Nợ vay doanh nghiệp bất động sản trên sàn tăng 37% so với đầu năm

Nợ vay doanh nghiệp bất động sản trên sàn tăng 37% so với đầu năm

Theo xu thế chung của ngành, nhiều doanh nghiệp bất động sản trên sàn chứng khoán bắt đầu gia tăng nợ vay trong 9 tháng đầu năm 2025 nhằm chuẩn bị cho giai đoạn phục hồi sắp tới của thị trường.

Theo công bố của Bộ Xây dựng, tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản đã vượt hơn 1.83 triệu tỷ đồng vào cuối quý 3/2025, tăng 25% so với cuối năm 2024. Trong đó, dư nợ kinh doanh bất động sản chiếm hơn 99% với 1.82 triệu tỷ đồng, còn lại hơn 9.3 ngàn tỷ đồng là số dư bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai.

Trong 1.82 triệu tỷ đồng kể trên, dư nợ tại các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở chiếm tỷ trọng cao nhất với gần 615 ngàn tỷ đồng, xếp sau là kinh doanh bất động sản khác (gần 585 ngàn tỷ đồng); khách hàng mua quyền sử dụng đất (hơn 190 ngàn tỷ đồng); khách hàng xây dựng, sửa chữa, mua nhà để bán, cho thuê (gần 131 ngàn tỷ đồng)…

Còn theo thống kê từ VietstockFinance, tổng dư nợ vay của 104 doanh nghiệp bất động sản trên sàn (HOSE, HNX và UPCoM) đạt gần 390.7 ngàn tỷ đồng vào cuối tháng 9/2025, tăng 37% so với đầu năm. Trong đó, 51 doanh nghiệp có nợ vay tăng, 38 doanh nghiệp nợ vay giảm và 15 doanh nghiệp tiếp tục không có có dư nợ.

Dẫn đầu về mức tăng vẫn là CTCP Tập đoàn Sunshine (HNX: KSF) khi dư nợ vay tại thời điểm cuối tháng 9 đạt gần 21.3 ngàn tỷ đồng, gấp hơn 22 lần đầu năm. Đây là hệ quả của việc Công ty đẩy mạnh tái cấu trúc theo hướng nhận chuyển nhượng cổ phần để sở hữu vốn tại hàng loạt doanh nghiệp trong 9 tháng đầu năm, gồm CTCP Sunshine Tây Hồ, CTCP Chứng khoán SmartMind, CTCP Đầu tư DIA và CTCP Sunshine Homes.

Trong các khoản vay xuất hiện do hoạt động hợp nhất, khoản vay dài hạn gần 12.4 ngàn tỷ đồng tại MB trở thành khoản vay có dư nợ lớn nhất của KSF. Khoản vay này bao gồm 3 hợp đồng tín dụng liên quan đến 2 công ty đã hợp nhất là Sunshine Tây Hồ và Đầu tư DIA.

Một là hợp đồng với hạn mức 4.62 ngàn tỷ đồng của Sunshine Tây Hồ ký vào tháng 3/2025 nhằm thực hiện phương án kinh doanh 175 căn nhà ở thấp tầng trên lô đất 1.B.29.No tại khu đô thị Nam Thăng Long. Hợp đồng thứ 2 cũng là của Sunshine Tây Hồ, nhưng với hạn mức 5.6 ngàn tỷ đồng, ký vào tháng 5/2025 để bù đắp chi phí đã thanh toán từ vốn vay tổ chức và giá trị còn lại phải thanh toán cho Công ty TNHH Phát triển Khu đô thị Nam Thăng Long để thực hiện phương án kinh doanh 234 căn nhà ở thấp tầng trên ô đất TT-01 đến TT-19. Hợp đồng cuối cùng là của Đầu tư DIA với MB, có hạn mức vay 4.67 ngàn tỷ đồng, nhằm thanh toán chi phí để đầu tư xây dựng khu đô thị Nhịp sống mới – Sunshine Grand Capital tại TP. Hà Nội.

CTCP Đầu tư Xây dựng Dân dụng Hà Nội (UPCoM: XDH) bất ngờ có tốc độ tăng nợ vay đứng thứ 2 cả ngành khi dư nợ đạt hơn 65 tỷ đồng tại thời điểm 30/9/2025, gấp gần 3 lần đầu năm. Nguyên nhân chính đến từ hợp đồng tín dụng có hạn mức 130 tỷ đồng XDH ký với BIDV vào cuối tháng 12/2024. Tính đến cuối tháng 9, dư nợ phát sinh từ hợp đồng này đã vượt hơn 42 tỷ đồng.

Vị trí 5 doanh nghiệp có nợ vay lớn nhất vẫn không thay đổi

Nếu xét về độ lớn, Vinhomes (HOSE: VHM), Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (HOSE: NVL), Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc HOSE: KBC), Tập đoàn Đầu tư và Phát triển Công nghiệp Becamex (HOSE: BCM) và Tập đoàn Sunshine (HNX: KSF) tiếp tục giữ vị trí 5 doanh nghiệp có dư nợ lớn nhất toàn ngành và cũng là 5 doanh nghiệp có dư nợ vượt ngưỡng 20 ngàn tỷ đồng.

Với các doanh nghiệp còn lại, như Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (HOSE: DXS) xuất hiện trong top 20 với dư nợ vay gần 2.8 ngàn tỷ đồng, tăng 26%, chủ yếu do tăng mạnh các khoản vay ngân hàng dài hạn.

