Giá thuê đất khu công nghiệp tiếp tục tăng tại nhiều địa phương trọng điểm trong quý 1/2025, phản ánh nhu cầu ổn định từ các ngành sản xuất.
Tuy vậy, thị trường bất động sản khu công nghiệp (KCN) đang bước vào giai đoạn chờ đợi thận trọng, khi các doanh nghiệp FDI tạm thời trì hoãn kế hoạch mở rộng do bất định về chính sách thuế toàn cầu.
Miền Bắc tiếp tục tăng giá thuê đất khu công nghiệp
Theo dữ liệu từ Cushman & Wakefield (CW), quý 1/2025 ghi nhận tổng quỹ đất KCN tại miền Bắc đạt 16.800 ha, tăng 9,2% so với cùng kỳ, dẫn đầu bởi nguồn cung mới tại Bắc Ninh và Hải Phòng. Tỷ lệ lấp đầy đạt 69% và giá thuê trung bình tăng 5,6%, lên mức 132 USD/m² – cho thấy sức cầu vẫn duy trì ở mức cao, đặc biệt từ các doanh nghiệp sản xuất linh kiện điện tử và máy móc.
Diện tích đất KCN được thuê trong quý đạt 148 ha, trong đó riêng Bắc Ninh chiếm 54%. Phân khúc nhà xưởng xây sẵn cũng khởi sắc với thêm một dự án mới, đưa tổng nguồn cung lên 4,4 triệu m² (tăng 17,9%), tỷ lệ lấp đầy đạt 81%. Trong khi đó, giá thuê nhà kho và nhà xưởng giữ đà tăng nhẹ nhờ sự xuất hiện của các dự án đa tầng, chất lượng cao tại các tỉnh như Vĩnh Phúc.
Miền Trung được kỳ vọng là điểm sáng mới khi các địa phương như Quảng Nam, Bình Định và Thanh Hóa đồng loạt gia tăng diện tích KCN. Ngược lại, miền Nam gặp hạn chế về quỹ đất, với tổng diện tích bổ sung đến năm 2030 chỉ khoảng 18.500 ha.
Tại miền Nam, nguồn cung đất KCN tăng khiêm tốn 1,6%, lên 28.500 ha, chủ yếu tại Bình Dương và Đồng Nai. Giá thuê đất đạt trung bình 177 USD/m², tăng 3,5%. Tỷ lệ lấp đầy vẫn cao (82%), trong khi giá thuê nhà xưởng – nhà kho dao động quanh mức 4,5–4,8 USD/m²/tháng.
Quy hoạch đến 2030: Nguồn cung mới đổ dồn về miền Bắc và miền Trung
Theo tổng hợp quy hoạch từ 63 địa phương, đến năm 2030, Việt Nam sẽ phát triển thêm 221 KCN mới, 76 KCN mở rộng và điều chỉnh quy hoạch 22 KCN hiện hữu.
Trong đó, miền Bắc chiếm ưu thế với 59% số lượng KCN mới và 56% về diện tích. Quảng Ninh, Hải Phòng và Hải Dương nổi lên như những địa phương dẫn đầu với quỹ đất dồi dào và hạ tầng kết nối ngày càng được cải thiện.
Sáp nhập hành chính: Cơ hội định hình lại bản đồ khu công nghiệp
Quy hoạch hành chính mới đang tạo ra những thay đổi lớn về cấu trúc phát triển KCN:
Hải Phòng – Hải Dương: Sau sáp nhập, các tuyến kết nối từ trung tâm thành phố đến khu vực cũ của Hải Dương sẽ được đầu tư mạnh, trong đó có đường sắt Lào Cai – Hà Nội – Hải Phòng. Với lợi thế quỹ đất 3.000 ha và giá thuê thấp hơn Hải Phòng, Hải Dương hứa hẹn sẽ hút dòng vốn mới.
Bắc Ninh – Bắc Giang: Việc đặt trung tâm hành chính tại Bắc Giang giúp khu vực này được ưu tiên phát triển hạ tầng, kéo theo giá thuê đất có thể tăng mạnh. Với quỹ đất 3.800 ha còn lại, Bắc Giang nhiều khả năng sẽ thay thế Bắc Ninh trở thành điểm đến chính của các nhà đầu tư.
TP.HCM – Bình Dương: Sau hợp nhất, TP.HCM mở rộng được không gian phát triển thành siêu đô thị. Bình Dương cũ nhiều khả năng sẽ trở thành trung tâm KCN – dịch vụ tích hợp, được thúc đẩy nhờ hàng loạt dự án hạ tầng như metro số 1, đường vành đai 3 – 4, cao tốc TPHCM – Chơn Thành…
Ngắn hạn trầm lắng vì đàm phán thuế quan, dài hạn vẫn lạc quan
MBS đánh giá rằng trong ngắn hạn, sự bất định xoay quanh chính sách thuế quan toàn cầu, đặc biệt giữa Mỹ và các nước đối tác, khiến các doanh nghiệp FDI tạm thời chững lại kế hoạch mở rộng. Tác động này ảnh hưởng mạnh tới nhóm doanh nghiệp BĐS KCN ghi nhận doanh thu một lần như KBC, IDC, VGC, SZC. Ngược lại, các doanh nghiệp có mô hình phân bổ doanh thu đều đặn như SIP, NTC sẽ ít bị ảnh hưởng hơn.
Tuy nhiên, trong trung hạn, khi đàm phán thương mại quốc tế có tiến triển, dòng vốn đầu tư được kỳ vọng sẽ phục hồi. Việt Nam hiện đang tích cực triển khai nhiều biện pháp chống gian lận xuất xứ để đáp ứng yêu cầu từ phía Mỹ, qua đó kỳ vọng được hưởng ưu đãi thuế đối với hàng hóa xuất khẩu có nguồn gốc rõ ràng.
Nguồn: https://kinhtechungkhoan.vn/mot-giai-doan-nhieu-toan-tinh-cua-thi-truong-bat-dong-san-khu-cong-nghiep-1392443.html
