Lãi suất trái phiếu bất động sản lên tới 13%/năm

Theo dữ liệu của Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX), từ đầu tháng 8 đến hôm nay (25/8), có 16 đợt phát hành trái phiếu riêng lẻ với tổng giá trị 17.464 tỷ đồng. Ngân hàng vẫn gần như “độc chiếm” thị trường trái phiếu tháng này với 13 đợt phát hành, tổng giá trị vốn huy động qua kênh trái phiếu là 15.206 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 87% tổng lượng trái phiếu phát hành mới.

Đáng nói, lãi suất trái phiếu ngân hàng đã có dấu hiệu hạ nhiệt so với tháng trước. Theo đó, lãi suất phát hành trái phiếu của nhóm big 4 chỉ còn 7,87-8,2%/năm, của nhóm ngân hàng TMCP tư nhân là 8,5-9%/năm. Trong tháng 7/2026, lãi suất phát hành trái phiếu của nhóm ngân hàng TMCP tư nhân lên tới 9,8%/năm (PVCombank), 10%/năm (Sacombank).

Trong 3 tuần đầu tháng 8/2026, phát hành trái phiếu bất động sản chững lại, chỉ ghi nhận 2 lô trái phiếu của hai doanh nghiệp (Vinhomes và Tandoland). Đáng chú ý, lãi suất trái phiếu bất động sản vẫn neo ở mức cao. Theo đó, lãi suất mà Vinhomes chi trả cho trái chủ là 12,5% trong khi Tandoland nâng lãi suất lên 13%/năm.

Như vậy, lãi suất trái phiếu chỉ hạ nhiệt chủ yếu với nhóm ngân hàng big 4, trong khi các ngân hàng, doanh nghiệp còn lại nhìn chung vẫn khát vốn. Trên thị trường trái phiếu, các tổ chức phát hành đang đau đầu vì lãi suất thả nổi tăng cao, ảnh hưởng đến khả năng cân đối dòng vốn cũng như khả năng trả nợ của nhà phát hành, buộc nhiều doanh nghiệp phải tìm cách đàm phán với nhà đầu tư để điều chỉnh cách tính lãi suất.

Cụ thể, mới đây, Tổng công ty CP Thương mại Xây dựng đã công bố điều chỉnh lãi suất 13 mã trái phiếu phát hành các năm trước đó. Theo điều khoản hiện tại, kể từ ngày 1/7/2026 đến ngày đáo hạn, lãi suất áp dụng sẽ được xác định bằng lãi suất tham chiếu VND thời hạn khoản vay hơn 12 tháng và nhỏ hơn hoặc bằng 60 tháng với khách hàng lớn (CIB) của Ngân hàng TMCP MB tại ngày xác định lãi suất cộng biên độ 2,5%.

Hiện nay, lãi suất tham chiếu kỳ hạn trên của MB là 10%/năm. Nếu theo cách tính cũ, bắt đầu từ kỳ trả lãi 1/7/2026, doanh nghiệp sẽ phải trả lãi 12,5%/năm cho các mã trái phiếu này. Tuy nhiên, trong điều khoản sửa đổi vừa công bố, tổ chức phát hành này đã bổ sung thêm quy định mới: trong khoảng thời gian kể từ ngày 1/7/2026 đến hết ngày 30/6/2027, lãi suất trái phiếu áp dụng trong mọi trường hợp không vượt quá 11,5%/năm.

Trước đó, Công ty CP Năng lượng Hồng Phong 2 cũng thông báo thay đổi lãi suất 2 mã trái phiếu phát hành năm 2020. Điều khoản trước đó quy định: kể từ ngày 1/7/2026 đến ngày đáo hạn, lãi suất áp dụng sẽ được xác định bằng lãi suất tham chiếu VND thời hạn khoản lớn hơn 60 tháng với khách hàng lớn (CIB) của Ngân hàng TMCP MB tại ngày xác định lãi suất cộng biên độ 2,5%. Hiện lãi suất tham chiếu kỳ hạn này tại MB là 10,4%, nếu cộng thêm biên độ 2,5%, lãi suất thả nổi mà doanh nghiệp này phải trả cho trái chủ là 12,9%/năm.

