Nhóm cổ phiếu bất động sản thương mại đối diện thách thức lãi suất

Áp lực lãi suất kéo dài xu hướng giảm

Chia sẻ từ một cán bộ tín dụng thuộc nhóm ngân hàng Big 4 cho biết, sau giai đoạn cố định lãi suất, nhiều khoản vay mua bất động sản đã bước vào kỳ thả nổi và được điều chỉnh lên mức 11-13%/năm (vay tiêu dùng ở mức 8-9%/năm). Đây là mức tăng đáng kể so với hơn 2 năm trước, tạo áp lực trả lãi không nhỏ đối với người mua nhà.

Trong bối cảnh mặt bằng lãi suất liên tục điều chỉnh tăng từ cuối năm 2025 và kéo dài sang đầu năm 2026, nhóm cổ phiếu bất động sản thương mại có phản ứng tiêu cực. Áp lực không chỉ đến từ chi phí vốn gia tăng, mà còn từ lo ngại khả năng hấp thụ của thị trường suy giảm khi người mua phải cân nhắc kỹ hơn quyết định vay vốn để đầu tư hoặc mua ở thực.

Thống kê trên sàn chứng khoán với 10 doanh nghiệp bất động sản tiêu biểu cho thấy, tính từ ngày 25/9/2025 đến 3/3/2026, giá cổ phiếu đã giảm trung bình 35,9%, trong khi VN-Index tăng 9,6%. Phần lớn cổ phiếu trong nhóm vẫn giao dịch dưới đường trung bình động 200 ngày (MA200), duy trì kênh giảm giá dài hạn.

Việc cổ phiếu bất động sản chưa xuất hiện tín hiệu tạo đáy rõ ràng trong bối cảnh bất ổn bên ngoài gia tăng, thị trường chung giao dịch thiếu ổn định, khiến tâm lý nhà đầu tư vẫn thận trọng. Không ít nhà đầu tư cá nhân lựa chọn đứng ngoài quan sát thay vì bắt đáy sớm nhóm cổ phiếu này.

Giá cổ phiếu bất động sản đang chiết khấu trước những khó khăn của thị trường nhà ở trong môi trường lãi suất tăng.

Theo Công ty Chứng khoán SSI, những khó khăn trong giai đoạn đầu năm 2026 xuất phát từ việc tín dụng bị kiểm soát chặt hơn và lãi suất cho vay mua nhà gia tăng. Bên cạnh đó, nguồn cung dự kiến tăng mạnh tại thị trường phía Nam giai đoạn 2026-2027, trong khi lãi suất cao có thể ảnh hưởng đến tỷ lệ hấp thụ của các dự án bất động sản tại các tỉnh, thành phố cấp 2.

Nhận định này cho thấy, rủi ro không chỉ nằm ở chi phí vốn, mà còn ở khả năng tiêu thụ sản phẩm trong bối cảnh nguồn cung có xu hướng tăng. Khi tỷ lệ hấp thụ suy giảm, dòng tiền thu về chậm lại sẽ tác động trực tiếp đến kế hoạch triển khai dự án, trả nợ và lợi nhuận của doanh nghiệp.

Như vậy, việc cổ phiếu bất động sản thương mại liên tục dò đáy không đơn thuần phản ánh kết quả kinh doanh hiện tại, mà còn là sự chiết khấu trước những khó khăn tiềm ẩn của thị trường nhà ở trong môi trường lãi suất neo cao. Đặc thù ngành bất động sản thường sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, tồn kho cao và phụ thuộc nhiều vào dòng tiền tín dụng, nên nhạy cảm hơn với biến động lãi suất.

Định giá hạ nhiệt nhưng thiếu động lực mới

Xét về mặt định giá, nhóm cổ phiếu bất động sản không còn ở vùng quá cao như giai đoạn trước đây. Theo dữ liệu của SSI, tính đến ngày 3/3/2026, P/E ngành bất động sản ở mức 19,2 lần.

Một số cổ phiếu đã lùi về vùng định giá thấp hơn trung bình ngành như Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long (mã NLG) ở mức P/E 17,9 lần, Tổng công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp, mã DIG) ở mức 17,3 lần, Công ty cổ phần Phát triển Nhà Bà Rịa – Vũng Tàu (mã HDC) là 6 lần, Công ty cổ phần Kinh doanh và Phát triển Bình Dương (mã TDC) là 5,3 lần, Công ty cổ phần Phát triển Hạ tầng Kỹ thuật Becamex IJC (mã IJC) là 12,5 lần…

Đà giảm mạnh cuối năm 2025 và đầu năm 2026 khiến nhiều cổ phiếu quay về vùng định giá thấp hơn so với lịch sử của chính mình. Tuy nhiên, thị trường thiếu “câu chuyện” đủ mạnh để kích hoạt dòng tiền quay trở lại, nhất là khi yếu tố lãi suất chưa có dấu hiệu hạ nhiệt – bài toán vẫn hiện hữu với doanh nghiệp bất động sản.

