Nhóm chứng khoán và ngân hàng trở lại, bất động sản sẵn sàng cho chu kỳ mới

Thị trường chứng khoán tuần qua mở đầu bằng nhịp điều chỉnh nối tiếp phiên cuối tuần trước đó, khi VN-Index có lúc lùi sát ngưỡng 1.600 điểm. Sau đó, lực bán hạ nhiệt giúp chỉ số bật trở lại, chốt tuần ở mức 1.682,21 điểm, tính chung tăng gần 37 điểm. Tuy nhiên, đà phục hồi đi kèm với thanh khoản suy giảm mạnh, giá trị giao dịch bình quân chỉ hơn 40.000 tỷ đồng/phiên trên HOSE. Tâm lý thận trọng trước kỳ nghỉ lễ khiến diễn biến giao dịch khá trầm lắng, đà hồi phục thiếu sự đồng thuận và độ lan tỏa còn hạn chế.

Xét theo nhóm ngành, điểm sáng nổi bật vẫn thuộc về chứng khoán và ngân hàng với chuỗi tăng liên tiếp, thậm chí có mã tăng trần, trở thành động lực chính giúp VN-Index áp sát mốc 1.700 điểm. VCB đóng góp gần 9 điểm cho chỉ số, trong khi bộ đôi VIC và VHM của Vingroup đóng góp hơn 9 điểm. Ngược lại, các nhóm dầu khí, hóa chất, thép giao dịch khá lặng sóng khi dòng tiền chưa thực sự quan tâm.

VN-Index có thể dao động giằng co trước ngưỡng 1.700 điểm

Điểm trừ lớn nhất tiếp tục đến từ khối ngoại khi bán ròng mạnh gần 10.000 tỷ đồng trong tuần, nâng lũy kế cả tháng lên hơn 41.000 tỷ đồng. Áp lực bán tập trung vào nhiều cổ phiếu vốn hóa lớn như HPG, VPB, STB, SSI, VCB, CTG, VHM… Trong khi đó, lực mua ròng chỉ xuất hiện lẻ tẻ tại GMD, VIX, MWG hay MSB, không đủ để cân bằng xu hướng bán ròng quyết liệt.

Tuần này, VN-Index được kỳ vọng duy trì nhịp hồi phục và kiểm định lại vùng kháng cự 1.700 điểm. Lực đỡ chủ yếu vẫn đến từ nhóm ngân hàng và chứng khoán, khi áp lực bán tại vùng giá cao chưa quá mạnh, tạo cơ hội để thị trường neo giữ quanh mức 1.690 điểm. Dù vậy, cần lưu ý đà phục hồi hiện tại diễn ra trong bối cảnh thanh khoản yếu và dòng tiền dè dặt trước kỳ nghỉ lễ, trong khi áp lực bán ròng mạnh từ khối ngoại vẫn là yếu tố rủi ro có thể làm suy yếu xu hướng tăng. Do đó, nhiều khả năng VN-Index sẽ dao động giằng co trước ngưỡng 1.700 điểm.

Ngành bất động sản – sẵn sàng cho chu kỳ mới

Thị trường bất động sản Việt Nam đang dần bước vào giai đoạn phục hồi sau những biến động lớn kể từ năm 2022. Từ cuối năm 2023, kết quả kinh doanh của nhiều doanh nghiệp đã cải thiện rõ rệt. Tuy nhiên, động lực tăng trưởng hiện nay vẫn chủ yếu dựa vào các dự án bàn giao cũ, trong đó Vinhomes giữ vai trò nổi bật. Sự hồi phục của ngành chưa thực sự xuất phát từ sức cầu mới, mà chủ yếu từ việc ghi nhận doanh thu các hợp đồng đã bán trước đó. Một minh chứng rõ rệt là khoản mục “người mua trả tiền trước” trên báo cáo tài chính của nhiều doanh nghiệp đang giảm mạnh.

Dù lợi nhuận đã phần nào khởi sắc, sức khỏe tài chính của ngành bất động sản vẫn là vấn đề đáng lo ngại. Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh tiếp tục yếu do thiếu nguồn cung mở bán mới. Áp lực lớn nhất sắp tới nằm ở khối lượng trái phiếu khổng lồ sẽ đáo hạn từ quý III/2025 và kéo dài trong giai đoạn 2026 – 2027, tạo sức ép lớn lên khả năng thanh toán. Nếu loại trừ Vinhomes, tỷ lệ đòn bẩy của nhiều doanh nghiệp trong ngành vẫn ở mức cao, trên 66%.

Nhìn lại chặng đường sau đại dịch Covid-19, thị trường bất động sản có thể chia thành ba giai đoạn. Giai đoạn đầu, trước quý II/2022, các doanh nghiệp mở rộng đầu tư ồ ạt nhờ lãi suất thấp và kênh trái phiếu thuận lợi. Giai đoạn thứ hai kéo dài hơn một năm, khi lãi suất tăng mạnh và kênh trái phiếu gặp khó khăn, khiến hoạt động triển khai dự án gần như đình trệ. Bước sang giai đoạn hiện tại, từ cuối năm 2023, nhờ mặt bằng lãi suất hạ nhiệt và kênh trái phiếu dần hồi phục, các doanh nghiệp có thêm nguồn vốn để bàn giao dự án cũ, qua đó cải thiện kết quả kinh doanh. Tuy nhiên, doanh số bán hàng mới vẫn còn hạn chế, khiến quá trình hồi phục chưa thực sự bền vững.

Triển vọng trung hạn của ngành bất động sản phụ thuộc lớn vào khả năng mở bán dự án mới trong bối cảnh pháp lý đang dần tháo gỡ, cùng với chính sách tín dụng và trái phiếu hỗ trợ dòng vốn.