Tồn kho bất động sản vượt 500 ngàn tỷ

Dù số lượng giao dịch bất động sản năm 2025 tăng so với năm trước, giá trị hàng tồn kho của doanh nghiệp trên sàn vẫn leo lên cao kỷ lục hơn 500 ngàn tỷ đồng. Lượng hàng tồn của Novaland và Vinhomes chiếm hơn nửa toàn ngành.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tổng giao dịch bất động sản thành công năm 2025 đạt 579,718 giao dịch, tăng gần 8% so với năm 2024. Đất nền vẫn là phân khúc chiếm ưu thế với 441,693 giao dịch; căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ đạt 138,025 giao dịch.

Dù thanh khoản cải thiện, lượng hàng tồn kho tại các dự án lại có xu hướng gia tăng vào cuối năm.

Quý 4/2025, tồn kho bất động sản tại các dự án khoảng 32,894 căn, nền. Trong đó, tồn kho chung cư 10,952 căn, nhà ở riêng lẻ 9,810 căn và đất nền 12,132 nền. So quý 3/2025, tồn kho chung cư và nhà ở riêng lẻ tăng gần 24%, còn tồn kho đất nền tăng 22%.

Bộ Xây dựng cho biết tồn kho chung cư có xu hướng tăng trở lại vào nửa cuối năm 2025. Còn đất nền giảm so với nửa đầu năm, nhà ở riêng lẻ có lượng tồn kho tăng qua từng quý.

Số liệu VietstockFinance cho thấy đến cuối năm 2025, tổng giá trị hàng tồn kho của 103 doanh nghiệp bất động sản trên HOSE, HNX và UPCoM đã lên gần 508 ngàn tỷ đồng, tăng 30% so đầu năm.

Nguồn: VietstockFinance

Phần lớn mức tăng này đến từ một số doanh nghiệp quy mô lớn, khiến tồn kho toàn ngành bị kéo lên đáng kể.

Xét theo tổng tài sản, Novaland (HOSE: NVL) và Vinhomes (HOSE: VHM) chiếm tới 57% tổng tồn kho toàn ngành, tương đương gần 288.2 ngàn tỷ đồng, tăng 43% so đầu năm 2025.

Nhóm bất động sản khu công nghiệp đại diện là Becamex Group (HOSE: BCM) và Kinh Bắc (HOSE: KBC) chiếm khoảng 10% toàn ngành, tương đương hơn 49.1 ngàn tỷ đồng, tăng 41% so đầu năm.

Nguồn: VietstockFinance

Novaland, Vinhomes tồn kho cao kỷ lục

Ở nhóm dẫn đầu, Novaland tiếp tục là doanh nghiệp có tồn kho lớn nhất thị trường gần 153.4 ngàn tỷ đồng, tăng 5% so đầu năm và chiếm khoảng 30% tổng tồn kho toàn ngành. Phần lớn giá trị này nằm ở bất động sản để bán đang xây dựng, xấp xỉ 145 ngàn tỷ đồng, cùng gần 8.8 ngàn tỷ đồng sản phẩm đã hoàn thành.

Tại thời điểm 31/12/2025, NVL đã sử dụng lượng tồn kho này làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay trị giá gần 63.4 ngàn tỷ đồng; trong khi tổng nợ vay tài chính gần 67.2 ngàn tỷ đồng, tăng hơn 9% so đầu năm.

Tồn kho của NVL tiếp tục tăng cao

Do đẩy mạnh triển khai loạt dự án quy mô lớn, Vinhomes tăng tồn kho lên mức kỷ lục gần 134.8 ngàn tỷ đồng, gấp 2.5 lần đầu năm; chủ yếu đến từ bất động sản để bán đang xây dựng hơn 112 ngàn tỷ đồng, gấp 2.9 lần.