Tuy nhiên, theo thông báo vừa đưa ra, điều khoản lãi suất của các mã trái phiếu này cũng đã được thay đổi. Theo đó, trong khoảng thời gian kể từ ngày 1/7/2026 đến hết ngày 30/6/2027, lãi suất trái phiếu áp dụng trong mọi trường hợp không vượt quá 11,5%.

Việc sửa đổi điều kiện trái phiếu theo hướng khống chế trần lãi suất của Tổng công ty CP Thương mại Xây dựng hay Công ty CP Năng lượng Hồng Phong 2 là dễ hiểu, nhằm tránh rơi vào tình trạng mất khả năng cân đối dòng tiền khi áp lực trả nợ tăng cao.

Theo VIS Rating, khoảng 235.000 tỷ đồng trái phiếu sẽ đáo hạn trong 12 tháng tới. Thanh khoản thị trường tiếp tục thắt chặt và lãi suất coupon (mức lãi suất cố định mà tổ chức phát hành trái phiếu trả cho nhà đầu tư tính trên mệnh giá gốc) ở mức cao. Một số trái phiếu thả nổi thậm chí có thể được điều chỉnh lãi suất lên 14 – 16%/năm, làm hạn chế khả năng tiếp cận nguồn vốn mới.

Nhóm chuyên gia phân tích VCBS dự báo, lãi suất trái phiếu sẽ còn tăng nhẹ trên nền cao hiện nay. Đáng lo hơn là khoảng 52,44% giá trị trái phiếu doanh nghiệp đang lưu hành áp dụng cơ chế lãi suất thả nổi hoặc kết hợp. Do đó, biến động lãi suất thị trường được truyền dẫn khá trực tiếp vào lãi suất trái phiếu và chi phí vốn của doanh nghiệp.

Lãi suất cao cộng với lượng đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp nửa cuối năm vẫn rất lớn gây áp lực cho thị trường. Áp lực này không chỉ từ lượng trái phiếu đến hạn theo kế hoạch, mà còn từ các lô có vấn đề đáo hạn năm 2024 đã được gia hạn tối đa 2 năm theo Nghị định 08/2023/NĐ-CP và sẽ đến hạn trở lại trong năm 2026.

Việc gia hạn theo Nghị định 08/2023/NĐ-CP đã hỗ trợ doanh nghiệp kéo giãn nghĩa vụ nợ và có thêm thời gian chuẩn bị nguồn vốn. Tuy nhiên, do nghĩa vụ thanh toán chủ yếu được dịch chuyển sang các kỳ sau thay vì xử lý dứt điểm, áp lực đáo hạn có xu hướng tái tích tụ trong những năm tiếp theo.

Nhóm bất động sản chịu áp lực đáo hạn lớn nhất và khả năng xử lý nợ của nhóm phân hóa rất mạnh. Các doanh nghiệp có Dự án pháp lý hoàn thiện, dòng tiền bán hàng tích cực và khả năng tiếp cận vốn mới có điều kiện mua lại hoặc thanh toán đúng hạn; trong khi nhóm tài chính yếu vẫn có thể phải tiếp tục sử dụng các biện pháp hỗ trợ khác như đàm phán gia hạn, hoán đổi tài sản hoặc chấp nhận phát hành mới với lãi suất cao hơn.

Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, vấn đề của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay không chỉ nằm ở quy mô nguồn vốn, mà quan trọng hơn là sự thiếu hụt các dòng vốn dài hạn, ổn định và phù hợp với đặc thù chu kỳ đầu tư của ngành.

Đây cũng là định hướng được đặt ra trong Chiến lược phát triển thị trường vốn đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045, với mục tiêu từng bước giảm sự phụ thuộc của nền kinh tế vào tín dụng ngân hàng, đồng thời phát triển các định chế tài chính và kênh đầu tư dài hạn.