Nửa đầu năm “hạ nhiệt” vì bàn giao, nhưng đệm bán hàng đã dày
Trong 6 tháng đầu năm 2025, Công ty CP Vinhomes (HOSE: VHM) ghi nhận kết quả kinh doanh không quá nổi bật với doanh thu hợp nhất đạt 34.673 tỷ đồng (-5% so với cùng kỳ) và lợi nhuận sau thuế 10.877 tỷ đồng (-6%).
Về cơ cấu, doanh thu mảng bất động sản là 17.104 tỷ (-22%), xây dựng 6.369 tỷ (-36%), mảng “khác” 11.200 tỷ (+136%). Những nhịp giảm ở các mảng cốt lõi chủ yếu đến từ tiến độ bàn giao. Tuy vậy, doanh số bán hàng vốn là thước đo sức cầu và dòng tiền tương lai của doanh nghiệp lại đang cho thấy những tín hiệu tích cực.
Cụ thể, doanh số (giá trị hợp đồng ký mới) trong 6 tháng đầu năm 2025 tăng 31% lên 67.500 tỷ đồng nhờ cú hích từ Vinhomes Wonder City mở bán tháng 3/2025; riêng dự án này đã bán hơn 1.300 căn, ước đạt ~35.000 tỷ đồng. Tới tháng 6, VHM tiếp tục mở bán Green City (Tây Ninh) và Golden City (Hải Phòng) với tỷ lệ hấp thụ 27–28% chỉ sau vài ngày, điều này hứa hẹn kết quả bán hàng sẽ trở lại sôi động. Hệ quả là “kho dự trữ” doanh thu (doanh số chưa ghi nhận) đến cuối quý II đã tích lũy 138.200 tỷ đồng, tăng 16% so với cùng kỳ, đây là nền tảng trực tiếp tác động đến kết quả kinh doanh nửa cuối năm.
Triển vọng sáng nhờ loạt dự án chuẩn bị “bung hàng”
Năm 2025, VHM đặt mục tiêu đầy tham vọng với doanh thu dự kiến 150–200 nghìn tỷ đồng, cao hơn 44–92% so với 2024, cơ sở của mục tiêu này đến từ “đường băng” dự án trải dài các vùng kinh tế trọng điểm. Wonder City tại Hà Nội là đầu tàu, tiếp đó là Green City (Tây Ninh, 197,2 ha) và Golden City (Hải Phòng, 240,6 ha) đã mở bán trong quý II.
Ở khi vực phía Nam, Vinhomes đang sở hữu dự án Green Paradise tại TP.HCM (2.870 ha) đã có quy hoạch 1/500 và khởi công từ tháng 4/2025, tạo tiền đề cho chu kỳ mở bán dài hơi.
Trong khi đó, khu vực miền Trung có sự hiện diện của siêu dự án Làng Vân (Đà Nẵng, 512,2 ha) đã có chấp thuận chủ trương đầu tư và quy hoạch 1/500, cùng Apollo City (Quảng Ninh, 5.540,3 ha) – phân khu Hạ Long đã hoàn tất đền bù. Đây là các “cỗ máy” cung hàng quy mô rất lớn cho thị trường, cho phép VHM duy trì tốc độ bán hàng cao trong nhiều quý liên tiếp.
Từ 2026 trở đi, danh mục dự kiến mở bán tiếp tục nới rộng với Vinhomes Quang Hanh (Quảng Ninh, 167,1 ha), Vinhomes Mỹ Lâm (Tuyên Quang, 455,4 ha), dự án 70 ha tại Bắc Giang, dự án 200 ha tại TP.HCM đã có quy hoạch 1/500, khu đô thị Đại học quốc tế TP.HCM (863,6 ha) đang giải phóng mặt bằng, Tân Mỹ (Tây Ninh, 930,9 ha). Hai dự án được chú ý gần đây là Phước Vĩnh Tây (Tây Ninh, 1.089,6 ha) đã khởi công tháng 8/2025 và Cam Ranh (Khánh Hòa, 1.301,8 ha) đã đủ thủ tục chủ trương và quy hoạch chi tiết. Danh mục “hậu bị” này giúp VHM duy trì tần suất mở bán mới, giảm phụ thuộc vào một vài điểm dự án đơn lẻ.
Với nền cung dồi dào, báo cáo phân tích của ACBS công bố mới đây dự báo doanh số bán hàng 2025 của Vinhomes ở mức 150.000 tỷ đồng (+44% so với 2024).
Theo đó, ACBS dự báo Vinhomes sẽ duy trì đà tăng trưởng lợi nhuận trong năm 2025 dù doanh thu thuần có thể giảm nhẹ. Cụ thể, doanh thu hợp nhất cả năm ước khoảng 89.923 tỷ đồng, thấp hơn 12% so với 2024 do tiến độ bàn giao một số dự án lớn, nhưng lợi nhuận sau thuế dự kiến 38.769 tỷ đồng, tăng khoảng 11% nhờ biên lợi nhuận gộp cải thiện và các giao dịch bán sỉ giá trị cao.
Điểm sáng trong bức tranh tài chính của VHM trong quý II vừa qua còn đến từ việc đòn bẩy tài chính đã hạ nhiệt khi nợ ròng giảm hơn 24.800 tỷ đồng, đưa tỷ lệ Nợ ròng/Vốn chủ sở hữu từ 28,3% về 16,6%; Nợ ròng/EBITDA cũng từ 2,2 lần còn 1,5 lần, mức thấp hơn đáng kể so với trung bình ngành (26% và 5,0 lần tương ứng). Với cấu trúc vốn lành mạnh hơn, doanh nghiệp có thêm dư địa để tăng tốc đầu tư các đại dự án mà vẫn giữ chi phí vốn trong tầm kiểm soát.
Trên cơ sở đó, ACBS nâng giá mục tiêu cuối 2025 lên 115.900 đồng/cp (tăng 65% so với lần cập nhật trước). Ba nguyên nhân “chốt” việc doanh nghiệp bổ sung ba khu công nghiệp Vinhomes Vũng Áng, Tân Trào, Ngũ Phúc cùng hai dự án Phước Vĩnh Tây và Cam Ranh vào mô hình định giá. Bên cạnh đó, việc điều chỉnh tăng giá bán bình quân tại Green Paradise, Làng Vân và Apollo City thêm 5–30% cũng có tác động tích cực đến doanh nghiệp và cuối cùng đến từ tác động tích cực từ việc nợ ròng giảm >24.800 tỷ đồng trong quý II. Tại thời điểm báo cáo, giá thị trường 102.900 đồng/cp, tổng tỷ suất sinh lời kỳ vọng 12,6% (không gồm cổ tức).
Có thể thấy rõ, sau nửa đầu năm “trầm” vì tốc độ bàn giao, tuy nhiên “đệm” doanh số đã dày và danh mục đại dự án dồi dào cho thấy triển vọng tích cực của VHM trong nhiều quý tới. Khi đòn bẩy tài chính đã hạ và mô hình định giá được bổ sung thêm các mảng khu công nghiệp cùng loạt dự án mới, định vị của Vinhomes ở chu kỳ 2025–2026 là một nhà phát triển có khả năng duy trì tốc độ bán hàng cao, đồng thời kiểm soát rủi ro bảng cân đối tốt hơn mặt bằng ngành.
Nguồn: https://kinhtechungkhoan.vn/loat-dai-du-an-chuan-bi-bung-hang-vinhomes-duoc-du-bao-lai-gan-39-000-ty-dong-trong-nam-2025-1402582.html
