Quỹ đất sắp hết, SZG tính chi 2,800 tỷ thâu tóm 100% vốn chủ KCN Phước Bình

Quỹ đất sắp hết, SZG tính chi 2,800 tỷ thâu tóm 100% vốn chủ KCN Phước Bình

Quỹ đất thương phẩm còn lại tại KCN Giang Điền chỉ khoảng 42ha, dự kiến khai thác hết trong giai đoạn 2027-2029. Trong bối cảnh đó, Sonadezi Giang Điền muốn chi tối đa 2,800 tỷ đồng để thâu tóm 100% vốn chủ đầu tư KCN Phước Bình quy mô gần 190ha.

CTCP Sonadezi Giang Điền (UPCoM: SZG) công bố tài liệu họp ĐHĐCĐ bất thường năm 2026, trong đó đáng chú ý là tờ trình kế hoạch nhận chuyển nhượng toàn bộ vốn điều lệ Công ty TNHH Đầu tư Phước Bình – chủ đầu tư khu công nghiệp (KCN) Phước Bình quy mô gần 190ha tại xã Phước Thái, Đồng Nai.

Theo SZG, KCN Giang Điền hiện là nguồn thu và lợi nhuận chủ lực, nhưng quỹ đất thương phẩm còn lại chỉ khoảng 42ha, dự kiến kinh doanh hết trong giai đoạn 2027-2029. Khi không còn đất cho thuê, nguồn thu từ hoạt động kinh doanh cốt lõi có nguy cơ gián đoạn nếu Công ty không kịp bổ sung quỹ đất mới.

Trong khi đó, tỷ lệ lấp đầy đất KCN tại Đồng Nai đạt 73.1%, giá chào thuê cao nhất vùng ở mức 189.6 USD/m²/chu kỳ thuê. Hạ tầng kết nối khu vực Long Thành cũng được cải thiện nhờ cao tốc Bến Lức – Long Thành và sân bay quốc tế Long Thành. SZG nhận định cạnh tranh nguồn cung có thể gia tăng trong giai đoạn 2027-2029, đặt ra yêu cầu chủ động mở rộng quỹ đất từ sớm.

Hiện SZG đã có hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC) với Công ty Phước Bình để thuê lại 35ha đất tại KCN Phước Bình. Tuy nhiên, diện tích này chỉ đáp ứng khoảng 2 năm kinh doanh. Nếu nhận chuyển nhượng toàn bộ doanh nghiệp, SZG có thể kiểm soát gần 140ha đất thương phẩm, đủ nguồn cung cho khoảng 8-9 năm và chủ động hơn trong đầu tư, khai thác.

Công ty Phước Bình thành lập năm 2018, vốn điều lệ 600 tỷ đồng do 6 thành viên cá nhân sở hữu. Người đại diện pháp luật kiêm Giám đốc là ông Phan Thế Anh.

Doanh nghiệp là chủ đầu tư KCN Phước Bình, quy mô gần 190ha, trong đó gần 140ha đất công nghiệp và kho bãi có thể cho thuê. Dự án có tổng vốn đầu tư hơn 1,500 tỷ đồng, thời hạn hoạt động 50 năm kể từ ngày 24/07/2026 và thời gian hoàn thiện hạ tầng 36 tháng.

Đến nay, dự án đã hoàn thành bồi thường gần 159ha và Sở Nông nghiệp và Môi trường đã trình UBND thành phố cho thuê đất. Các thủ tục cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và bồi thường khoảng 31ha còn lại dự kiến hoàn tất trong quý 1-2/2027.

Theo phương án trình cổ đông, SZG sẽ nhận chuyển nhượng 100% vốn từ các thành viên hiện hữu, sau đó Đầu tư Phước Bình trở thành công ty TNHH một thành viên do SZG sở hữu.

Giá trị giao dịch trọn gói không quá 2,800 tỷ đồng, chưa bao gồm thuế GTGT. Mức giá này đã tính cả chi phí bồi thường phần diện tích còn lại và chi phí đầu tư hoàn thiện 100% hạ tầng do bên chuyển nhượng thực hiện, nhưng chưa bao gồm tiền thuê đất thô phải nộp hằng năm và phí quản lý.

