Nợ vay doanh nghiệp bất động sản trên sàn lên gần 400 ngàn tỷ đồng trong năm 2025

Nợ vay doanh nghiệp bất động sản trên sàn lên gần 400 ngàn tỷ đồng trong năm 2025

Năm 2025, dòng tiền tín dụng quay trở lại thị trường bất động sản khi dư nợ của lĩnh vực này đều tăng qua các quý và trên hầu hết hạng mục.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết: dư nợ tín dụng của lĩnh vực bất động sản đã tăng từ 1.56 triệu tỷ đồng hồi quý 1/2025 lên hơn 2 triệu tỷ đồng vào quý 4.

Hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp thuộc lĩnh vực bất động sản biến động mạnh cả về quy mô lẫn cơ cấu phát hành. Tỷ trọng trái phiếu bất động sản trên tổng giá trị phát hành dao động lớn, từ 7.43% trong tháng 10, tăng lên 38.6% ở tháng 11, sau đó giảm còn 28% vào tháng 12.

Bộ Xây dựng đánh giá, thị trường trái phiếu doanh nghiệp năm 2025 từng bước phục hồi nhưng chưa thực sự bền vững. Quy mô phát hành cải thiện rõ nét vào nửa cuối năm, trong đó khối ngân hàng tiếp tục giữ vai trò chủ đạo; trái phiếu bất động sản phát hành chọn lọc, tập trung vào các doanh nghiệp chấp nhận lãi suất cao.

Theo VietstockFinance, tổng dư nợ vay của 99 doanh nghiệp bất động sản trên sàn (HOSE, HNX và UPCoM) vào cuối năm 2025 lên hơn 397.9 ngàn tỷ đồng, tăng 42% so với đầu năm; trong đó, 53 doanh nghiệp có nợ vay tăng, 33 doanh nghiệp giảm, 13 doanh nghiệp tiếp tục giữ nợ vay bằng 0.

10 doanh nghiệp có dư nợ tăng bằng lần

Có 10 doanh nghiệp tăng dư nợ bằng lần trong năm qua. Ấn tượng nhất là Tập đoàn Sunshine (HNX: KSF) khi dư nợ gấp gần 25 lần so với đầu năm, lên 23.6 ngàn tỷ đồng. Con số đột biến trên là hệ quả của việc KSF đưa nhiều công ty thuộc hệ sinh thái trở thành công ty con. Riêng việc sáp nhập CTCP Phát triển Sunshine Homes (UPCoM: SSH) đã khiến KSF tăng thêm hơn 4.1 ngàn tỷ đồng nợ vay.

Xếp sau là Tập đoàn Nam Mê Kông (HNX: VC3) với nợ vay gấp hơn 4 lần đầu năm, xấp xỉ 496 tỷ đồng. Nguyên nhân chủ yếu do Công ty tăng mạnh khoản vay ngân hàng dài hạn trong quý cuối năm.

Được biết, hồi giữa tháng 12/2025, HĐQT VC3 đã thông qua chủ trương ký kết hợp đồng vay gần 1.3 ngàn tỷ đồng tại VietinBank nhằm đầu tư, kinh doanh dự án tổ hợp căn hộ cao cấp thuộc khu liên hợp Công nghiệp – Dịch vụ – Đô thị Bình Dương (tên thương mại The Charms Bình Dương), tại lô đất A4, khu đô thị mới (khu 1), phường Bình Dương, TPHCM. Thời hạn vay 60 tháng. Tài sản bảo đảm là toàn bộ quyền sử dụng đất của dự án đã được cấp giấy chứng nhận và đủ điều kiện thế chấp theo quy định. Phần nhà ở hình thành trong tương lai sẽ được nhận thế chấp khi dự án đáp ứng điều kiện theo quy định pháp luật.

Về phía nhóm bất động sản khu công nghiệp, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc – CTCP (HOSE: KBC) vừa có dư nợ vay lớn nhất vừa có mức tăng nợ vay nhiều nhất nhóm. Cụ thể, KBC có đến 28.6 ngàn tỷ đồng nợ vay, gấp 2.8 lần đầu năm, chiếm tới 67% tổng nợ phải trả, phần lớn là các khoản vay dài hạn ngân hàng. Nợ vay của KBC tăng đáng kể từ đầu năm 2025 để bổ sung vốn cho dự án Tràng Cát và đẩy nhanh tiến độ xây dựng các dự án khác.

6 doanh nghiệp có nợ vay trên 10 ngàn tỷ đồng

Xét về giá trị, 2 vị trí đứng đầu lần lượt thuộc về Vinhomes (HOSE: VHM) và Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (HOSE: NVL) với lần lượt 146.2 ngàn tỷ đồng (tăng 80%) và 67.1 ngàn tỷ đồng (tăng 9%).

