Doanh nghiệp bất động sản không nợ vay có gì đặc biệt?

Doanh nghiệp bất động sản không nợ vay có gì đặc biệt?

Do đặc thù của hoạt động kinh doanh phát triển bất động sản là có tính thâm vốn cao, nhất là giai đoạn đầu, doanh nghiệp trong ngành thường sử dụng chính sách đòn bẩy tài chính để huy động các nguồn vốn. Dù vậy, vẫn có những doanh nghiệp có số nợ vay bằng 0.

Việc các doanh nghiệp bất động sản duy trì dư nợ vay bằng 0 có thể từ nhiều lý do. Một trong những lý do tiêu biểu nhất là doanh nghiệp không thực hiện dự án mới nên không có áp lực cần huy động nguồn vốn lớn.

Đơn cử, CTCP Đầu tư Phát triển Nhà Đà Nẵng (HNX: NDN), sau khi bắt đầu bàn giao các căn hộ thuộc dự án Moarchy Block B từ năm 2020, Công ty đã đưa dư nợ về 0 vào cuối năm này và duy trì trạng thái này đến nay.

Với chiến lược trên, NDN giữ tỷ lệ thanh toán hiện hành (tài sản ngắn hạn/nợ ngắn hạn) trên mức 2 lần từ năm 2021 đến nay. Dù vậy, phần lớn tài sản ngắn hạn lại nằm ở chứng khoán kinh doanh, điều này đặt ra câu hỏi về rủi ro thanh khoản khi thị trường chứng khoán biến động tiêu cực. Cuối tháng 6/2025, giá trị chứng khoán kinh doanh của NDN ghi nhận hơn 524 tỷ đồng, chiếm gần 58% tài sản ngắn hạn và hơn 42% tổng tài sản.

Trong khi đó, hoạt động kinh doanh cốt lõi là bất động sản lại gần như đứng yên khi giá trị xây dựng cơ bản dở dang giữ nguyên ở mức 11.4 tỷ đồng từ năm 2022 đến nay, cho thấy doanh nghiệp không mặn mà với việc tìm kiếm dự án mới hoặc đẩy mạnh hoàn thiện các dự án cũ.

Nguồn: VietstockFinance

Mặt khác, trường hợp triển khai dự án mới, các dự án của doanh nghiệp không có nợ vay thường có quy mô nhỏ hoặc dòng tiền từ hoạt động kinh doanh đủ để tài trợ cho dự án.

Nhóm này thường là doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp (KCN), bởi sau khi hoàn thành và ký được các hợp đồng cho thuê, dự án KCN sẽ mang lại dòng tiền đều hàng năm, giúp nhà đầu tư có cơ sở để xây dựng chiến lược đầu tư cho các dự án mới mà không nhất thiết dùng đến vốn vay.

Tại CTCP Thống Nhất (HNX: BAX), sau khi KCN Bàu Xéo đã có khách thuê ổn định, Công ty được UBND tỉnh Đồng Nai cho phép thực hiện dự án khu trung tâm dịch vụ KCN Bàu Xéo theo giấy chứng nhận đầu tư thay đổi lần thứ nhất, ngày 12/5/2014. Dự án có tổng diện tích đất 33.7ha, vốn đầu tư 670 tỷ đồng (sau đó được nâng lên hơn 842 tỷ đồng vào năm 2019).

Thời điểm trước khi điều chỉnh, quy mô dự án khu trung tâm dịch vụ KCN Bàu Xéo vượt quá tổng tài sản của BAX (488 tỷ đồng vào cuối năm 2014). Tuy nhiên, BAX không vay nợ ngân hàng và duy trì từ năm 2015 đến nay. Kết quả, dự án vẫn hoàn thành và bắt đầu đem lại doanh thu cho Công ty từ năm 2019. Giai đoạn 2010 – 2024, có thể thấy đa phần lợi nhuận sau thuế của doanh nghiệp duy trì khoảng 20 – 30 tỷ đồng/năm, trừ giai đoạn 2019 – 2022 có biến động mạnh nhờ ghi nhận lợi nhuận từ dự án khu trung tâm dịch vụ KCN.

Xét về các chỉ số tài chính khác, việc dòng tiền kinh doanh đa phần đều duy trì ở mức dương cho thấy BAX vẫn đủ khả năng đáp ứng các nhu cầu tài chính mà không cần đi vay.

Bên cạnh đó, tỷ lệ chuyển đổi lợi nhuận thành dòng tiền (Dòng tiền kinh doanh/Lãi sau thuế) nhiều năm lớn hơn 1 lần; trừ giai đoạn 2020 – 2021, tỷ lệ này hạ xuống dưới mức thấp hơn 1 lần, do ảnh hưởng của việc bàn giao và thu tiền từ khách hàng của dự án khu trung tâm dịch vụ.

Nguồn: VietstockFinance

Được biết, lợi nhuận của BAX chủ yếu về tay 4 cổ đông lớn khi nắm tới 88.76% vốn, bao gồm: Công ty TNHH MTV Tổng Công ty Cao su Đồng Nai (36.07%), CTCP Tổng Công ty Tín Nghĩa (UPCoM: TID) (29.52%), America LLC (16.7%) và ông Quách Ngọc Nguyên (6.47%).

