Chuyên gia: 2 ‘gọng kìm’ của DN địa ốc và cơ hội từ khoảng trống thông tin 45 triệu thửa đất nông nghiệp chưa được dữ liệu hóa

Hội thảo “Thị trường bất động sản 2026 – Định vị tài sản chiến lược giữa biến động” thu hút sự tham gia chỉ đạo của lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cùng đại diện các đơn vị tư vấn quốc tế như CBRE.

Phát biểu khai mạc sự kiện, ông Phạm Lâm, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc DKRA Group nhận định thị trường đang chịu tác động đan xen từ các yếu tố vi mô và vĩ mô. Bối cảnh này đòi hỏi các doanh nghiệp và nhà đầu tư cần có góc nhìn toàn diện, ưu tiên quy hoạch lại chiến lược dài hạn thay vì áp dụng các giải pháp tháo gỡ mang tính tình thế.

Thế “hai gọng kìm” và sức ép chi phí vốn

Phân tích bức tranh vĩ mô, PGS. TS. Trần Đình Thiên, Nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam đánh giá nền kinh tế trong nước đang duy trì trạng thái ổn định với mức tăng trưởng GDP 8,02%. Tuy nhiên, ngành địa ốc lại đang bước vào giai đoạn thử thách và rơi vào thế “hai gọng kìm”. Áp lực này đến từ xu hướng lãi suất cho vay rục rịch tăng vào cuối năm, song hành cùng việc nền kinh tế phải gánh vác mục tiêu tăng trưởng hai chữ số.

Số liệu thống kê cho thấy dư nợ bất động sản tính đến cuối năm 2025 đạt 4,74 triệu tỷ đồng. Theo tính toán của chuyên gia, chỉ cần biên độ lãi suất cho vay tăng thêm 1%, chi phí tài chính của riêng lĩnh vực này sẽ đội thêm khoảng 47.400 tỷ đồng mỗi năm. Đây là sức ép hiện hữu đối với các doanh nghiệp phát triển dự án khi năng lực hấp thụ vốn toàn ngành vẫn ở mức thấp, thể hiện qua vòng quay tiền tệ dưới ngưỡng 1.

“Thuốc thử” lãi suất và cuộc thanh lọc tài sản

Cùng góc nhìn về việc định vị lại giá trị, PGS. TS. Nguyễn Minh Ngọc, giảng viên trường ĐH Tài Chính – Marketing, chuyên gia đầu tư phát triển bất động sản sinh thái nhận định năm 2026 là giai đoạn thanh lọc diện rộng đối với các phân khúc đầu cơ. Lãi suất gia tăng đóng vai trò như một “thuốc thử” liều cao, trực tiếp loại bỏ các dự án không mang lại dòng tiền hoặc không có khả năng đưa vào khai thác thực tế.

Chuyên gia này khuyến nghị dòng vốn đầu tư trong chu kỳ mới cần dịch chuyển vào các “tọa độ thực”. Một tài sản dù sở hữu vị trí đắc địa nhưng thiếu hạ tầng kết nối hoặc không phục vụ nhu cầu sản xuất, tiêu dùng sẽ tạo ra chi phí cơ hội lớn, trở thành tiêu sản đối với chủ sở hữu. Dòng tiền thông minh hiện đang hướng về những phân khúc có nhu cầu ở thực, nơi giá trị tài sản được bảo chứng bởi quy hoạch hạ tầng xuyên không gian và hiệu suất sử dụng đất.

Lời khuyên dành cho nhà đầu tư trong bối cảnh biến động

Đúc kết phiên thảo luận bằng một lời khuyên duy nhất dành cho nhà đầu tư trong bối cảnh biến động, các chuyên gia đã phác họa những chiến lược phân bổ dòng vốn mang tính phân hóa cao.

Đại diện cho trường phái phòng thủ, TS. Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh vào chữ “thật” với ba tiêu chuẩn định vị: sản phẩm thật, pháp lý thật và giá trị thật. Chuyên gia lưu ý nhà đầu tư cần tránh xa các dự án ảo, đồng thời đề cao tính minh bạch và yếu tố bảo vệ môi trường sinh thái.

Cùng chung góc nhìn quản trị rủi ro, ông Phạm Lâm chọn từ “an toàn” làm kim chỉ nam. Trong một thị trường còn nhiều biến số, việc ưu tiên bảo toàn vốn thông qua các tài sản có nền tảng vững chắc và khả năng phòng thủ cao được xem là chiến lược trọng tâm để chờ đợi chu kỳ tăng trưởng mới.

Ở chiều ngược lại, ưu tiên sự linh hoạt và khả năng dấn thân, PGS. TS. Trần Đình Thiên cho rằng nhà đầu tư bản lĩnh cần sở hữu tầm nhìn xa để hoạch định bài bản thay vì chạy theo những cơn sóng tức thời. Sự can đảm chớp thời cơ là nhân tố quyết định thành bại, bởi cơ hội thực sự thường chỉ xuất hiện khi đám đông còn đang do dự.

Đáng chú ý, PGS. TS. Nguyễn Minh Ngọc đưa ra chiến lược đi ngược tâm lý an toàn khi gợi ý cơ hội tại phân khúc đất nông nghiệp ở các khu vực xa trung tâm. Theo phân tích của ông Ngọc, khoảng trống thông tin từ khoảng 45 triệu thửa đất nông nghiệp chưa được dữ liệu hóa hoàn toàn hiện nay chính là dư địa tăng trưởng dài hạn. Đây là phân khúc đòi hỏi sự chấp nhận rủi ro nhưng sở hữu tiềm năng thay đổi vị thế tài sản cho những nhà đầu tư có tầm nhìn khi hệ thống quản lý đất đai dần được hoàn thiện.