Doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp lập đỉnh lợi nhuận

Doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp lập đỉnh lợi nhuận

Lợi nhuận toàn ngành bất động sản khu công nghiệp tăng vọt lên mức cao kỷ lục, nhiều doanh nghiệp bứt phá bằng lần trong năm 2025 và đua nhau lập kỷ lục. Tuy nhiên, phía sau bức tranh “ăn nên làm ra” là áp lực nợ vay của một số ông lớn càng ngày phình to.

Bức tranh kinh doanh năm 2025 của nhóm doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp (KCN) khép lại với gam màu sáng.

Thống kê từ 25 doanh nghiệp trên HOSE, HNX và UPCoM đã công bố BCTC quý 4/2024 cho thấy, tổng doanh thu đạt hơn 15.6 ngàn tỷ đồng, lãi ròng gần 4.4 ngàn tỷ đồng, tăng lần lượt 11% và 25% so với cùng kỳ. Lũy kế cả năm, doanh thu thuần gần 59.5 ngàn tỷ đồng và lợi nhuận gần 14.7 ngàn tỷ đồng, tăng 21% và 45%, đều xác lập đỉnh mới. Biên lãi gộp năm cũng ở mức cao nhất 38%.

Nguồn: VietstockFinance

Đua nhau lập kỷ lục

Trong nhóm dẫn dắt, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc – CTCP (HOSE: KBC) khép lại năm 2025 với lợi nhuận ròng 2,147 tỷ đồng, gấp 5.6 lần năm trước nhờ doanh thu KCN bứt phá. Riêng quý 4 mang về gần 652 tỷ đồng, gấp hơn 21 lần cùng kỳ. Dù vậy, so với kế hoạch tham vọng đặt ra cho cả năm, KBC mới hoàn thành khoảng 70% mục tiêu.

Rox Key Holdings (HOSE: TN1) ghi dấu ấn khi lãi ròng hơn 269 tỷ đồng, gấp 5.3 lần năm trước và là mức cao nhất kể từ khi doanh nghiệp công bố số liệu và vượt kế hoạch năm đề ra. Phần lớn lợi nhuận đến từ quý 4 với gần 227 tỷ đồng, gấp 29 lần cùng kỳ, nhờ mảng dịch vụ quản lý tòa nhà và KCN tăng trưởng mạnh.

CTCP Đầu tư Phát triển Thành Đạt (HNX: DTD) có năm lợi nhuận ròng kỷ lục gần 253 tỷ đồng, gấp 2.1 lần so với năm 2024 và vượt xa kế hoạch đề ra.

Tương tự, dù lợi nhuận quý 4 sụt giảm hơn 90% so với cùng kỳ, CTCP Phát triển Đô thị Công nghiệp số 2 (HOSE: D2D) vẫn có được năm lãi hơn 241 tỷ đồng, tăng 173%, mức cao nhất kể từ 2022 và vượt kế hoạch năm.

Nguồn: VietstockFinance

Xét về giá trị, Tập đoàn Đầu tư và Phát triển Công nghiệp Becamex – CTCP (Becamex Group, HOSE: BCM) tiếp tục giữ vị thế đầu tàu, lãi ròng gần 3,489 tỷ đồng, tăng 60%.

Ở chiều ngược lại, không ít doanh nghiệp kém sắc hơn. Khu công nghiệp Hiệp Phước (UPCoM: HPI) chỉ lãi gần 10 tỷ đồng, giảm 86% so với năm trước. CTCP Phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Cao su Việt Nam (UPCoM: VRG) gần 36 tỷ đồng, đi lùi hơn 39%; trong khi CTCP Đầu tư và Công nghiệp Tân Tạo (UPCoM: ITA) giảm 30%, còn gần 80 tỷ đồng.

Doanh thu trên ngàn tỷ

Năm 2025, có 8/25 doanh nghiệp đạt doanh thu trên ngàn tỷ đồng. Tổng Công ty Viglacera – CTCP (HOSE: VGC) dẫn đầu với doanh thu thuần hơn 13.3 ngàn tỷ đồng, tăng 12%. Lãi ròng vượt 1,400 tỷ đồng, tăng 27% và vượt kế hoạch.

CTCP Đầu tư Sài Gòn VRG (HOSE: SIP) cũng khép lại năm cao kỷ lục với doanh thu thuần gần 8,604 tỷ đồng, tăng 10%. Mảng tiện ích điện, nước KCN chiếm tới 81%, tương đương hơn 6,993 tỷ đồng, tăng 7%; doanh thu bất động sản đạt hơn 220 tỷ đồng. Lãi ròng 1,356 tỷ đồng, tăng 16% và vượt xa kế hoạch trên nền chỉ tiêu thận trọng.

Tổng Công ty IDICO – CTCP (HNX: IDC) mang về doanh thu thuần hơn 8,588 tỷ đồng và lãi ròng gần 1,932 tỷ đồng, cùng giảm nhẹ 3% so với năm trước nhưng vẫn vượt kế hoạch đề ra.