Tương tự BAX, D2D xuất phát cũng là doanh nghiệp cho thuê đất và cơ sở hạ tầng tại KCN Nhơn Trạch 2 và chợ Long Thành, là công con của Tổng CTCP Phát triển Khu Công nghiệp (UPCoM: SNZ). Năm 2017, Công ty không còn nợ vay, dù đang đầu tư dự án khu dân cư Lộc An. Khi dự án bắt đầu ghi nhận lợi nhuận, lãi ròng của D2D đạt đỉnh lịch sử vào năm 2019 với hơn 375 tỷ đồng.

Việc không có nợ vay của D2D diễn ra trong bối cảnh tỷ lệ thanh toán hiện hành của Công ty từ năm 2014 đến nay luôn trên 2 lần. Dù vậy, dòng tiền kinh doanh vẫn âm trong giai đoạn 2020 – 2023 tức khoảng thời gian D2D ghi nhận lợi nhuận từ khu dân cư Lộc An.

Nợ bằng 0 do… không thể vay?

Bên cạnh trường hợp doanh nghiệp chủ động lựa chọn, cần đặt câu hỏi liệu việc nhiều doanh nghiệp hạ dư nợ vay về 0 có phải do hoạt động kinh doanh không mang lại hiệu quả, đòn bẩy tài chính không những không giúp mang lại lợi thế mà còn gây áp lực chi phí, dẫn đến tình trạng lỗ liên tiếp?

Và liệu chất lượng tài sản không đủ tốt, chủ yếu là khoản phải thu, khiến việc đi vay trở nên khó khăn?

PVL không có nợ vay từ năm 2017 – thời điểm lãi suất liên tục tăng cao. Theo báo cáo thường niên cùng năm, lãnh đạo PVL phân trần: Điều kiện huy động vốn từ các tổ chức tín dụng gặp nhiều khó khăn, ban lãnh đạo đã huy động vốn từ nhiều nguồn khác để đầu tư dự án Linh Tây Tower.

Tuy nhiên, các chỉ số tài chính của PVL lại cho thấy tỷ lệ thanh toán hiện hành ở dưới mức 1 lần trong giai đoạn 2017 – 2020 và chỉ vượt mức này trong năm 2021, 2023 và 2024.

Doanh thu và lợi nhuận của Công ty cũng không mấy khả quan. Kết quả dễ thấy nhất là khoản lỗ lũy kế hơn 368 tỷ đồng vào cuối tháng 6/2025.

Nguồn: VietstockFinance

Không chỉ kết quả kinh doanh, PVL còn nhiều vấn đề trên bảng cân đối kế toán khiến đơn vị kiểm toán đưa ra kết luận ngoại trừ hoặc từ chối kết luận.

Gần đây nhất, BCTC soát xét bán niên 2025, đơn vị kiểm toán từ chối đưa ý kiến trên cơ sở không đủ bằng chứng để đánh giá khả năng thu hồi và trích lập dự phòng đối với khoản trả trước với CTCP Xây lắp Bất động sản Điện lực Dầu khí Việt Nam (17.7 tỷ đồng), Chi nhánh CTCP Xây lắp Bất động sản Điện lực Dầu khí Việt Nam (2.3 tỷ đồng) và Ban quản lý các dự án phía Nam (1.9 tỷ đồng).

Kiểm toán cũng chưa thu thập được bằng chứng cần thiết liên quan đến giá thành diện tích sàn thương mại tại dự án chung cư Linh Tây với giá trị sổ sách tại thời điểm 31/12/2024 và 30/6/2025 là hơn 23 tỷ đồng; do đó, không có đủ cơ sở để đưa ý kiến về tính giá trị của khoản mục Hàng hóa bất động sản cũng như không đánh giá được ảnh hưởng của vấn đề này đến các chỉ tiêu tương ứng trên BCTC.

Cuối cùng, đơn vị kiểm toán cho biết, đến thời điểm phát hành báo cáo, vẫn không thu thập được thư xác nhận khoản phải thu khác với Công ty TNHH Quảng Phát có số dư tại thời điểm 30/6/2025 là hơn 18 tỷ đồng và bằng chứng thích hợp về đánh giá của Ban Tổng Giám đốc liên quan đến khả năng thu hồi khoản công nợ này.

Bên cạnh các cơ sở từ chối đưa ra ý kiến, đơn vị kiểm toán còn đánh giá doanh thu từ cho thuê tài sản và cơ sở hạ tầng của Công ty trong nửa đầu năm 2025 là không đáng kể, sụt giảm khá nhiều so với cùng kỳ năm 2024. Cộng với khoản lũy kế gần 370 tỷ đồng, PVL bị nghi ngờ đáng kể về khả năng hoạt động liên tục.

Với các chỉ số tài chính kém khả quan, cùng với đánh giá tiêu cực từ phía kiểm toán, việc PVL tìm kiếm các khoản vay mới có thể xem là tương đối khó khăn.

Hà Lễ

FILI

– 08:14 29/10/2025