Tăng mạnh chi phí bán hàng, tồn kho của Nam Long (NLG) vẫn chất cao

Dòng tiền âm liên tiếp, áp lực nợ hiện hữu

Việc Công ty CP Đầu tư Nam Long (HOSE: NLG) phát hành trái phiếu mới để thanh toán khoản nợ đến hạn đang thu hút sự quan tâm lớn từ giới đầu tư khi một doanh nghiệp từng là tượng đài của ngành bất động sản nay lại phải “đảo nợ” để xoay xở dòng tiền.

Cụ thể, ngày 5/6/2025, Nam Long phát hành thành công 660 tỷ đồng trái phiếu mã NLG12501 với kỳ hạn 3 năm, nhằm thanh toán toàn bộ khoản gốc của lô trái phiếu NLG2018001 phát hành từ năm 2018 và đáo hạn vào ngày 19/6/2025. Động thái này giúp doanh nghiệp tránh áp lực đáo hạn trong bối cảnh dòng tiền đang có dấu hiệu thắt chặt.

Việc đảo nợ bằng phát hành trái phiếu mới không phải là cá biệt. Trong giai đoạn 2022–2023, nhiều doanh nghiệp lớn trong ngành như Novaland, Hưng Thịnh cũng từng áp dụng chiến lược tương tự để giãn áp lực tài chính trong ngắn hạn. Tuy nhiên, đây cũng là tín hiệu cho thấy thị trường vốn đang trở thành kênh huy động quan trọng, trong khi khả năng tạo dòng tiền từ hoạt động kinh doanh vẫn chưa cải thiện.

Báo cáo tài chính quý 2/2025 vừa công bố cho thấy, trong hai quý đầu năm 2025, Nam Long ghi nhận dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh âm tổng cộng 1.742 tỷ đồng, bao gồm âm 936 tỷ đồng trong quý I và âm 806 tỷ đồng trong quý II. Đồng thời, doanh thu tài chính giảm mạnh xuống còn 43 tỷ đồng (giảm 83%).

Trong bối cảnh nhiều dự án đang triển khai dở dang và chưa bàn giao, việc dòng tiền âm là điều có thể gặp ở doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, khi xu hướng này kéo dài nhiều quý liên tiếp, kết hợp với chi phí tăng cao và doanh thu chưa phục hồi ổn định, áp lực tài chính sẽ dần bộc lộ rõ rệt hơn.

Tính đến ngày 30/6/2025, tổng nợ phải trả của NLG giảm 11,1% về còn 13.995 tỷ đồng; bao gồm 629 tỷ đồng phải trả người bán ngắn hạn (giảm 38,8%), 2.679 tỷ đồng người mua trả tiền trước ngắn hạn (giảm 11,4%), 1.034 tỷ đồng phải trả ngắn hạn khác (giảm 27%).

Nợ vay tài chính của Nam Long hầu như giữ nguyên so với đầu kỳ, đạt 6.851 tỷ đồng, tuy nhiên vay ngắn hạn giảm 49,6% về 1.491 tỷ đồng và vay dài hạn tăng 33,9% lên 5.359,5 tỷ đồng.

Tăng chi phí cho bán hàng, nhưng hiệu quả chưa tương xứng

Một phần lớn vốn của Nam Long hiện đang nằm trong hàng tồn kho. Tại thời điểm cuối quý II/2025, giá trị hàng tồn kho đạt hơn 17.900 tỷ đồng, chiếm 63,4% tổng tài sản. Đây là mức khá cao so với mặt bằng chung ngành và là hệ quả từ chiến lược phát triển nhiều khu đô thị quy mô lớn trong những năm gần đây.

Danh mục tồn kho của doanh nghiệp tập trung chủ yếu tại các dự án trọng điểm như Izumi City (8.677 tỷ đồng), Waterpoint (6.855 tỷ đồng), Cần Thơ II (1.292 tỷ đồng) và iHome Hải Phòng (351 tỷ đồng). Trong điều kiện thị trường thuận lợi, đây có thể là nền tảng tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận. Tuy nhiên, khi sức mua còn yếu, việc giải phóng lượng tồn kho lớn trở thành một thách thức đáng kể.

Đáng chú ý, chi phí bán hàng của Nam Long trong 6 tháng đầu năm tăng mạnh gấp gần 3 lần cùng kỳ năm trước, lên hơn 220 tỷ đồng. Riêng quý II, con số này tăng tới 185% so với cùng kỳ, lên mức 121 tỷ đồng, điều này phản ánh nỗ lực đẩy mạnh hoạt động tiếp thị và bán hàng. Dù vậy, kết quả lợi nhuận quý vẫn chưa ghi nhận sự cải thiện rõ rệt. Cụ thể, lợi nhuận sau thuế quý II của Nam Long chỉ đạt 97,5 tỷ đồng, thấp hơn 39% so với cùng kỳ năm trước.

Nam Long cho biết, lợi nhuận quý II chủ yếu đến từ hoạt động kinh doanh cốt lõi (bán đất, căn hộ, nhà phố…), thay vì lợi nhuận từ thanh lý đầu tư như cùng kỳ năm ngoái. Dù vậy, sức ép về tỷ suất lợi nhuận gộp và tốc độ bán hàng vẫn là yếu tố cần theo dõi.

Tính chung 6 tháng đầu năm, doanh thu lũy kế của NLG đạt gần 2.100 tỷ đồng, tăng gấp 4,5 lần so với cùng kỳ. Đóng góp chính đến từ việc bàn giao tại các dự án như Akari City (788 tỷ đồng), Cần Thơ II Central Lake (930 tỷ đồng), Southgate (105 tỷ đồng)… Nhờ vậy, lợi nhuận sau thuế 6 tháng đạt gần 208 tỷ đồng, gấp 3 lần cùng kỳ, mức cao nhất kể từ 2021 đến nay.

Nguồn: https://kinhtechungkhoan.vn/tang-manh-chi-phi-ban-hang-ton-kho-cua-nam-long-nlg-van-chat-cao-1394601.html