Doanh nghiệp bất động sản huy động vốn: Khi thời điểm chi phối kết quả

Doanh nghiệp bất động sản huy động vốn: Khi thời điểm chi phối kết quả

Câu chuyện huy động vốn cổ phần của doanh nghiệp bất động sản trong năm 2025 cho thấy sự khác biệt rõ rệt giữa 2 giai đoạn thị trường. Cùng là bán thêm cổ phiếu, nhưng kết quả lại phụ thuộc rất lớn vào thời điểm triển khai.

Nửa đầu năm 2025, thị trường chứng khoán biến động mạnh trước các thông tin liên quan đến chính sách thuế quan của Hoa Kỳ. VN-Index có lúc giảm gần 20%, khiến tâm lý thận trọng bao trùm. Trong bối cảnh đó, nhiều doanh nghiệp buộc phải điều chỉnh kế hoạch hoặc tạm dừng các phương án huy động vốn.

Tuy nhiên không lâu sau đó, tình hình bắt đầu thay đổi. Hoa Kỳ dời thời hạn áp thuế, trong khi mức thuế dự kiến áp cho Việt Nam được đánh giá không quá bất lợi so với nhiều quốc gia khác. Cùng thời điểm là thông tin chứng khoán Việt Nam được nâng hạng lên thị trường mới nổi thứ cấp. Những yếu tố này giúp tâm lý nhà đầu tư ổn định trở lại. Từ tháng 6, VN-Index dần hồi phục hơn 30%, thậm chí tiệm cận 50% nếu tính từ đáy. Dòng vốn theo đó quay trở lại thị trường.

Môi trường thuận lợi hơn đã tạo điều kiện để nhiều kế hoạch huy động vốn được kích hoạt. Phần lớn thương vụ đều tập trung vào nửa cuối năm, với quy mô từ vài trăm đến vài ngàn tỷ đồng.

Kết quả rõ rệt hơn khi thị trường thuận lợi

Nam Long (HOSE: NLG) hoàn tất phát hành 100 triệu cp cho cổ đông hiện hữu với giá 25,000 đồng/cp vào ngày 18/12, thu về khoảng 2.5 ngàn tỷ đồng. Đây là thương vụ lớn thứ 2 trong nhóm bất động sản trên sàn năm 2025.

Cũng trong tháng 12, DIC Corp (HOSE: DIG) bán xong 150 triệu cp cho hơn 45,000 nhà đầu tư với giá 12,000 đồng/cp, thu về 1.8 ngàn tỷ đồng. Trước đó ít ngày, Tập đoàn Đất Xanh (HOSE: DXG) huy động riêng lẻ thành công gần 1.74 ngàn tỷ đồng, sau khi phát hành 93.5 triệu cp với giá 18,600 đồng/cp.

Sớm hơn, trong quý 3, Đầu tư Dịch vụ Tài chính Hoàng Huy (HOSE: TCH) và Taseco Land (HOSE: TAL) lần lượt thu về khoảng 2 ngàn tỷ đồng và 1.48 ngàn tỷ đồng. TCH phát hành 200 triệu cp cho cổ đông hiện hữu giá 10,000 đồng/cp, trong khi TAL bán 48 triệu cp cho nhóm nhà đầu tư chuyên nghiệp giá 31,000 đồng/cp.

5 doanh nghiệp này nằm trong nhóm bất động sản huy động vốn cổ phần lớn nhất năm 2025, chỉ xếp sau Kinh Bắc (HOSE: KBC) – đơn vị dẫn đầu với khoảng 4.16 ngàn tỷ đồng thu về từ việc chào bán riêng lẻ hồi tháng 6.

Thời điểm bất lợi khiến kế hoạch khó trọn vẹn

Việc triển khai trong giai đoạn thị trường bất ổn nhất của năm khiến kết quả của KBC không đạt như kỳ vọng ban đầu. Doanh nghiệp phải mất 2 đợt mới bán được hơn 174 triệu cp với giá 23,900 đồng/cp – thấp hơn đáng kể so với mục tiêu 250 triệu cp ban đầu nhằm thu về khoảng 5.97 ngàn tỷ đồng.

Dù vậy, Ban Lãnh đạo Doanh nghiệp vẫn giữ quan điểm tích cực về kết quả đạt được. “Trong bối cảnh thị trường chịu tác động mạnh từ thông tin thuế quan của Mỹ, kết quả này vẫn đáng ghi nhận“, ông Phạm Phúc Hiếu – Phó Tổng Giám đốc kiêm Kế toán trưởng KBC chia sẻ tại ĐHĐCĐ thường niên 2025.

Không chỉ KBC, nhiều doanh nghiệp khác cũng gặp khó khi triển khai kế hoạch trong giai đoạn đầu năm. Becamex IDC (HOSE: BCM) từng đặt mục tiêu huy động không dưới 20 ngàn tỷ đồng thông qua đấu giá cổ phiếu. Tuy nhiên, diễn biến thị trường bất lợi khiến ngay cả phương án chia nhỏ để thu trước 7.5 ngàn tỷ đồng cũng không thể thực hiện, khi cổ đông lớn nhất là UBND TPHCM bỏ phiếu trắng trong đợt lấy ý kiến cổ đông.

Việc thay đổi thẩm quyền quản lý phần vốn Nhà nước sau khi tỉnh Bình Dương sáp nhập với TPHCM trong năm 2025 cũng là một trong những yếu tố ảnh hưởng đến kế hoạch của BCM – vốn đã được nêu ra từ trước.

