Nợ vay doanh nghiệp bất động sản trên sàn tăng gần 14% sau nửa đầu năm

Nợ vay doanh nghiệp bất động sản trên sàn tăng gần 14% sau nửa đầu năm

Khi thị trường bắt đầu bước vào giai đoạn hồi phục, các doanh nghiệp bất động sản cũng dần có tín hiệu gia tăng các khoản nợ vay nhằm đẩy mạnh đầu tư, hướng đến đón đầu làn sóng mới của thị trường.

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, tính đến 31/05/2025, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản cán mốc 1.64 triệu tỷ đồng (tăng 36% so với 1 năm trước), đạt mức cao nhất kể từ năm 2023, cho thấy sự phục hồi và kỳ vọng tăng trưởng trong năm nay của các ngành kinh tế, trong đó bao gồm cả bất động sản.

Đvt: Tỷ đồng. Nguồn: Bộ Xây dựng

Bộ Xây dựng đánh giá việc tổng dư nợ tín dụng bất động sản tăng mạnh sau 1 năm cho thấy dòng vốn từ ngân hàng vào lĩnh vực này đang được nới lỏng hơn và có dấu hiệu phục hồi niềm tin từ cả ngân hàng lẫn doanh nghiệp.

Theo thống kê từ VietstockFinance, tổng dư nợ vay của 103 doanh nghiệp bất động sản trên sàn (HOSE, HNX và UPCoM) đạt gần 323 ngàn tỷ đồng vào cuối tháng 6/2025, tăng gần 14% so với đầu năm. Trong đó, 42 doanh nghiệp có nợ vay tăng, 39 doanh nghiệp nợ vay giảm.

Doanh nghiệp gây bất ngờ nhất là CTCP Tập đoàn Sunshine (HNX: KSF) khi nâng dư nợ vay lên gần 11.9 ngàn tỷ đồng, gấp 12.5 lần đầu năm. Công ty đẩy mạnh tái cấu trúc theo hướng nhận chuyển nhượng cổ phần để sở hữu vốn tại hàng loạt công ty bất động sản, qua đó bổ sung thêm loạt dự án vào danh mục đầu tư.

Cụ thể, KSF tăng thêm hơn 2.1 ngàn tỷ đồng nợ ngắn hạn do hợp nhất kinh doanh với 5 công ty gồm: CTCP Đầu tư Xây dựng Xuân Đỉnh (298.7 tỷ đồng), Công ty TNHH Giải pháp Thiện Tài (159.3 tỷ đồng), Công ty TNHH Thương mại Phát triển Linh Lang (86 tỷ đồng), Công ty TNHH AI Touch Global (791 tỷ đồng) và Công ty TNHH Thương mại và Dịch vụ Băng Giang (800 tỷ đồng). Các khoản vay không tài sản bảo đảm, thời hạn 12 tháng, lãi suất từ 4-13%/năm.

Không những vậy, KSF còn gánh thêm 8.4 ngàn tỷ đồng nợ dài hạn từ Ngân hàng TMCP Quân đội Việt Nam (MB) khi hợp nhất kinh doanh.

Dư nợ trên đến từ 2 hợp đồng tín dụng KSF ký với MB nửa đầu năm nay. Trong đó, hợp đồng ký vào tháng 3 có hạn mức 4.62 ngàn tỷ đồng, kỳ hạn 48 tháng. Khoản vay được KSF dùng để thực hiện phương án kinh doanh 175 căn nhà ở thấp tầng trên lô đất I.B.29.No tại khu đô thị Nam Thăng Long. Tài sản bảo đảm là toàn bộ quyền, lợi ích và quyền tài sản phát sinh của dự án; toàn bộ số dư và lãi phát sinh trên tài khoản ngân hàng của Công ty mở tại MB.

Còn hợp đồng vào tháng 5 có hạn mức 5.6 ngàn tỷ đồng, kỳ hạn 48 tháng. Mục đích vay là nhằm bù đắp chi phí đã thanh toán từ vốn vay tổ chức và giá trị còn lại phải thanh toán cho Công ty TNHH Phát triển Khu Đô thị Nam Thăng Long để KSF thực hiện phương án kinh doanh 234 căn nhà ở thấp tầng trên ô đất TT-01 đến TT-19 tại khu đô thị Nam Thăng Long. Tài sản bảo đảm gồm quyền tài sản phát sinh từ các hợp đồng và các văn bản, tài liệu liên quan giao kết giữa Công ty và đối tác này.

Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc – CTCP (HOSE: KBC) cũng gây bất ngờ với hơn 26 ngàn tỷ đồng nợ vay, gấp 2.6 lần. Doanh nghiệp đẩy mạnh vay ngân hàng, dài hạn khi dư nợ nâng từ 8.7 ngàn tỷ đồng lên 24.1 ngàn tỷ đồng (chiếm 96% tổng nợ vay). Chiếm tỷ trọng lớn nhất nợ dài hạn gần 12.4 ngàn tỷ đồng tại VPBank – hội sở Hà Nội , lãi suất 10.8%/năm, tài sản bảo đảm là quyền tài sản phát sinh từ dự án khu đô thị và dịch vụ Tràng Cát.

Động thái tăng vay ngân hàng của KBC diễn ra trong bối cảnh Công ty phân phối được hơn 174 triệu cp trong đợt chào bán 250 triệu cp riêng lẻ hồi quý 2, tương ứng tỷ lệ gần 70%, qua đó thu về gần 4.2 ngàn tỷ đồng thay vì gần 6 ngàn tỷ đồng nếu chào bán thành công toàn bộ.

Nợ vay của Vinhomes và Novaland vẫn đầu bảng

Xét về giá trị tuyệt đối dư nợ vay, Vinhomes (HOSE: VHM) và Novaland (HOSE: NVL) tiếp tục là 2 cái tên quen thuộc đứng đầu ngành.

VHM đạt gần 90.4 ngàn tỷ đồng, tăng 11% so với đầu năm. Nguyên nhân chủ yếu đến từ dư nợ trái phiếu tăng 15%, lên gần 38.2 ngàn tỷ đồng, trong đó trái phiếu đến hạn trả là 15.9 ngàn tỷ đồng (tăng 78%).

Giữa tháng 8 vừa qua, HĐQT VHM phê duyệt chào bán 2 đợt trái phiếu riêng lẻ với mệnh giá chào bán lần lượt tối đa 8 ngàn tỷ đồng và 7 ngàn tỷ đồng nhằm cơ cấu lại nợ của Công ty. Đây sẽ là các lô trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, lãi suất cố định và có bảo đảm bằng tài sản thuộc sở hữu của Tập đoàn Vingroup hoặc Vinhomes và bên thứ ba. Kỳ hạn dự kiến tối đa 42 tháng và 39 tháng kể từ ngày phát hành.

Dư nợ của NVL gần như không đổi so với đầu năm, duy trì gần 62 ngàn tỷ đồng. Tuy nhiên, điều đáng chú ý là tổng nợ vay đáo hạn trong 12 tháng tới lên đến khoảng 32 ngàn tỷ đồng.

Theo thông tin hồi tháng 5/2025, NVL cho biết, dù đang trong giai đoạn hồi phục nhưng việc thương lượng giải quyết công nợ và tái cơ cấu nợ vẫn còn nhiều rủi ro và khó khăn. Công ty hiện chưa đủ khả năng tài chính để thanh toán các khoản nợ, đa phần các khoản vay, nợ trái phiếu sẽ được xử lý từ cuối năm 2026-2027.

Ban lãnh đạo NVL cho biết, đã có phương án để thanh toán cho từng nhóm, dự kiến trả phần lớn nợ vay trong 3 năm tới. Đối với các khoản vay trong nước, Công ty dựa vào tiến độ pháp lý và dòng tiền tại các dự án 2-3 năm để có tiền trả nợ. Đồng thời, các ngân hàng/tổ chức tín dụng đồng ý cấp gần 12,450 tỷ đồng hạn mức tín dụng, đây là nguồn vốn quan trọng giúp Novaland đảm bảo hoạt động liên tục và triển khai dự án đúng tiến độ. Đối với các khoản vay nước ngoài và trái phiếu, Công ty vẫn đang trong quá trình đàm phán để tái cấu trúc, gia hạn từ năm 2025 đến năm 2026-2027.

Còn với gói trái phiếu quốc tế 300 triệu USD niêm yết trên Sở Giao dịch Chứng khoán Singapore, NVL đã đàm phán với các trái chủ để thay đổi kế hoạch trả lãi trong năm 2025. Theo đó, phần lãi của các kỳ thanh toán lãi 16/01 và 16/07/2025 sẽ được thực hiện vốn hóa vào phần gốc trái phiếu.

