chỉ suy giảm lợi nhuận, quý 2 còn có 10 doanh nghiệp tiếp tục báo lỗ.

Nặng nhất là CTCP Đầu tư và Phát triển Du lịch ITC (UPCoM: VCR) với khoản lỗ ròng hơn 37 tỷ đồng, do chi phí tài chính tăng cao. Đây là quý thứ 13 liên tục VCR thua lỗ, đưa tổng lỗ lũy kế đến cuối tháng 6 lên gần 690 tỷ đồng.

Đầu tư LDG (HOSE: LDG) lỗ hơn 25 tỷ đồng, dù đã cải thiện đáng kể so mức lỗ 105 tỷ đồng cùng kỳ. Lỗ lũy kế cuối kỳ gần 1.3 ngàn tỷ đồng.

Chưa ghi nhận doanh thu từ hoạt động kinh doanh bất động sản, Vạn Phát Hưng (HOSE: VPH) tiếp tục nằm trong nhóm này với khoản lỗ 12 tỷ đồng.

Trong khi đó, kinh doanh dưới giá vốn cùng chi phí gia tăng khiến Tổng Công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị Nam Hà Nội (HOSE: NHA) lỗ cao kỷ lục trong quý 2, hơn 9 tỷ đồng.