DIC Corp đang xây dựng phương án trình Đại hội đồng cổ đông về kế hoạch mua lại tối đa 5% tổng lượng cổ phiếu phổ thông, tương ứng khoảng 39,8 triệu cổ phiếu, với giá trị ước khoảng 559,5 tỷ đồng (theo thị giá 14.050 đồng/cổ phiếu ngày 3/3/2026).

DIC Corp hiện sở hữu nhiều dự án quy mô lớn như Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước 464,5 ha, Khu đô thị mới Nam Vĩnh Yên 191,08 ha, Khu dân cư thương mại Vị Thanh 83,46 ha, Khu đô thị du lịch Long Tân 332 ha, Khu đô thị mới Bắc Vũng Tàu 90,5 ha, Khu trung tâm Chí Linh 99,73 ha… Tuy nhiên, chi phí đầu tư tại nhiều dự án tăng mạnh do chậm triển khai. Cụ thể, giai đoạn 2020 – cuối 2024, tổng vốn đầu tư dự án Khu đô thị du lịch Long Tân tăng thêm 10.959,07 tỷ đồng, Khu đô thị mới Bắc Vũng Tàu tăng thêm 6.942,9 tỷ đồng, Khu dân cư thương mại Vị Thanh tăng thêm 4.517,27 tỷ đồng, Khu đô thị mới Nam Vĩnh Yên tăng thêm 2.168,5 tỷ đồng…

Vì vậy, câu chuyện của DIC Corp là bài toán cân bằng giữa quỹ đất lớn và áp lực vốn trong bối cảnh chi phí tài chính gia tăng.

Ở chiều ngược lại, Công ty cổ phần Phát triển Đô thị Từ Liêm (mã NTL) được chú ý nhờ nền tảng tài chính lành mạnh. Tính đến cuối năm 2025, doanh nghiệp sở hữu 1.113,2 tỷ đồng tiền mặt, chiếm 59% tổng tài sản, trong khi nợ vay chỉ 14,4 tỷ đồng – thuộc nhóm hiếm hoi gần như không sử dụng đòn bẩy tài chính.

NTL duy trì chính sách cổ tức tiền mặt ở mức khá cao: năm 2021 trả 25%, năm 2022 trả 25%, năm 2023 trả 25%, năm 2024 trả 12% (kèm thưởng cổ phiếu tỷ lệ 100%) và kế hoạch năm 2025 dự kiến 10%. Nhờ đó, mỗi khi cổ phiếu giảm sâu, nhà đầu tư dài hạn thường quan tâm nhờ kỳ vọng cổ tức và khả năng hồi phục khi thị trường ổn định.

Trong khi đó, IJC và TDC nổi bật ở yếu tố định giá. Cổ phiếu IJC đang giao dịch với P/E 12,5 lần, thấp hơn mức trung bình ngành 19,2 lần; thị giá 10.300 đồng/cổ phiếu cũng thấp hơn giá trị sổ sách 12.716 đồng/cổ phiếu.

Theo báo cáo của Công ty Chứng khoán Ngân hàng số Vikki, tính đến ngày 30/9/2025, IJC sở hữu khoảng 56 ha quỹ đất sạch sẵn sàng triển khai tại các vị trí chiến lược thuộc phường Bình Dương, TP.HCM và vùng phụ cận – nơi tập trung nhiều khu công nghiệp lớn như VSIP, Mỹ Phước, Đồng An. Đồng thời, doanh nghiệp tiếp tục huy động vốn để triển khai các dự án BOT hạ tầng như cao tốc TP.HCM – Thủ Dầu Một – Chơn Thành và đường Vành đai 4 TP.HCM.

Tương tự, cổ phiếu TDC đang giao dịch với P/E 5,3 lần, giá 11.400 đồng/cổ phiếu, thấp hơn giá trị sổ sách 13.256 đồng/cổ phiếu. Là công ty con của Becamex IDC, TDC sở hữu quỹ đất lớn với giá vốn thấp, phát triển từ giai đoạn 2010-2015 tại Tân Uyên (19,6 ha), Thủ Dầu Một (16,8 ha), Bàu Bàng (6,8 ha), Thủy Nguyên – Hải Phòng (10,2 ha)…

Lợi thế quỹ đất giá rẻ giúp TDC từng ghi nhận lãi đột biến khi chuyển nhượng dự án, như thương vụ bán 5,6 ha tại Thủ Dầu Một cho Gamuda Land cuối năm 2021 với giá trị khoảng 1.250 tỷ đồng. Tuy nhiên, việc duy trì tỷ lệ tiền mặt thấp khiến doanh nghiệp gặp khó khăn khi thị trường trầm lắng trong những năm trước và phải đẩy mạnh tìm kiếm nguồn vốn mới.

Nhìn tổng thể, định giá nhiều cổ phiếu bất động sản đã về vùng hấp dẫn so với lịch sử và trung bình ngành. Song, khi lãi suất vẫn neo cao và tín dụng bị kiểm soát chặt hơn, thị trường chưa xuất hiện chất xúc tác đủ mạnh để đảo chiều xu hướng. Trong ngắn hạn, yếu tố quyết định vẫn là khả năng cải thiện dòng tiền bán hàng và kiểm soát chi phí vốn – những biến số chịu tác động trực tiếp từ môi trường lãi suất hiện nay.