Ảnh minh họa
Doanh nghiệp báo lãi vỏn vẹn vài tỷ đồng mỗi năm, nhưng lại sở hữu khối tài sản trên báo cáo tài chính lên tới hơn 6.600 tỷ đồng, phần lớn là khoản cọc chuyển nhượng dự án chưa hoàn tất từ Công ty TNHH đầu tư kinh doanh và phát triển thương mại Việt An (Công ty Việt An). Kiểm toán ngoại trừ loạt khoản phải thu quá hạn, đồng thời nhấn mạnh hợp đồng chuyển nhượng đã hết hạn nhưng chưa được thực hiện, đặt ra dấu hỏi lớn về chất lượng tài sản thực tế của Luxury Living.
Lợi nhuận chủ yếu từ cho vay, khoản cọc nghìn tỷ vẫn treo chưa sang tên
Theo báo cáo tài chính năm 2024, Công ty TNHH Kinh doanh nội thất Luxury Living (Công ty Luxury Living) ghi nhận doanh thu thuần chỉ hơn 1 tỷ đồng từ môi giới bất động sản và gần 9 tỷ đồng từ hoạt động tài chính, phần lớn đến từ lãi cho vay. Lợi nhuận sau thuế đạt chưa đầy 10 tỷ đồng, cải thiện nhẹ so với cùng kỳ nhưng chủ yếu do ghi nhận khoản lợi nhuận tài chính, không đến từ vận hành kinh doanh thực tế.
Điểm bất thường đáng lưu ý nằm ở cơ cấu tài sản thiếu cân đối của Luxury Living. Trong tổng số hơn 6.675 tỷ đồng tài sản tính đến cuối năm 2024, có tới 5.751 tỷ đồng là khoản phải thu ngắn hạn, chiếm xấp xỉ 86% tổng tài sản.
Đặc biệt, một mình khoản đặt cọc với Công ty Việt An theo hợp đồng chuyển nhượng dự án thành phần đã lên tới 5.649 tỷ đồng, chiếm gần trọn phần tài sản này. Khoản tiền đặt cọc khổng lồ này không được hưởng lãi suất trong suốt thời gian thực hiện và đến nay vẫn chưa được hoàn tất do các điều kiện pháp lý về chuyển nhượng chưa đáp ứng đầy đủ, trong khi hợp đồng đã chính thức hết hiệu lực từ ngày 31/8/2024.
Đáng chú ý, khoản đặt cọc nói trên lại chính là tài sản bảo đảm để Luxury Living phát hành lô trái phiếu trị giá hơn 4.770 tỷ đồng vào tháng 3/2023. Điều này đặt ra nhiều nghi vấn về tính chắc chắn và khả năng chuyển hóa thành dòng tiền của tài sản đảm bảo, đặc biệt trong bối cảnh hợp đồng gốc đã hết hiệu lực và việc chuyển nhượng vẫn chưa thể thực hiện.
Không chỉ vậy, kiểm toán đã đưa ra ý kiến ngoại trừ đối với khoản cho vay ngắn hạn hơn 76 tỷ đồng và khoản lãi phải thu hơn 13 tỷ đồng từ Công ty Bất động sản Phương Đông Hà Nội. Cả hai khoản này đã quá hạn thanh toán hơn 6 tháng nhưng chưa được Luxury Living trích lập dự phòng rủi ro.
Kiểm toán đồng thời nhấn mạnh không thể xác định được khả năng thu hồi đối với cả khoản cọc chuyển nhượng dự án lẫn khoản cho vay kể trên do thiếu các bằng chứng kiểm toán thích hợp. Những ghi nhận này làm dấy lên nghi vấn về tính minh bạch và độ tin cậy thực tế của cấu trúc tài sản doanh nghiệp.
Khoản nợ nghìn tỷ gắn với tài sản chưa hoàn tất chuyển nhượng, dòng tiền thực không phản ánh được sức khỏe doanh nghiệp
Phía nguồn vốn, Luxury Living duy trì dư nợ phải trả hơn 5.653 tỷ đồng, tương đương 85% tổng tài sản. Đặc biệt, toàn bộ nợ vay dài hạn đều đến từ trái phiếu, phát hành trong năm 2023, tài sản đảm bảo là khoản quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng dự án với Việt An.
Việc phần lớn tài sản nằm ở khoản phải thu chưa chuyển hóa thành tài sản hữu hình, trong khi dòng tiền thuần từ kinh doanh thực tế ở mức rất thấp, khiến cơ cấu tài chính của Luxury Living tiềm ẩn nhiều rủi ro. Thêm vào đó, nguồn vốn tài trợ chủ yếu đến từ huy động trái phiếu, nhưng chất lượng tài sản đảm bảo lại phụ thuộc vào khả năng hoàn tất chuyển nhượng dự án thành phần với Việt An.
Công ty Việt An – đối tác bán dự án cho Luxury Living cũng có lịch sử phát hành trái phiếu với tài sản đảm bảo là quyền tài sản liên quan đến các dự án hợp tác với những pháp nhân phát triển bất động sản quy mô lớn khu vực phía Bắc. Nhiều khoản vay được ghi nhận dùng quyền đòi nợ phát sinh từ hợp đồng hợp tác kinh doanh làm tài sản đảm bảo.
Giới quan sát nhận định, bức tranh tài chính của Luxury Living thể hiện đặc điểm điển hình của mô hình “tài sản trên giấy” – quy mô tổng tài sản phình to nhưng chủ yếu nằm ở các khoản phải thu và tài sản tài chính chưa chuyển hóa thành dòng tiền hoặc tài sản hữu hình thực tế. Lợi nhuận khiêm tốn, doanh thu thuần gần như không đáng kể so với tổng tài sản, đồng thời bị kiểm toán ngoại trừ về khả năng thu hồi nợ, đặt ra dấu hỏi về sự bền vững trong mô hình tài chính doanh nghiệp.
Nguồn: https://stockbiz.vn/tin-tuc/loi-nhuan-chi-vai-ty-dong-van-om-du-an-5700-ty-tu-viet-an-luxury-living-dang-phoi-bay-mo-hinh-tai-san-tren-giay/33948082