Việc bàn giao dự kiến vào cuối tháng 12/2027, với điều kiện bên chuyển nhượng hoàn thiện toàn bộ hạ tầng, hoàn tất thủ tục pháp lý đất đai và xử lý hợp đồng BT; doanh nghiệp không còn nợ vay, các khoản phải trả được thanh toán hoặc xử lý, đồng thời các khoản phải thu và nghĩa vụ tiềm ẩn phải được rà soát, công bố và xử lý trước khi bàn giao. Dự án dự kiến đủ điều kiện cho thuê lại đất từ năm 2028.

Khoản BCC hơn 618 tỷ với Công ty Phước Bình có ý kiến ngoại trừ

Thương vụ chuyển nhượng còn liên quan trực tiếp đến hợp đồng BCC mà SZG đã ký với Công ty Phước Bình ngày 21/01/2025. Theo thỏa thuận, SZG thuê lại 35ha đất với đơn giá khoảng 140 USD/m², tổng giá trị hợp đồng gần 1,237 tỷ đồng. Đến nay, Công ty đã giải ngân hơn 618 tỷ đồng.

Khoản vốn góp này từng khiến báo cáo tài chính bán niên 2026 của SZG nhận ý kiến ngoại trừ từ đơn vị kiểm toán. Nguyên nhân là khoản góp vốn không có tài sản bảo đảm, trong khi kiểm toán viên chưa thu thập đủ bằng chứng thích hợp để đánh giá khả năng tạo dòng tiền của dự án, năng lực thực hiện nghĩa vụ của bên nhận vốn và khả năng thu hồi tiền của SZG.

Do đó, đơn vị kiểm toán chưa thể xác định khoản vốn góp có được thu hồi đầy đủ hay không, Công ty có cần trích lập dự phòng tổn thất hay phải điều chỉnh giá trị nào trên báo cáo tài chính tại ngày 30/06/2026.

Theo phương án mới, hơn 618 tỷ đồng đã thanh toán sẽ được Công ty Phước Bình hoàn trả kèm lãi suất 8%/năm theo cam kết hoặc cấn trừ vào giá chuyển nhượng. Hợp đồng BCC được thanh lý đồng thời hoặc sau khi giao dịch hoàn tất.

Về nguồn tiền, tại ngày 30/06/2026, SZG không có nợ vay, sở hữu gần 1,248 tỷ đồng tiền và đầu tư tài chính ngắn hạn, chưa tính khoản hơn 618 tỷ đồng đã thanh toán theo BCC.

Sau khi xử lý khoản tiền BCC theo phương án hoàn trả hoặc cấn trừ, nhu cầu vốn mới cho thương vụ tối đa gần 2,182 tỷ đồng. Phần nguồn lực còn thiếu khoảng 934 tỷ đồng dự kiến được cân đối từ dòng tiền kinh doanh tích lũy và vay ngân hàng trong giới hạn an toàn, nhằm không ảnh hưởng đến khả năng tài chính của Công ty.

Ngoài kế hoạch nhận chuyển nhượng Công ty Phước Bình, SZG còn trình cổ đông thông qua việc miễn nhiệm và bầu bổ sung thành viên HĐQT cho thời gian còn lại của nhiệm kỳ 2022-2027. Danh sách ứng viên chưa được công bố. Đại hội dự kiến diễn ra sáng 03/12 tại tòa nhà Sonadezi, phường Trấn Biên, Đồng Nai.

Trước đó, vào tháng 7, ông Hoàng Sỹ Quyết gửi đơn từ nhiệm chức Thành viên HĐQT và Tổng Giám đốc vì lý do cá nhân. Ngay sau đó, Công ty bổ nhiệm ông Trần Tấn Nhật – Thành viên HĐQT ngồi ghế Tổng Giám đốc nhiệm kỳ còn lại 2022-2027.

Dù không còn đảm nhiệm vai trò điều hành, ông Hoàng Sỹ Quyết vẫn tiếp tục là Thành viên HĐQT Sonadezi Giang Điền cho đến khi ĐHĐCĐ thông qua.

Kết thúc 9 tháng đầu năm, SZG mang về hơn 306 tỷ đồng doanh thu và gần 175 tỷ đồng lợi nhuận, giảm 8% và 6% so với cùng kỳ, thực hiện được 89% kế hoạch lợi nhuận sau 3 quý.

* SZG đầu tư depot container hơn 1,200 tỷ tại KCN Phước An của PAP

* Tổng Giám đốc Sonadezi Giang Điền bất ngờ nộp đơn từ nhiệm

Thanh Tú

FILI

– 15:52 12/11/2026