Lợi nhuận không đóng góp nhiều từ hoạt động cốt lõi
Báo cáo tài chính hợp nhất quý II/2025 của Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HOSE: PDR) ghi nhận lợi nhuận sau thuế của công ty đạt khoảng 65 tỷ đồng, tăng 30% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, mức tăng trưởng này không đến từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản như thường thấy với một doanh nghiệp phát triển dự án, mà phần lớn được đóng góp bởi doanh thu tài chính.
Trong quý, Phát Đạt chỉ ghi nhận gần 20 tỷ đồng doanh thu thuần, dù đã gấp 2,5 lần so với cùng kỳ năm 2024 nhưng vẫn là một con số khá khiêm tốn nếu đặt trong bối cảnh quy mô tài sản hàng chục nghìn tỷ đồng. Trong đó, riêng mảng chuyển nhượng bất động sản chỉ mang về cho Phát Đạt gần 9 tỷ đồng, phần còn lại đến từ các hoạt động cho thuê và cung cấp dịch vụ liên quan đến bất động sản đầu tư. Biên lãi gộp được giữ ở mức khoảng 25%.
Điểm đáng chú ý là khoản doanh thu tài chính lên đến hơn 220 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng tuyệt đối trong cơ cấu lợi nhuận quý. Theo thuyết minh báo cáo, phần lớn khoản này đến từ việc thanh lý đầu tư khi đem về 139 tỷ đồng, cùng với 85 tỷ đồng lãi chênh lệch tỷ giá phát sinh trong quá trình chuyển đổi khoản vay ACA thành vốn góp. Ngoài ra, lãi từ tiền gửi và cho vay cũng đóng góp một phần nhỏ.
Tổng kết 6 tháng đầu năm, Phát Đạt đạt doanh thu thuần 458 tỷ đồng và lợi nhuận ròng 116 tỷ đồng, lần lượt tăng 169% và 14% so với cùng kỳ năm 2024.
Bán dự án nhưng dòng tiền chưa về
Một giao dịch đáng chú ý trong kỳ là việc Phát Đạt hoàn tất bán dự án Cadia Quy Nhơn (tên thương mại của dự án Ngô Mây) cho một pháp nhân mới thành lập có tên Công ty TNHH Đầu tư Quy Nhơn 68. Thương vụ này được thực hiện với giá 435 tỷ đồng, qua đó giúp công ty xóa hơn 292 tỷ đồng tồn kho trên báo cáo tài chính.
Tuy nhiên, thay vì thu được tiền mặt ngay lập tức, thương vụ lại làm phát sinh hai khoản phải thu lên tới 275 tỷ đồng từ đơn vị nhận chuyển nhượng và hơn 337 tỷ đồng từ chính công ty dự án Ngô Mây dưới dạng cho vay dài hạn.
Việc khoản thanh toán chưa được thu hồi ngay khiến dòng tiền kinh doanh trong 6 tháng đầu năm của Phát Đạt ghi nhận âm hơn 1.300 tỷ đồng. Mặc dù nghiệp vụ bán dự án giúp cải thiện chỉ số lợi nhuận, nhưng dòng tiền thực tế vẫn chưa có dấu hiệu tích cực.
Tính đến ngày 30/6, quy mô tổng tài sản của Phát Đạt tăng nhẹ lên mức hơn 24.226 tỷ đồng. Cơ cấu tài sản cho thấy doanh nghiệp tiếp tục phụ thuộc lớn vào hàng tồn kho, với giá trị lên tới hơn 14.100 tỷ đồng. Đây là các chi phí tích lũy liên quan đến quỹ đất đã đền bù, tiền sử dụng đất và chi phí phát triển tại hàng loạt dự án quy mô như EverRich 2, EverRich 3, La Pura Thuận An, Tropicana Long Hải, Bắc Hà Thanh hay Phước Hải. Ngoài ra, các khoản phải thu ngắn hạn cũng ở mức cao, trên 7.100 tỷ đồng, phần lớn đến từ các thương vụ chuyển nhượng, trong đó có dự án Cadia Quy Nhơn.
Năm 2025, Phát Đạt đặt mục tiêu đạt 3.300 tỷ đồng doanh thu thuần và 728 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, tương ứng tăng gấp 4 lần và 4,7 lần so với thực hiện năm 2024. Tuy nhiên, sau nửa đầu năm, doanh nghiệp mới hoàn thành khoảng 14% kế hoạch doanh thu và 15,9% chỉ tiêu lợi nhuận. Điều này đồng nghĩa với việc phần lớn áp lực thực hiện kế hoạch kinh doanh sẽ dồn vào nửa cuối năm.
Tại kỳ họp Đại hội đồng cổ đông thường niên tổ chức vào cuối tháng 6, ông Bùi Quang Anh Vũ – Tổng Giám đốc Phát Đạt cho biết công ty dự kiến ghi nhận doanh thu và lợi nhuận đáng kể từ dự án Bắc Hà Thanh (Quy Nhơn Iconic), các thương vụ chuyển nhượng cổ phần tại công ty con, cũng như các mảng dịch vụ liên quan trong giai đoạn cuối năm.
Bên cạnh đó, một số dự án trọng điểm của công ty đã có tiến triển về mặt pháp lý, tạo điều kiện để chuyển nhượng và thu dòng tiền trong thời gian tới. Dự án Thuận An 1 đã hoàn tất thủ tục pháp lý và đủ điều kiện mở bán, hiện đối tác nước ngoài dự kiến mua lại 80% cổ phần với kế hoạch thanh toán vào tháng 9. Dự án Thuận An 2 được dự kiến sẽ chuyển nhượng trong năm 2026. Đối với Serenity Phước Hải (Hồ Tràm), doanh nghiệp đặt mục tiêu hoàn tất giấy phép xây dựng trong tháng 12, trong khi khu phức hợp nghỉ dưỡng tại Côn Đảo cũng đang trong giai đoạn hoàn thiện nghĩa vụ tài chính về đất.
Về phía nguồn vốn, tổng nợ phải trả tính đến cuối quý II của Phát Đạt ở mức 12.370 tỷ đồng, giảm nhẹ 557 tỷ đồng so với đầu năm. Trong đó, dư nợ vay của công ty xấp xỉ 5.700 tỷ đồng, chủ yếu là các khoản tín dụng dài hạn từ hai ngân hàng lớn là MBBank và VietinBank. Trong 6 tháng đầu năm, Phát Đạt vay mới gần 1.200 tỷ đồng, đồng thời thực hiện nghĩa vụ trả nợ gốc và lãi khoảng 260 tỷ đồng.
Một phần đáng chú ý trong hoạt động tài chính của doanh nghiệp là việc sử dụng vốn vay để đầu tư vào các bất động sản tại TP.HCM. Cụ thể, công ty đã tạm ứng gần 600 tỷ đồng để nhận chuyển nhượng một khu đất tại số 61 Cao Thắng (phường Bàn Cờ, quận 3) từ bà Trần Thị Hường – thành viên Hội đồng Quản trị. Đây là kế hoạch đã được Phát Đạt công bố từ cuối năm 2024. Ngoài vai trò tại Phát Đạt, bà Hường còn là lãnh đạo tại các công ty đối tác từng hợp tác phát triển các dự án như Millennium hay EverRich 2.
Nguồn: https://kinhtechungkhoan.vn/ban-du-an-nhung-tien-chua-ve-phat-dat-vay-ngan-hang-mua-2-bat-dong-san-tai-tp-hcm-1394883.html