Nguồn: VietstockFinance

Nhìn chung, cả năm 2025, mảng bất động sản KCN đều “ăn nên làm ra” khi có tới 19/25 doanh nghiệp lãi tăng trưởng (gồm 4 đơn vị tăng bằng lần), 6 giảm lãi và không có doanh nghiệp nào thua lỗ.

Nguồn: VietstockFinance

KBC, BCM vay nợ nhiều nhất

Song song với tăng trưởng lợi nhuận, áp lực đòn bẩy tài chính cũng gia tăng. Tính đến cuối năm 2025, KBC là doanh nghiệp có dư nợ vay tài chính lớn nhất với hơn 28.6 ngàn tỷ đồng, tương đương hơn 1.1 tỷ USD, gấp 2.8 lần đầu năm và chiếm 67% tổng nợ. Phần lớn là các khoản vay dài hạn nhằm bổ sung vốn cho dự án Tràng Cát và đẩy nhanh tiến độ các dự án khác.

BCM xếp ngay sau với nợ vay tài chính hơn 23.9 ngàn tỷ đồng, chiếm 64% tổng nợ, trong đó hơn 15.7 ngàn tỷ đồng là dư nợ trái phiếu.

Nguồn: VietStockFinance

Ở chiều tích cực, một số doanh nghiệp nắm giữ lượng lớn tiền nhận trước từ khách thuê đất, nhà xưởng, tạo “của để dành” đáng kể trong dài hạn. SIP tiếp tục dẫn đầu với hơn 13.4 ngàn tỷ đồng, chiếm 47% tổng tài sản, tăng 10% so với đầu năm. IDC đứng thứ hai với gần 5.9 ngàn tỷ đồng, giảm 3%, chiếm 25% tổng nguồn vốn.

Nguồn: VietStockFinance

Giá thuê đất vẫn tiếp tục tăng

Năm 2025, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) thực hiện ước đạt 27.62 tỷ USD, tăng 9% so với năm trước, mức cao nhất 5 năm qua. Trong đó, hoạt động kinh doanh bất động sản 1.93 tỷ USD, chiếm 7%.

Theo Mirae Asset Securities, xu hướng “Trung Quốc +1” tiếp tục thúc đẩy tái cấu trúc chuỗi cung ứng toàn cầu. Trung Quốc vẫn giữ vai trò trung tâm ở các ngành công nghệ cao, trong khi Việt Nam và ASEAN nổi lên như điểm đến chính cho khâu lắp ráp và sản xuất trung cấp. Điều này hỗ trợ dòng FDI trung hạn, nhưng mức độ cạnh tranh giữa các quốc gia tiếp nhận ngày càng gay gắt.

Dư địa cho thuê KCN đang thu hẹp khi tỷ lệ lấp đầy tại các địa phương trọng điểm đã vượt 85%. Đến quý 3/2025, tỷ lệ lấp đầy bình quân cả nước đạt khoảng 75%, miền Bắc 83% miền Nam lên tới 93%. Giai đoạn 2025-2030, quy hoạch đất KCN dự kiến nâng tổng diện tích lên khoảng 211 ngàn ha, tập trung tại các khu vực cấp 2 của Đông Nam Bộ và Đồng bằng sông Hồng. Đồng thời thúc đẩy việc chuyển đổi đất cao su, dự kiến đóng góp khoảng 5,000-6,000ha đất KCN cho khu vực phía Nam.

Nhiều chính sách mới đã được ban hành nhằm hoàn thiện khung pháp lý, phân quyền cho địa phương trong giao đất và rút ngắn thời gian phê duyệt dự án. Năm 2024 có 34 dự án được chấp thuận, còn đến cuối 2025 có 31 dự án mới, nâng tổng số KCN cả nước lên 478 khu.

Về giá bất động sản công nghiệp thời gian tới, bà Lê Thị Huyền Trang – Tổng Giám đốc JLL Việt Nam nhận định còn phụ thuộc vào từng khu vực, nhưng giá có thể sẽ tiếp tục tăng và nhà đầu tư vẫn có thể chấp nhận mặt bằng giá mới nếu môi trường đầu tư, kinh doanh được cải thiện tương ứng.

Ngược lại, nếu các yếu tố về chuỗi cung ứng, cạnh tranh hay hạ tầng không được cải thiện, việc giá vẫn tăng sẽ tác động tiêu cực đến sức hấp dẫn của thị trường.

Riêng với phân khúc nhà xưởng và nhà kho xây sẵn năm 2026, bà Trang cho rằng, loại hình này tại Việt Nam đang phát triển nhanh hơn các quốc gia khác ở khu vực, phản ánh thị trường đang được nâng lên một nấc mới. Nhu cầu được kỳ vọng sẽ tiếp tục cải thiện trong năm nay.

* Bất động sản công nghiệp trước áp lực giá đất và bài toán cạnh tranh mới

Thanh Tú

FILI

– 08:00 14/02/2026