Lợi nhuận dự báo phân hóa, bất động sản khu công nghiệp vẫn giữ vị thế chiến lược
Theo dự báo kết quả kinh doanh quý 2/2025 của VCBS, nhóm doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp (BĐS KCN) đang cho thấy bức tranh lợi nhuận phân hóa mạnh mẽ. Một số doanh nghiệp được dự báo tăng trưởng vượt trội, trong khi nhiều đơn vị lại chững lại hoặc giảm lợi nhuận so với cùng kỳ.
Kinh Bắc City (KBC) là cái tên sáng giá nhất trong nhóm BĐS KCN với mức tăng trưởng được dự báo đột biến trong quý 2/2025: doanh thu đạt 2.642 tỷ đồng, tăng 196%, và lợi nhuận sau thuế đạt 719 tỷ đồng, tăng 164% so với cùng kỳ. Trong cả năm 2025, doanh nghiệp được dự báo đạt doanh thu 6.022 tỷ đồng (+117%), và lợi nhuận sau thuế 2.406 tỷ đồng (+18%). Động lực tăng trưởng chính đến từ việc ghi nhận doanh thu cho thuê đất tại KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh, đồng thời khởi công và triển khai các dự án quy mô lớn như KCN Tràng Duệ 3 và khu phức hợp Hưng Yên.
GVR – Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam cũng tiếp tục giữ phong độ khi được dự báo đạt doanh thu hợp nhất 29.930 tỷ đồng (+13%) và lợi nhuận sau thuế 6.068 tỷ đồng (+18%) trong năm 2025. Riêng quý 2/2025, lợi nhuận sau thuế đạt 1.073 tỷ đồng, tăng 8% so với cùng kỳ. GVR hưởng lợi từ nhiều nguồn: giá cao su ổn định quanh mức 42 triệu đồng/tấn, cho thuê mới 206 ha đất KCN (+338,9% so với cùng kỳ), và đặc biệt là khoản đền bù lên đến 2 tỷ đồng/ha từ các dự án như cao tốc TP.HCM – Thủ Dầu Một – Chơn Thành, và KCN chuyên ngành cơ khí do Thaco đầu tư.
Tương tự, công ty con của GVR là PHR và DPR cũng được dự báo tăng trưởng đều. PHR dự báo đạt doanh thu 1.823 tỷ đồng (+11%) và lợi nhuận sau thuế 651 tỷ đồng (+31%) trong năm 2025. DPR có phần khiêm tốn hơn nhưng vẫn tích cực với lợi nhuận sau thuế đạt 412 tỷ đồng, tăng 20%.
Ở chiều ngược lại, một số doanh nghiệp lại có dấu hiệu hụt hơi. IDC được dự báo giảm doanh thu còn 8.257 tỷ đồng (-6,7%) và lợi nhuận sau thuế còn 2.162 tỷ đồng (-9,7%). Mặc dù đơn giá cho thuê tăng khoảng 10%, nhưng phần lớn backlog hơn 70ha chưa được ghi nhận, đồng thời doanh nghiệp cũng chịu ảnh hưởng từ các thông tin bất lợi liên quan đến chính sách thuế quan.
SIP – một cái tên từng được đánh giá ổn định – năm 2025 chỉ được dự báo tăng trưởng doanh thu 10,9% (lên 8.658 tỷ đồng), và lợi nhuận sau thuế tăng nhẹ 10% (đạt 1.406 tỷ đồng). Tuy nhiên, với mức nền cao và chính sách ghi nhận doanh thu theo năm, mức tăng này được đánh giá là thấp hơn kỳ vọng.
BCM – Tổng công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp – dù triển khai thêm hai KCN mới với gần 800 ha đất thương phẩm, nhưng lợi nhuận sau thuế cả năm 2025 chỉ đạt 2.696 tỷ đồng, tăng 12,5%, thấp hơn nhiều mức tăng trưởng doanh thu (+16%). Lý do chính là chi phí tài chính tăng cao, trong khi các dự án lớn như VSIP Nam Định mới chỉ khởi công, chưa đóng góp ngay vào lợi nhuận.
Dù lợi nhuận dự báo có sự phân cực, BĐS khu công nghiệp vẫn giữ được vị thế chiến lược trong danh mục dài hạn của nhiều nhà đầu tư. Lý do nằm ở đặc thù mô hình: vòng quay vốn ngắn, dòng tiền ổn định, ít phụ thuộc vào sức mua của thị trường và hưởng lợi rõ rệt từ xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu về Việt Nam.
Xu hướng chuyển dịch danh mục: Từ nhà ở sang khu công nghiệp
Cũng trong bối cảnh lợi nhuận từ bất động sản dân dụng, nghỉ dưỡng tiếp tục suy giảm, một làn sóng chuyển hướng sang phát triển KCN đang âm thầm diễn ra. Không chỉ các doanh nghiệp truyền thống trong lĩnh vực công nghiệp mở rộng hoạt động, mà ngày càng nhiều “tay chơi mới” từ lĩnh vực bất động sản nhà ở cũng bắt đầu gia nhập thị trường.