Được biết, vào ngày cuối cùng của năm 2025, 4 công ty con của NVL gồm Công ty TNHH Thành phố Aqua (TPAC), Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Unity (UNIC), CTCP Dịch vụ Đầu tư Lucky House (LKHC) và Công ty TNHH Bất động sản Gia Đức (GDUC), đã đồng loạt hoàn tất mua lại trước hạn 7 lô trái phiếu với tổng giá trị 3.6 ngàn tỷ đồng. Cùng ngày, NVL hoàn tất phát hành gần 164 triệu cp để hoán đổi khoản nợ gần 2.6 ngàn tỷ đồng.

Với nhóm bất động sản khu công nghiệp, ngoài KBC, Tổng Công ty IDICO – CTCP (HNX: IDC) cũng tăng mạnh nợ vay trong năm, qua đó lọt vào top 10 doanh nghiệp có nợ vay lớn nhất ngành với gần 5.9 ngàn tỷ đồng, tăng 87%. Công ty đã đáo hạn toàn bộ 400 tỷ đồng trái phiếu, bù lại tăng mạnh các khoản vay ngân hàng ngắn và dài hạn.

NTC cắt 97% nợ vay chỉ trong 1 năm

Ở chiều giảm, NTC dẫn đầu cả ngành về mức giảm nợ vay với 97%, đến cuối năm chỉ còn 92 tỷ đồng (đầu năm gần 2.7 ngàn tỷ đồng). Đây là phần còn lại của hợp đồng tín dụng với hạn mức gần 2.8 ngàn tỷ đồng tại Vietcombank chi nhánh Bình Dương để trả cổ tức, bổ sung vốn lưu động và đầu tư dự án Nam Tân Uyên mở rộng – giai đoạn 2.

2 ông lớn bất động sản nhà ở phía Nam là Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (HOSE: DIG) và CTCP Tập đoàn Đất Xanh (HOSE: DXG) cũng giảm nợ vay lần lượt 42% và 28% nhờ vào việc mua lại trước hạn một số lô trái phiếu.

Trong đó, DIG mua lại trước hạn 1 ngàn tỷ đồng trái phiếu DIGH2326002 – lô trái phiếu phát hành vào ngày 25/3/2024 và kỳ hạn 3 năm. DIG cho biết, việc mua lại số trái phiếu nêu trên nhằm tối ưu chi phí vốn và nâng cao uy tín trên thị trường. Nguồn vốn mua lại được lấy từ chính nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp đã huy động được (từ mã DIGH2326002) nhưng chưa sử dụng.

Còn DXG mua lại toàn bộ 2,000 trái phiếu DXGH2125002 với giá trị thực tế gần 100.3 triệu đồng/trái phiếu, tương ứng hơn 200.5 tỷ đồng. Lô trái phiếu này phát hành ngày 31/12/2021, kỳ hạn 4 năm, lãi suất phát hành 10.6%/năm. Tài sản bảo đảm là 6.6 triệu cp CTCP Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (HOSE: DXS), thuộc sở hữu của DXG và toàn bộ các quyền, lợi ích phát sinh từ/có liên quan đến số cổ phiếu DXS.

Nhìn vào các doanh nghiệp có dư nợ vay giảm, CTCP Bất động sản Sài Gòn Vina (UPCoM: LSG) là một trong những doanh nghiệp nổi bật nhất khi tất toán toàn bộ 318 tỷ đồng nợ vay ngân hàng hồi đầu năm (tương đương hơn 24% nợ phải trả) để đưa dư nợ về 0 vào cuối năm.

Chi phí lãi vay cả năm tăng 17%

Trong bối cảnh dư nợ vay tăng 42%, chi phí lãi vay của 99 doanh nghiệp bất động sản năm 2025 cũng tăng 17% so với năm trước, đạt gần 20 ngàn tỷ đồng.

Với dư nợ tăng mạnh, lãi vay phải trả của KSF và KBC đều lần lượt gấp 4.7 lần và 2.4 lần năm trước, với 664 tỷ đồng và 639 tỷ đồng. Trong khi đó, dù nợ vay giảm đáng kể, chi phí lãi vay của DIG vẫn gấp đôi, với 97 tỷ đồng.

Đứng đầu về mức gia tăng lãi vay là Tập đoàn Đầu tư Thăng Long (HNX: TIG), 36 tỷ đồng, gấp 8.6 lần năm trước. Được biết, dư nợ vay của Công ty đã tăng 32% và kết thúc năm với gần 1.1 ngàn tỷ đồng, chủ yếu từ việc phát sinh khoản vay dài hạn gần 190 tỷ đồng tại Sacombank chi nhánh Thanh Trì. Ngoài ra, Công ty còn có thêm nhiều khoản vay ngắn hạn từ ngân hàng và các cá nhân/tổ chức.

Hà Lễ

FILI

– 09:00 24/02/2026