Tại Saigonres (HOSE: SGR), thị trường chứng khoán chưa ổn định là lý do Chủ tịch Phạm Thu đưa ra khi ông không thể mua toàn bộ lượng cổ phiếu chào bán riêng lẻ của công ty mình. SGR muốn bán 20 triệu cp giá 40,000 đồng/cp để huy động 800 tỷ đồng. Ông Thu là cá nhân duy nhất đăng ký tham gia, nhưng thực tế sau đó cho thấy vị Chủ tịch chỉ mua gần 9.9 triệu cp, giúp Công ty thu về 395 tỷ đồng.

Dòng tiền ngày càng mang tính chọn lọc

Bên cạnh yếu tố thời điểm, một điểm chung khác là xu hướng nghiêng mạnh về phát hành riêng lẻ. Các đợt theo hình thức này cho thấy tỷ lệ hoàn tất cao hơn, trong khi kênh đại chúng vẫn gặp nhiều hạn chế do tâm lý thận trọng của nhà đầu tư sau giai đoạn suy giảm kéo dài của thị trường bất động sản.

Ngay cả với các đợt chào bán ra công chúng thành công, dấu hiệu dè dặt vẫn hiện rõ. DIG còn gần 22 triệu cp được mua theo phương án xử lý cổ phiếu chưa phân phối hết. Tại TCH, hơn 1/3 lượng cổ phiếu được mua bởi các cổ đông lớn, khiến đợt chào bán mang nhiều nét giống một thương vụ phân phối có chọn lọc hơn là huy động đại chúng thuần túy.

Với DXG, khoảng 7% lượng chào bán ra công chúng đầu năm phải phân phối lại cho nhóm nhà đầu tư cá nhân. TAL cũng chỉ thu 148 tỷ đồng từ cổ đông hiện hữu trước khi thực hiện đợt chào bán riêng lẻ quy mô 1.48 ngàn tỷ đồng sau đó.

Chuyện huy động vốn trong năm qua cũng cho thấy rõ nét vai trò của dòng tiền từ các quỹ đầu tư. Quỹ đầu tư Hạ tầng PVI chi khoảng 1.2 ngàn tỷ đồng để mua 50 triệu cp của KBC. Nhóm quỹ do Dragon Capital quản lý mua 20 triệu cp của TAL, tương đương hơn 40% lượng phát hành.

Tại DXG, Victory Holding Investment Limited thuộc VinaCapital mua hơn 65 triệu cp, chiếm 70% lượng chào bán và trở thành cổ đông lớn sau đợt này; phần còn lại cũng do nhóm quỹ thuộc Dragon Capital mua. Trong khi đó, Quản lý quỹ Amber dự kiến là nhà đầu tư lớn nhất trong đợt chào bán sắp tới của Tập đoàn NRC (HNX: NRC) với số tiền dự chi 400 tỷ đồng.

Việc các quỹ tham gia cho thấy dòng tiền có sự chọn lọc. Với DXG, kỳ vọng tập trung vào các dự án chủ lực như DatXanhHomes Parkview tại Thuận An (Bình Dương cũ) hay The Prive tại quận 2 cũ. Với TAL, lợi thế đến từ các bất động sản chi phí thấp, đặc biệt là các khu đất có vị trí tốt tại miền Bắc và Hà Nội. Trong khi đó, KBC sở hữu quỹ đất khu công nghiệp lớn đang trong quá trình đầu tư, tạo dư địa phát triển dài hạn.

Cơ cấu lại nợ vay cũng là một trong những mục tiêu xuyên suốt trong nhiều thương vụ. Phần lớn số tiền 4.16 ngàn tỷ đồng của KBC được dùng để trả nợ gốc và lãi vay. Toàn bộ khoảng 1.48 ngàn tỷ đồng của TAL để cơ cấu nợ vay tại MB, VietinBank và VIB. DIG dùng hơn 1/3 số tiền thu được để thanh toán trái phiếu đến hạn. Tập đoàn CIC (HOSE: CKG) cũng ưu tiên nguồn tiền gần 500 tỷ đồng để xử lý nợ, đặc biệt là trái phiếu.

Sôi động ngay đầu năm 2026

Bước sang năm 2026, thị trường tiếp tục ghi nhận các kế hoạch huy động vốn mới. NRC cho biết sẽ phát hành hơn 92 triệu cp riêng lẻ, với mục tiêu thu về khoảng 926 tỷ đồng.

Tập đoàn Bất động sản CRV (HOSE: CRV) cũng đang trong quá trình nhận tiền mua cổ phiếu phát hành ra công chúng. Doanh nghiệp thuộc hệ sinh thái TCH dự kiến chào bán 168 triệu cp với giá 26,000 đồng/cp, tương ứng số tiền thu về khoảng 437 tỷ đồng.

Trong khi đó, Tổng Công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị Nam Hà Nội (HOSE: NHA) triển khai đợt chào bán cho cổ đông hiện hữu với quy mô dự kiến 162 tỷ đồng.

Về triển vọng năm 2026, các đánh giá cho thấy, điều kiện huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản đang dần cải thiện, nhưng sự phân hóa sẽ tiếp tục rõ rệt. MBS Research nhận định giai đoạn 2026-2027 có thể mở ra dư địa phục hồi, song lợi thế nghiêng về những doanh nghiệp có cấu trúc tài chính an toàn trong bối cảnh chi phí vốn gia tăng.

Tử Kính

FILI

– 11:59 14/01/2026