Công ty mẹ của DXS là Tập đoàn Đất Xanh (HOSE: DXG) tuy dư nợ cuối tháng 9 vẫn thấp hơn đầu năm nhưng đã tăng 8% so với cuối tháng 6, lên hơn 6.3 ngàn tỷ đồng, cũng do tăng vay ngân hàng dài hạn. Đáng chú ý, DXG đã chi hơn 200.5 tỷ đồng để mua lại toàn bộ trái phiếu DXGH2125002 vào ngày 9/7.

Trong nhóm bất động sản khu công nghiệp (KCN), bên cạnh KBC đã tăng mạnh nợ vay trong nửa đầu năm, Tổng Công ty IDICO (HNX: IDC) cũng gây chú ý khi nâng dư nợ lên hơn 4.1 ngàn tỷ đồng, tăng hơn 30% so với đầu năm.

Đặc biệt, do dư nợ cuối tháng 9 của IDC tăng gần 20% so với cuối tháng 6, chủ yếu do vay ngân hàng ngắn hạn – tăng gần 84%, vượt hơn 1.1 ngàn tỷ đồng; một số khoản vay mới xuất hiện trong BCTC hợp nhất quý 3/2025 có thể kể đến: khoản vay tín chấp hơn 417 tỷ đồng tại Techcombank, lãi suất 5.1%/năm; khoản vay tín chấp gần 72 tỷ đồng tại Shinhan Bank, lãi suất 4.5%/năm; khoản vay 6.5 tỷ đồng tại Vietcombank chi nhánh Tân Định, lãi suất 5%/năm, được đảm bảo bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của IDICO-LINCO (UPCoM: LAI).

Nhiều doanh nghiệp giảm nợ nhờ đáo hạn hợp đồng vay với ngân hàng

Cũng liên quan đến nhóm bất động sản KCN, CTCP Khu Công nghiệp Nam Tân Uyên (HOSE: NTC) tiếp tục hạ nợ vay trong quý 3, qua đó trở thành doanh nghiệp bất động sản có nợ vay giảm nhiều nhất kể từ đầu năm với 95%, chỉ còn 138 tỷ đồng. Nguyên nhân là do Công ty không còn ghi nhận khoản nợ ngắn hạn hơn 2.5 ngàn tỷ đồng từ hợp đồng tín dụng với Vietcombank vào tháng 9/2023. Hợp đồng này có hạn mức gần 2.8 ngàn tỷ đồng, lãi suất 3.9 – 4.2%/năm, dùng để trả cổ tức và đầu tư dự án Nam Tân Uyên mở rộng – Giai đoạn 2.

Toàn bộ dư nợ 138 tỷ đồng là khoản nợ dài hạn đến hạn trả theo hợp đồng vay của NTC tại Vietcombank, dùng để thanh toán các chi phí liên quan đến việc đầu tư thực hiện dự án. Khoản vay có thời hạn 18 tháng, lãi suất 6%/năm.

Doanh nghiệp có mức giảm lớn thứ 2 là CTCP Đầu tư và Xây dựng HUD4 (UPCoM: HU4) ghi nhận dư nợ giảm 70%, còn 106 tỷ đồng, nhờ tất toán được gần 127 tỷ đồng khoản vay dài hạn đến hạn trả tại TPBank.

Trong số doanh nghiệp báo giảm nợ vay, đặc biệt nhất là CTCP Đầu tư Thương mại Bất động sản An Dương Thảo Điền (HOSE: HAR) khi đưa dư nợ về 0 vào cuối tháng 9, qua đó trở thành thành viên thứ 16 của nhóm doanh nghiệp bất động sản không nợ vay.

Hơn 600 triệu đồng dư nợ hồi đầu năm thuộc hợp đồng tín dụng có hạn mức gần 2.8 tỷ đồng giữa HAR và Vietcombank chi nhánh Tân Sơn Nhất, được ký từ năm 2022. Khoản vay có thời hạn 36 tháng, lãi suất trong 24 tháng đầu là 9%/năm. Mục đích vay là để mua xe ô tô Hongqi và dùng chính xe ô tô này làm tài sản đảm bảo cho khoản vay.

Chi phí lãi vay quý 3 tăng 56%

Trong bối cảnh dư nợ vay tăng 37%, riêng trong quý 3/2025, chi phí lãi vay các doanh nghiệp bất động sản phải trả tăng đến 56% so với cùng kỳ, xấp xỉ 5 ngàn tỷ đồng.

Đầu bảng là CTCP Đầu tư và Phát triển Xây dựng (UPCoM: ING) với chi phí lãi vay đột biến gần 78 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ chưa đến 1 tỷ đồng, tức gấp 87 lần. Ghi nhận khoản lãi vay lớn trong khi “trắng” doanh thu thuần đã khiến ING gánh khoản lỗ sau thuế hơn 78 tỷ đồng trong quý 3 (cùng kỳ lỗ gần 2 tỷ đồng).

Mặt khác, các doanh nghiệp có dư nợ tăng đột biến như KSF hay KBC cũng lần lượt ghi nhận chi phí lãi vay quý 3/2025 gấp 9 lần và gần 3 lần cùng kỳ, với 317 tỷ đồng và 211 tỷ đồng.

Hà Lễ

FILI

– 10:00 24/11/2025