SHS Research: 80 năm đời người, từ tuổi xanh đến khi đầu bạc, cũng chưa chắc chạm được cánh cửa nhà mình

SHS Research: 80 năm đời người, từ tuổi xanh đến khi đầu bạc, cũng chưa chắc chạm được cánh cửa nhà mình

Theo báo cáo phân tích phát hành ngày 24/09 bởi SHS Research, giá nhà tại Việt Nam đang dần vượt xa tầm với của phần đông người dân. Để đưa thị trường nhà ở trở về quỹ đạo bền vững, cần xem nhà như một phúc lợi xã hội cơ bản. Cách duy trì giá nhà hợp lý so với thu nhập là gia tăng nguồn cung nhà xã hội, cùng với đó là cải thiện hạ tầng và dịch vụ công.

Tổng hợp từ cơ sở dữ liệu của Numbeo, SHS Research cho biết hệ số giá nhà so với thu nhập của Việt Nam đang ở mức nghẹt thở nhất thế giới. Đến giữa năm 2025, chỉ số này đã chạm ngưỡng 27.3, tức giá 1 căn hộ trung bình cao gấp hơn 27 lần thu nhập bình quân của 1 hộ gia đình.

Tuy nhiên, trong thực tế, nếu tuân theo nguyên tắc an toàn tài chính là dành tối đa 1/3 thu nhập cho nhu cầu nhà ở, SHS Research ước tính hộ gia đình tại Việt Nam phải dành dụm đến 80 năm mới mua nổi căn nhà bình thường. “Từ tuổi xanh cho đến khi mái đầu bạc trắng, cũng chưa chắc chạm được vào cánh cửa nhà mình”, các nhà phân tích đánh giá.

Theo SHS Research, thu nhập người dân tăng lên chỉ 1 bước thì giá nhà đã đi 3 bước. Đơn cử tại Thủ đô Hà Nội, từ năm 2014-2025, thu nhập bình quân đầu người tăng 6.4%/năm nhưng giá căn hộ trung bình lại tăng gần 12%/năm, qua đó nâng từ mức giá 25 triệu đồng/m2 lên đến 75 triệu đồng/m2.

Các nhà phân tích đánh giá áp lực giá nhà đã trở thành vấn đề mang tính cấu trúc của nền kinh tế. Trong khi đó, chi phí sinh hoạt cũng tăng và bào mòn khoản tiền có thể tiết kiệm để mua nhà. “Trách nhiệm giải quyết (vấn đề giá nhà cao) không thể đặt lên vai từng cá nhân, mà phải là nhiệm vụ chính sách”.

Đáng chú ý, trong thời gian qua, giá nhà đất có dấu hiệu tăng trở lại nhờ vào công cuộc xử lý vướng mắc pháp lý đất đai, khi lãi suất cho vay hạ thấp cũng như hệ thống ngân hàng đang được tạo điều kiện để mở rộng tín dụng. Như vậy, đây có phải là hàm ý rằng cơ quan quản lý cần có biện pháp mạnh tay ngay lập tức để hạ giá nhà đất?

Trấn áp, hạ giá nhà đất liệu có phải cách?

Theo SHS Research, vấn đề là cần nhìn bất động sản rộng hơn trong bức tranh về tài sản tài chính. Mục tiêu chính sách từ cơ quan quản lý không nên là “đè bẹp” giá tài sản, do điều này vừa trái quy luật thị trường, vừa gieo bất ổn cho hệ thống.

Điều cần làm là điều tiết quỹ đạo để giá nhà vẫn tăng, nhưng đi cùng nhịp với mức tăng thu nhập người dân. SHS Research cho rằng, sự cân bằng đó mới thực sự bảo đảm cho an sinh khi người dân dần cải thiện khả năng chi trả, đồng thời, đảm bảo hệ thống ngân hàng an toàn, thị trường không sốc và toàn nền kinh tế tránh khỏi những vòng xoáy cực đoan.

“Một chính sách khéo léo sẽ không làm mất đi giá trị tích lũy của người sở hữu, mà vẫn mở ra cánh cửa cho thế hệ trẻ bước vào thị trường để nhà ở là chốn an cư, chứ không chỉ là công cụ đầu cơ” – các nhà phân tích cho biết.

Trong ngắn hạn, SHS Research cho rằng không thể ép tín dụng chảy vào sản xuất kinh doanh, do khu vực này hiện chưa đủ sức để “ăn hết miếng bánh tín dụng”. Vấn đề cốt lõi là làm thế nào để toàn bộ chiếc bánh kinh tế nở ra, để sản xuất có đất sống và đủ sức hút dòng vốn về mình.

Trong lúc đó, những lĩnh vực nhạy cảm với lãi suất như bất động sản, xây dựng hay tiêu dùng có thể đóng vai trò “đầu máy kéo” trước. SHS Research cho biết kinh tế Mỹ phục hồi sau khủng hoảng 2008 cũng nhờ thị trường nhà ở sớm khởi sắc, kéo theo đầu tư xây dựng và tạo hiệu ứng tài sản giúp người dân mạnh dạn chi tiêu, trong khi đầu tư doanh nghiệp phục hồi muộn hơn.

“Thay vì nhìn mối quan hệ tín dụng bất động sản – sản xuất kinh doanh như một cuộc tranh giành, nên coi đó là cuộc chạy tiếp sức luân phiên: Bất động sản khởi động vòng đầu, sản xuất bắt nhịp vòng sau. Nếu được dẫn dắt đúng, 2 lĩnh vực này không triệt tiêu nhau, mà sẽ bổ trợ, cùng tạo đà cho tăng trưởng bền vững” – báo cáo của SHS Research nêu quan điểm.

Xa hơn, về chính sách dài hạn, SHS Research cho rằng quyết định đẩy mạnh nguồn cung nhà ở xã hội gắn với đầu tư hạ tầng giao thông đồng bộ là lựa chọn mang tính chiến lược quốc gia. Điều này có thể giúp kìm hãm đà tăng của giá nhà để thu nhập của hộ gia đình có thời gian bắt kịp. Thành công không đo bằng việc giá nhà sụt giảm, mà bằng việc giá tăng chậm lại, bền vững hơn để người đi thuê, người mua lần đầu vẫn có hy vọng; trong khi chủ sở hữu nhà đất không lo mất mát và thị trường không rơi vào bất ổn.

Ngoài ra, SHS Research cũng nêu một số chính sách nhằm ổn định thị trường nhà đất, như sử dụng công cụ thuế, thực hiện chiến lược giãn dân theo tháp tuổi dân số, cũng như cải thiện khả năng thống kê – đo lường đối với những dịch chuyển của thị trường nhằm tạo nên dữ liệu đầu vào tốt hơn cho việc ra quyết định chính sách.

Thừa Vân

FILI

– 14:58 25/09/2025