Tính đến cuối năm 2025, doanh số chưa ghi nhận của Vinhomes đạt 186.4 ngàn tỷ đồng, gần gấp đôi so với cuối năm 2024. Năm 2025, VHM ra mắt 5 dự án mới gồm Vinhomes Wonder City (Đan Phượng, Hà Nội), Vinhomes Green City (Hậu Nghĩa, Tây Ninh), Vinhomes Golden City (Dương Kinh, Hải Phòng), Vinhomes Green Paradise (Cần Giờ, TP HCM) và Happy Home Tràng Cát (Nam Tràng Cát, Hải Phòng).

VHM có tồn kho cao kỷ lục thời điểm cuối 2025

Ở mảng bất động sản khu công nghiệp, Kinh Bắc lần đầu dẫn đầu nhóm, hàng tồn kho gần 27 ngàn tỷ đồng, gần gấp đôi đầu năm, do dự án khu đô thị và dịch vụ Tràng Cát tăng 100% lên hơn 16.9 ngàn tỷ đồng. Chi phí xây dựng cơ bản dở dang hơn 4.2 ngàn tỷ đồng, gấp 5.8 lần, do phát sinh chi phí hơn 3.5 ngàn tỷ cho dự án trung tâm thương mại và văn phòng Láng Hạ.

Becamex Group xếp ngay sau gần 22.2 ngàn tỷ đồng tồn kho, tăng 5%, phần lớn là chi phí xây dựng dở dang.

Tập đoàn Sunshine tồn kho vượt 10 ngàn tỷ

Tập đoàn Sunshine (HNX: KSF) khép lại 2025 với tồn kho lần đầu vượt 10 ngàn tỷ đồng, ở mức gần 14.7 ngàn tỷ đồng, gấp 17 lần đầu năm và là mức tăng mạnh nhất toàn ngành. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc sáp nhập kết quả kinh doanh của Sunshine Homes (UPCoM: SSH).

Trong đó, tăng mạnh nhất ở hàng hóa bất động sản mà KSF và các công ty con nhận bàn giao tại dự án Noble Palaceсе Tay Ho – Golf Masion và Noble Palace Tay Ho – Boutique Masion, có giá trị hơn 13.5 ngàn tỷ đồng, gấp 516 lần đầu năm.

Một số doanh nghiệp khác có tồn kho lớn trên 10 ngàn tỷ đồng như Nhà Khang Điền (HOSE: KDH) gần 23.3 ngàn tỷ đồng, tăng 5%; Phát Đạt (HOSE: PDR) hơn 16.7 ngàn tỷ đồng, tăng 5%, Tập đoàn Đất Xanh (HOSE: DXG) hơn 15.6 ngàn tỷ đồng, tăng 17%.

Nguồn: VietstockFinance

Tồn kho chiếm quá nửa tài sản

Cuối năm 2025, có 16 doanh nghiệp bất động sản ghi nhận hàng tồn kho chiếm trên 50% tổng tài sản, phần lớn thuộc nhóm phát triển nhà ở.

Bất động sản Hudland (HNX: HLD) đứng đầu khi tồn kho chiếm tới 80% tổng tài sản, tương ứng gần 2.2 ngàn tỷ đồng, tăng 19% so đầu năm.

Regal Group (UPCoM: RGG) có gần 3.7 ngàn tỷ đồng tồn kho, tăng 5% và chiếm 70% nguồn vốn. Tập đoàn CNT (UPCoM: CNT) gần 450 tỷ đồng, gấp 4 lần đầu năm và chiếm 59%.

Tập đoàn EverLand (HOSE: EVG) cũng nằm trong nhóm này với gần 3.3 ngàn tỷ đồng tồn kho, chiếm 51% tổng tài sản, tăng 113%.

Nguồn: VietstockFinance

Ngoài ra, một số doanh nghiệp có hàng tồn kho giảm đột biến đáng chú ý như Bất động sản An Gia (HOSE: AGG) giảm 55%, về còn gần 350 tỷ đồng, do giảm mạnh tồn kho tại dự án Westgate và The Standard. Đầu tư Nam Long (HOSE: NLG) cũng giảm 52% về còn gần 8.7 ngàn tỷ đồng, do giảm mạnh tại dự án Cần Thơ, Nguyên Sơn, Hoàng Nam (Akari) và phần lớn tại dự án Izumi.