Chọn “cổ đất” sau nhịp trầm lắng

Dòng tiền chảy vào doanh nghiệp có cấu trúc lành mạnh

Tín dụng được dự báo sẽ tăng trưởng cao trong năm 2026 khi Ngân hàng Nhà nước đặt mục tiêu mở rộng dư địa khoảng 2,79 triệu tỷ đồng, tương ứng mức tăng 15% so với năm 2025. Bốn động lực chính thúc đẩy tăng trưởng tín dụng năm 2026 bao gồm bất động sản, đầu tư công, tiêu dùng và mặt bằng lãi suất duy trì ở ngưỡng hỗ trợ nền kinh tế.

Thông tin được nhà đầu tư quan tâm nhất hiện nay là định hướng tăng trưởng tín dụng theo hướng ưu tiên kiểm soát rủi ro. Công ty Chứng khoán Yuanta Việt Nam phân tích, chính sách tín dụng của Ngân hàng Nhà nước năm 2026 có một số điểm nhấn đáng chú ý, trong đó các tổ chức tín dụng phải kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng trong 3 tháng đầu năm không vượt quá 25% chỉ tiêu cả năm, nhằm đảm bảo tăng trưởng phù hợp với khả năng cân đối vốn và tình hình thanh khoản của từng ngân hàng.

Đáng chú ý, trong năm 2026, các tổ chức tín dụng sẽ kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản so với cuối năm 2025 không vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của chính tổ chức tín dụng đó. Thông tin này đã nhanh chóng tác động đến diễn biến cổ phiếu bất động sản. Trong tuần giao dịch vừa qua, hàng loạt mã ghi nhận mức giảm đáng kể như NLG, PDR, VHM, VRE, DXG, NVL…

“Cú sốc phản ứng hiện tại đã thái quá”, ông Nguyễn Thế Minh, Giám đốc Phân tích và Phát triển, Khối Khách hàng cá nhân, Công ty Chứng khoán Yuanta nhận định.

Kiểm soát tín dụng bất động sản năm 2026 nên được hiểu là lọc rủi ro theo chất lượng dự án, chứ không phải đóng van toàn ngành.

Theo ông Nguyễn Thế Minh, dòng vốn tuyệt đối vào bất động sản năm 2026 nhiều khả năng sẽ duy trì ở mức cao, ước tính khoảng 749.000 tỷ đồng, đủ đảm bảo thanh khoản cho các hoạt động cơ bản của thị trường. Về rủi ro, nhà đầu tư cần chuyển trọng tâm theo dõi từ “room” tín dụng sang diễn biến lãi suất. Mặt bằng lãi suất vay mua nhà khoảng 8-9,5%/năm có thể làm chậm tốc độ giao dịch và góp phần thanh lọc nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao, song không đủ để đảo ngược chu kỳ phục hồi của thị trường bất động sản.

“Dòng vốn năm 2026 sẽ cực kỳ kén chọn và sẽ chảy vào các doanh nghiệp bất động sản có cấu trúc tài chính lành mạnh như KDH, DXG”, ông Nguyễn Thế Minh nhấn mạnh.

Mặc dù mặt bằng lãi suất có xu hướng tăng trở lại vào cuối năm 2025 do áp lực tỷ giá, Công ty Chứng khoán Tiên Phong kỳ vọng, áp lực này sẽ hạ nhiệt trong năm 2026 khi Cục Dự trữ Liên bang Mỹ tiếp tục chu kỳ giảm lãi suất. Bên cạnh đó, định hướng điều hành của Chính phủ vẫn là duy trì mặt bằng lãi suất thấp để hỗ trợ nền kinh tế, trong bối cảnh mục tiêu tăng trưởng GDP năm nay được đặt ở mức 10% trở lên. Những yếu tố này củng cố kỳ vọng lãi suất sẽ tiếp tục duy trì ở mức thấp.

Triển vọng khả quan nhưng phân hóa rõ nét

Trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán, ông Dương Quang Minh, chuyên viên phân tích cao cấp Công ty Chứng khoán BIDV (BSC) cho rằng, khái niệm “kiểm soát tín dụng bất động sản” trong năm 2026 nên được hiểu là lọc rủi ro theo chất lượng khoản vay và dự án, thay vì “đóng van” toàn ngành. Ngân hàng Nhà nước định hướng tăng trưởng tín dụng năm 2026 khoảng 15%, đồng thời nhấn mạnh nguyên tắc quản trị rủi ro, đặc biệt với các lĩnh vực tiềm ẩn nhiều biến động.

Riêng với bất động sản, Ngân hàng Nhà nước được cho là đã yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát tăng trưởng tín dụng không vượt quá “room” hoặc tốc độ tăng tín dụng chung của từng ngân hàng. Điều này hàm ý dòng vốn sẽ được phân bổ chọn lọc hơn, ưu tiên các dự án có pháp lý rõ ràng, thanh khoản tốt, trong khi mô hình phát triển dự án dựa nhiều vào đòn bẩy tài chính sẽ chịu áp lực lớn hơn về điều kiện vay và chi phí vốn.

Theo ông Dương Quang Minh, thị trường sẽ chịu tác động theo hướng phân hóa rõ rệt. Một mặt, nhu cầu đầu cơ bị kìm hãm bởi điều kiện vay vốn, lãi suất và tiêu chuẩn thẩm định, trong khi nhu cầu ở thực được đánh giá bền vững hơn. Mặt khác, ở phía doanh nghiệp, việc tín dụng bị “lọc” khiến tiến độ triển khai, bàn giao và ghi nhận doanh thu phụ thuộc nhiều hơn vào năng lực dòng tiền thực, từ đó kéo giãn khoảng cách giữa nhóm doanh nghiệp có bảng cân đối lành mạnh và nhóm phải đối mặt với áp lực tái cấp vốn.