Tiêu biểu là Tập đoàn CEO (CEO Group), vốn nổi tiếng trong lĩnh vực phát triển đô thị và du lịch. Sau khi doanh thu bất động sản của CEO lao dốc từ hơn 2.100 tỷ đồng năm 2022 xuống chỉ còn 576 tỷ đồng năm 2024 và 50 tỷ đồng trong quý I/2025, ban lãnh đạo đã quyết định tái cấu trúc danh mục đầu tư. Đầu tháng 6/2025, CEO thành lập Công ty Phát triển KCN CEO IP, vốn điều lệ 450 tỷ đồng, trong đó CEO nắm giữ 99%. Đặc biệt, CEO điều chỉnh lại phương án sử dụng hơn 2.600 tỷ đồng huy động từ đợt phát hành cổ phiếu năm 2022 – chuyển phần lớn sang đầu tư cho CEO IP, thay vì tiếp tục đổ vốn vào mảng nhà ở hay du lịch như trước.
Một trường hợp khác là Công ty CP Phát triển Nhà Bà Rịa – Vũng Tàu (HDC). Nhận thấy bất động sản nghỉ dưỡng không còn giữ được mức sinh lời kỳ vọng, HDC chuyển sang hợp tác với Công ty CP Xây lắp Thừa Thiên Huế (HUB), đơn vị đang phát triển KCN Phú Bài 1 và 2. HDC đã mua thêm cổ phần để nâng tỷ lệ sở hữu lên 43,55% và dự kiến đầu tư 400–500 tỷ đồng vào các cụm công nghiệp phía Nam như Tây Ninh, Châu Đức, đặt nền móng cho giai đoạn phát triển KCN quy mô lớn sau này.
Hà Đô (HDG) cũng là một cái tên đáng chú ý. Dù không tham gia sớm, nhưng từ năm 2023 đã nghiên cứu triển khai quy hoạch KCN tại Thái Bình, Hưng Yên, Long An, Ninh Thuận với tổng quy mô hơn 1.000ha. Tuy nhiên, khác với CEO và HDC, ban lãnh đạo Hà Đô vẫn tỏ ra thận trọng, cho rằng đây là lĩnh vực mới và cần đánh giá kỹ lưỡng hiệu quả đầu tư trước khi chính thức mở rộng quy mô.
Trong khi đó, Licogi 13 (LIG) lại có bước đi nhanh và dứt khoát hơn. Tháng 4/2025, UBND tỉnh Quảng Trị chấp thuận chủ trương đầu tư cho dự án KCN Quán Ngang giai đoạn 3 quy mô 116ha, tổng vốn 710 tỷ đồng. Sau đó, LIG thành lập pháp nhân riêng để triển khai dự án, góp 52% vốn và đẩy mạnh khởi công trong năm.
Tổng Công ty CP Địa ốc Sài Gòn (SGR) cũng cho biết đã có chủ trương nghiên cứu thị trường KCN từ hai năm nay, tuy chưa chính thức công bố dự án cụ thể. Điều này cho thấy làn sóng “lấn sân” KCN đang âm thầm lan rộng, nhất là trong bối cảnh các phân khúc cũ đang mất dần sức hấp dẫn.
Vì sao khu công nghiệp lại trở thành “đất vàng mới”?
Sức hấp dẫn của BĐS KCN không chỉ đến từ xu hướng FDI đổ mạnh vào Việt Nam, mà còn bởi đặc điểm mô hình kinh doanh. Khác với nhà ở hay nghỉ dưỡng vốn phải mất nhiều năm đầu tư và phụ thuộc vào khả năng tiêu thụ, khu công nghiệp có thể cho thuê từng phần, thu tiền nhanh, và ít gặp rủi ro pháp lý như tranh chấp sở hữu, vướng mắc chuyển nhượng.
Đặc biệt, việc nhà nước thúc đẩy quy hoạch phát triển hệ thống KCN tập trung, kết nối trực tiếp với cao tốc, cảng biển và sân bay – như Vành đai 4, cao tốc Bắc Nam, sân bay Long Thành – càng khiến giá trị của các khu công nghiệp gia tăng theo thời gian.
Dù vậy, không phải cứ đầu tư là sẽ có lợi. Thị trường đang chứng kiến sự phân hóa giữa các doanh nghiệp có sẵn quỹ đất sạch, hệ sinh thái vận hành và năng lực triển khai thực tế (như KBC, GVR) với các đơn vị mới vào ngành, còn đang trong giai đoạn lập quy hoạch, xin chủ trương. Thời gian từ ý tưởng đến thực thi trong lĩnh vực này thường không dưới 3–5 năm, đòi hỏi vốn lớn, khả năng quản lý dài hạn, và khả năng nắm bắt chính sách.
Bức tranh lợi nhuận dự báo trong năm 2025 cho thấy khu công nghiệp vẫn là mảng giàu tiềm năng, nhưng không phải ai cũng dễ dàng bước chân vào. Lợi nhuận của các doanh nghiệp hiện hữu đang phân hóa mạnh, phản ánh rõ sự khắt khe của thị trường. Tuy nhiên, với làn sóng các doanh nghiệp bất động sản nhà ở như CEO, HDC, Hà Đô, LIG đang “nhập cuộc”, rõ ràng khu công nghiệp không còn là sân chơi của riêng những ông lớn truyền thống.
Thay vì một cuộc cách mạng, đây có thể sẽ là một cuộc đua đường trường – nơi những người đến sau cần chiến lược rõ ràng, nguồn lực bền bỉ và kiên trì chờ đợi quả ngọt trong 3–5 năm tới.
Nguồn: https://kinhtechungkhoan.vn/bat-dong-san-khu-cong-nghiep-co-gi-ma-hang-loat-tay-choi-moi-do-bo-vao-1386330.html