Nhiều doanh nghiệp giảm nợ vay, đặc biệt là vay ngân hàng

Với những doanh nghiệp có dư nợ giảm, CTCP Đầu tư Thương mại Bất động sản An Dương Thảo Điền (HOSE: HAR) ghi nhận mức giảm mạnh nhất 75%, chỉ còn gần 157 triệu đồng. Công ty chỉ có 1 khoản vay duy nhất tại Vietcombank theo hợp đồng tín dụng với hạn mức gần 2.8 tỷ đồng, kỳ hạn 60 tháng. Tài sản thế chấp là xe ô tô con hiệu Hongqi.

CTCP Khu Công nghiệp Nam Tân Uyên (UPCoM: NTC) xếp sau với dư nợ giảm 64% từ gần 2.7 ngàn tỷ đồng xuống còn 951 tỷ đồng. Tương tự HAR, toàn bộ nợ vay của NTC đều đến từ 2 hợp đồng với Vietcombank. Trong đó, nguyên nhân khiến dư nợ giảm mạnh sau nửa đầu năm đến từ hợp đồng tín dụng có hạn mức 2,755 tỷ đồng để trả cổ tức và đầu tư dự án Nam Tân Uyên mở rộng – giai đoạn 2, thời hạn vay từ 6-12 tháng, lãi suất 3.9-4.2%/năm, có tài sản bảo đảm.

 Hợp đồng cho vay 138 tỷ đồng nhằm thanh toán các chi phí liên quan đến việc đầu tư dự án, thời hạn 18 tháng, lãi suất 6%/năm và cũng có tài sản bảo đảm.

CTCP Đầu tư LDG (HOSE: LDG) cũng nằm trong nhóm những doanh nghiệp dư nợ giảm mạnh với 27%, còn 786 tỷ đồng, chủ yếu do Công ty trả một phần vay dài hạn đến hạn trả tại Sacombank chi nhánh quận 11.

Đáng chú ý, trong 786 tỷ đồng kể trên, LDG nợ quá hạn chưa thanh toán (nợ gốc) gần 445 tỷ đồng, trong đó bao gồm: hơn 186 tỷ đồng từ lô trái phiếu LDGH2123002 đã hết hạn từ năm 2023; gần 200 tỷ đồng khoản vay tại VPBank; và gần 59 tỷ đồng vay tại SeABank.

Bên cạnh các doanh nghiệp có nợ vay biến động kể trên, có 16 doanh nghiệp bất động sản “trung thành” với chiến lược không nợ vay.

Chi phí lãi vay tăng gần 52%

Trong bối cảnh dư nợ tăng 14%, chi phí lãi vay nửa đầu năm 2025 của 103 doanh nghiệp bất động sản tăng đến 52% so với cùng kỳ, vượt mức 10 ngàn tỷ đồng.

Đầu bảng là CTCP Đầu tư và Phát triển Xây dựng (UPCoM: ING) với chi phí lãi vay đột biến hơn 152 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ chỉ hơn 1.1 tỷ đồng, tức gấp 136 lần. ING cho biết, do Công ty vay để thanh toán các chi phí nhằm sớm hoàn thiện thủ tục pháp lý của dự án Green City. Ghi nhận khoản lãi vay lớn trong khi “trắng” doanh thu thuần đã khiến ING gánh khoản lỗ sau thuế gần 154 tỷ đồng sau 6 tháng đầu năm 2025 (cùng kỳ lỗ hơn 3 tỷ đồng).

Hai doanh nghiệp bất động sản như NTC và CTCP Đầu tư Sài Gòn VRG (HOSE: SIP) cũng lần lượt ghi nhận chi phí lãi vay gấp 2.4 lần và 2.2 lần, lên 10 tỷ đồng và 71 tỷ đồng. Dù lãi vay tăng mạnh nhưng hai công ty vẫn có lãi ròng tăng 27% và 21% so với nửa đầu năm 2024. Thậm chí, SIP còn có hơn 7 ngàn tỷ đồng tiền gửi ngân hàng, tăng 33% so với đầu năm.

Bộ Xây dựng đánh giá, tín dụng bất động sản đang được định hướng ưu tiên cho các phân khúc phục vụ an sinh xã hội như nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và các dự án thương mại đáp ứng nhu cầu ở thực sự của người dân. Theo đó, với mục tiêu tăng trưởng tín dụng 16% trong năm 2025 (tương đương khoảng 2.5 triệu tỷ đồng), có nhiều khả năng tín dụng bất động sản còn tiếp tục tăng, đặc biệt trong bối cảnh lãi suất được điều chỉnh thấp hỗ trợ mua nhà và gói tín dụng ưu đãi cho người trẻ.

Hà Lễ

FILI

– 08:13 27/08/2025