Điểm đáng chú ý là rủi ro tái cấp vốn trùng với năm đáo hạn trái phiếu lớn. Theo số liệu của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam, giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trong năm 2026 ước khoảng 206.294 tỷ đồng. Trong bối cảnh đó, việc kiểm soát tín dụng sẽ khiến “bài test thanh khoản” trở nên rõ nét hơn đối với từng doanh nghiệp bất động sản.

Theo chuyên gia phân tích cao cấp của BSC, triển vọng cổ phiếu bất động sản năm 2026 vẫn duy trì ở mức khả quan nhờ cấu trúc chu kỳ mới lành mạnh hơn, lợi nhuận cải thiện và mặt bằng định giá hấp dẫn sau nhịp điều chỉnh cuối năm 2025. Luận điểm cốt lõi là thị trường đang được “đặt nền” bởi ba trụ cột gồm pháp lý, hạ tầng – giao thông công cộng và sự phục hồi của hoạt động mở bán.

Về pháp lý, nhiều cơ chế tháo gỡ và thí điểm đã có hiệu lực, góp phần giảm “độ bất định” của nguồn cung. Nghị quyết 170/2024/QH15 và 171/2024/QH15 có hiệu lực từ ngày 1/4/2025, cùng với Nghị quyết 201/2025/QH15 về nhà ở xã hội có hiệu lực từ ngày 1/6/2025. Bên cạnh đó, Luật số 43/2024/QH15 (có hiệu lực từ ngày 1/8/2024) sửa đổi và đẩy sớm hiệu lực các luật nền tảng liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản, qua đó củng cố khung pháp lý minh bạch hơn cho chu kỳ mới.

Về hạ tầng, việc triển khai các dự án theo hình thức “chiến dịch” được xem là biến số quan trọng, đặc biệt đối với các đô thị vệ tinh và phân khúc trung cấp. Công điện 136/CĐ-TTg nêu rõ việc tổ chức khởi công và khánh thành 250 dự án, công trình vào ngày 19/8/2025 với tổng vốn đầu tư khoảng 1,28 triệu tỷ đồng. Đồng thời, theo thông tin từ Bộ Xây dựng, đến ngày 19/12/2025, ước tính có thêm 232 dự án, công trình đăng ký khởi công hoặc khánh thành, với tổng vốn trên 1,1 triệu tỷ đồng. Đây được xem là nền hỗ trợ cho xu hướng dịch chuyển nhu cầu ra khu vực ngoại thành, cũng như lợi thế quỹ đất tại khu vực phía Nam sau nhiều năm cung – cầu bị nén.

Theo dữ liệu BSC về cung – cầu thị trường căn hộ trong 9 tháng năm 2025, mức hấp thụ vẫn rất cao nhưng có sự phân hóa rõ rệt theo địa lý. Tổng nguồn cung tại Hà Nội và TP.HCM đạt khoảng 21.086 căn, tăng 22% so với cùng kỳ, trong đó Hà Nội chiếm tới 84%. Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường đạt 99%.

Cơ cấu nguồn cung mới tiếp tục nghiêng về phân khúc cao cấp. TP.HCM ghi nhận một phần nguồn cung trung cấp tập trung tại khu vực Bình Dương cũ, với khoảng 8.775 căn, giá trung bình khoảng 46 triệu đồng/m2 và tỷ lệ hấp thụ gần 89,4%. Tại Hà Nội, dù giá mở bán cao, phần lớn trên 60 triệu đồng/m2, thậm chí nhiều dự án vượt 120 triệu đồng/m2, tỷ lệ hấp thụ vẫn đạt khoảng 97%, tương đương 20.521 căn được bán ra. Những dữ kiện này củng cố quan điểm “hồi phục có chọn lọc”: doanh nghiệp sở hữu pháp lý sạch, sản phẩm phù hợp nhu cầu thực, vị trí tốt và tiến độ bàn giao rõ ràng sẽ hưởng lợi sớm hơn.

Về động lực lợi nhuận, BSC dự báo, doanh thu mở bán mới giai đoạn 2025-2026 phục hồi mạnh, lần lượt đạt 209.482 tỷ đồng (tăng trưởng 85%) và 313.273 tỷ đồng (tăng trưởng 50%). Nếu loại trừ VHM, doanh thu mở bán mới ước đạt 31.770 tỷ đồng trong năm 2025 (tăng 243%) và 38.770 tỷ đồng trong năm 2026 (tăng 22%). Đây là cơ sở để kỳ vọng lợi nhuận toàn ngành giai đoạn 2025-2027 đạt mức tăng trưởng kép (CAGR) khoảng 23%, hoặc lên tới 44% nếu loại trừ VHM.

Cùng với đó, mặt bằng định giá sau nhịp điều chỉnh cuối năm 2025 đang ở vùng được BSC đánh giá là hấp dẫn, với P/B trung vị khoảng 1,5 lần, tạo nền cho câu chuyện tái định giá nếu doanh số bán hàng và dòng tiền tiếp tục được xác nhận.

Trong môi trường tín dụng được quản trị rủi ro chặt chẽ và năm đáo hạn trái phiếu lớn, thị trường nhiều khả năng sẽ “trả lại vị thế” cho các doanh nghiệp có bảng cân đối tài chính khỏe, dự án pháp lý rõ ràng, giỏ sản phẩm phù hợp nhu cầu ở thực và năng lực mở bán – thu tiền tốt. Nhóm cổ phiếu có dư địa phát triển tại khu vực phía Nam đáng chú ý là VHM, NLG, KDH, DXG, PDR.