Kiểm toán cảnh báo rủi ro hoạt động liên tục tại Sunbay Ninh Thuận

Chủ dự án Sunbay Park Hotel & Resort ở Khánh Hòa tiếp tục báo lỗ trong năm 2025. Lỗ lũy kế đã lên gần 300 tỷ đồng. Dòng tiền ngắn hạn cũng mất cân đối khi nợ ngắn hạn lớn hơn tài sản ngắn hạn hơn 2,000 tỷ đồng. Kiểm toán vì vậy lưu ý khả năng hoạt động liên tục của Doanh nghiệp có thể bị ảnh hưởng.

Báo cáo tình hình tài chính hợp nhất gửi HNX cho thấy Doanh nghiệp tiếp tục lỗ sau thuế gần 17 tỷ đồng trong năm 2025. Khoản lỗ tích lũy vì vậy tiếp tục tăng lên hơn 298 tỷ đồng tính đến cuối năm.

Cơ cấu vốn tập trung nhiều về nợ. Tổng nợ phải trả hơn 3.7 ngàn tỷ đồng, riêng trái phiếu chiếm hơn 1.5 ngàn tỷ đồng, còn khoản tiền người mua trả trước khoảng 1.27 ngàn tỷ đồng. Trong khi đó, vốn chủ sở hữu chỉ còn chưa đến 473 tỷ đồng. Chênh lệch lớn khiến hệ số nợ trên vốn chủ bị đẩy lên gần 8 lần.

Tài sản ngắn hạn không đủ để trang trải các khoản nợ ngắn hạn. Phần thiếu hụt lên tới hơn 2,070 tỷ đồng. Các chỉ số thanh toán đều chỉ ở mức 0.33 lần.

Đơn vị kiểm toán đưa ra ý kiến chấp nhận toàn phần đối với báo cáo tài chính. Tuy vậy, kiểm toán nhấn mạnh việc lỗ lũy kế lớn và mất cân đối vốn lưu động của Sunbay Ninh Thuận cho thấy có yếu tố không chắc chắn trọng yếu. “Điều này có thể dẫn đến nghi ngờ đáng kể về khả năng hoạt động của Công ty“, Kiểm toán và Tư vấn A&C – chi nhánh Hà Nội cho biết.

Dự án Sunbay Park Hotel & Resort

Sunbay Ninh Thuận vẫn đang xử lý nhiều vấn đề liên quan dự án Sunbay Park Hotel & Resort – dự án trọng điểm của Doanh nghiệp, quy mô gần 4.8 ngàn tỷ đồng, phát triển trên diện tích hơn 3.6ha tại khu vực ven biển tỉnh Ninh Thuận cũ, theo mô hình khách sạn và căn hộ du lịch. Các hạng mục chính như tháp B và C đã hoàn thành từ năm 2024, tháp A cũng đã đưa vào sử dụng.

Tuy vậy, kết luận thanh tra Chính phủ công bố cuối năm 2025 cho thấy một số điểm chưa phù hợp trong quá trình triển khai. Cụ thể, 17 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp theo hình thức đất ở lâu dài, trong khi toàn bộ quỹ đất của dự án là đất thương mại dịch vụ có thời hạn. Tại thời điểm thanh tra vào tháng 8/2025, Doanh nghiệp chưa nộp bổ sung khoảng 171 tỷ đồng tiền sử dụng đất và tiền chậm nộp. Dự án cũng được xác định chưa hoàn thành theo tiến độ đã phê duyệt.

Thanh tra Chính phủ yêu cầu thu hồi 17 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để điều chỉnh lại mục đích và thời hạn sử dụng cho phù hợp quy hoạch. Đây là chi tiết quan trọng vì một phần các giấy tờ này liên quan đến tài sản bảo đảm cho trái phiếu.

Do đó Công ty phải làm việc cùng lúc với cơ quan quản lý và các bên liên quan đến trái phiếu. Mục tiêu là vừa tuân thủ yêu cầu về đất đai vừa không làm ảnh hưởng đến nghĩa vụ với nhà đầu tư. Doanh nghiệp cho biết sẽ tiếp tục cập nhật thông tin khi có tiến triển mới.

Áp lực trái phiếu cuối năm 2025 vẫn còn khá lớn. Tổng dư nợ khoảng 1.5 ngàn tỷ đồng với lãi suất 9.5%/năm. Các lô trái phiếu này sẽ đáo hạn trong giai đoạn 2026-2028. Để đảm bảo nghĩa vụ, Sunbay Ninh Thuận từng phải bổ sung thêm tài sản bảo đảm là cổ phần tại một số công ty liên quan.

Sunbay Ninh Thuận thành lập năm 2017 với vốn điều lệ ban đầu 110 tỷ đồng, hoạt động trong lĩnh vực lưu trú và dịch vụ du lịch. Sau nhiều lần thay đổi cổ đông, ông Nguyễn Đức Chi hiện giữ vai trò Tổng Giám đốc và là người đại diện pháp luật. Doanh nghiệp gắn với hệ sinh thái Crystal Bay, một nhóm đầu tư du lịch phát triển nhiều dự án nghỉ dưỡng tại Ninh Thuận và các địa phương ven biển.

Thực tế cho thấy Sunbay Ninh Thuận chưa từng ghi nhận lợi nhuận kể từ khi công bố thông tin tài chính lên HNX từ năm 2021. Chuỗi thua lỗ kéo dài khiến vốn chủ sở hữu ngày càng thu hẹp trong khi nghĩa vụ nợ vẫn ở mức cao.