Tổng Giám Đốc JLL Việt Nam: M&A bất động sản năm 2026 tiếp tục tăng, nhưng thận trọng và sàng lọc kỹ

Tổng Giám Đốc JLL Việt Nam: M&A bất động sản năm 2026 tiếp tục tăng, nhưng thận trọng và sàng lọc kỹ

Theo Tổng Giám Đốc JLL Việt Nam, hoạt động M&A trên thị trường bất động sản năm 2026 sẽ không bùng nổ ồ ạt mà tăng trưởng có chiều sâu, chất lượng đặt lên trên số lượng, đánh dấu sự trưởng thành và phát triển bền vững hơn của thị trường.

Theo JLL, thị trường mua bán – sáp nhập (M&A) bất động sản Việt Nam trong năm 2025 tăng trưởng đáng kể, đánh dấu bước chuyển tích cực sau chu kỳ ảm đạm kéo dài.

11 tháng của năm 2025, tổng khối lượng giao dịch lũy kế đạt khoảng 2.4 tỷ USD. Tuy nhiên, nếu bao gồm cả các giao dịch chưa được công bố chính thức, con số ước tính cao hơn rất nhiều.

Trong đó, bất động sản nhà ở dẫn đầu khi chiếm tỷ trọng hơn 70% tổng khối lượng giao dịch M&A. Các phân khúc khác như bất động sản thương mại, nghỉ dưỡng và công nghiệp lần lượt chiếm tỷ trọng khoảng 17.7%, 5.3% và hơn 3%.

Nguồn: JLL thống kê và ước tính

JLL cho rằng, trong bối cảnh tài chính thắt chặt, các doanh nghiệp đã chuyển hướng sang chiến lược M&A như giải pháp then chốt để duy trì đà phát triển; đồng thời, nhiều tập đoàn sau quá trình tái cơ cấu đã tích cực mở rộng danh mục bất động sản thông qua các thương vụ M&A.

Các thương vụ M&A nổi bật trong phân khúc nhà ở này phải kể đến như Vinaconex (HOSE: VCG) đã thoái toàn bộ 51% cổ phần tại CTCP Đầu tư và Phát triển Du lịch Vinaconex (Vinaconex ITC, UPCoM: VCR) – chủ đầu tư dự án bất động sản nghỉ dưỡng Cát Bà Amatina có quy mô hơn 176ha tại TP. Hải Phòng, với tổng mức đầu tư ban đầu ước tính gần 11 ngàn tỷ đồng.

Phú Mỹ Hưng (PMHC) đã chuyển nhượng 49% cổ phần pháp nhân sở hữu dự án Hồng Hạc City gần 198ha tại Bắc Ninh cho Nomura Real Estate Asia. Dự án có tổng mức đầu tư khoảng 1.1 tỷ USD. Giá trị giao dịch không được công bố. Sau thương vụ, cả 2 sẽ cùng phát triển khu đô thị này.

Hay loạt doanh nghiệp niêm yết khác như Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (HOSE: DIG) chuyển nhượng khu nhà ở Lam Hạ Center Point, Vincom Retail (HOSE: VRE) chuyển nhượng Vincom Center Nguyễn Chí Thanh, Becamex Group (HOSE: BCM) chuyển nhượng dự án The Charms Bình Dương cho Tập đoàn Nam Mê Kông (HNX: VC3), Hodeco (HOSE: HDC) thoái vốn CTCP Đầu tư Xây dựng Giải trí Đại Dương Vũng Tàu – chủ đầu tư dự án khu du lịch Đại Dương (tên thương mại Antares) – cho đơn vị liên quan Sunshine Group…

Bất động sản công nghiệp tiếp tục được quan tâm

JLL Việt Nam cho biết, tổng khối lượng giao dịch M&A phân khúc bất động sản công nghiệp lũy kế 11 tháng đầu năm đạt khoảng 74 triệu USD.

Thay vì chỉ thuê đất để tự xây dựng, các nhà đầu tư hiện tại ngày càng ưa chuộng mô hình mua lại các khu công nghiệp (KCN) có sẵn hạ tầng rồi mở rộng thêm giai đoạn mới. Cách tiếp cận này giúp tiết kiệm thời gian triển khai, đảm bảo chất lượng hạ tầng và giảm thiểu rủi ro pháp lý.

Sự xuất hiện của các sản phẩm đầu tư đa dạng như quỹ đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn, và các phân khúc chuyên biệt như kho lạnh và trung tâm dữ liệu đang tạo ra cơ hội M&A thêm phong phú.

* Top thương vụ M&A nổi bật 2025: Tiền ngoại phủ sóng

Thị trường M&A bất động sản 2026 sẽ thẩm định dự án kỹ lưỡng hơn

Bà Lê Thị Huyền Trang – Tổng Giám Đốc JLL Việt Nam dự báo: Thị trường M&A bất động sản Việt Nam năm 2026 sẽ tiếp nối đà tăng trưởng, nhưng vận động thận trọng và có chọn lọc, khi các nhà đầu tư sẽ thẩm định dự án kỹ lưỡng và toàn diện hơn.

Chi phí vốn, dù có thể đã giảm, nhưng khó quay lại mức thấp như trước. Nguồn tín dụng đang có sự chọn lọc, ưu tiên những thương vụ có pháp lý sạch và tiềm năng sinh lời rõ ràng, có yếu tố phát triển bền vững, cũng buộc họ phải tính toán kỹ lưỡng hơn.

Sự chọn lọc này sẽ định hướng dòng vốn vào các tài sản chất lượng cao và có khả năng chống chịu tốt với biến động, chẳng hạn như bất động sản công nghiệp, kho vận, trung tâm dữ liệu, văn phòng hạng A và các dự án nhà ở phục vụ nhu cầu thực và có yếu tố xanh, bền vững.

“Năm 2026, thị trường M&A bất động sản sẽ không bùng nổ ồ ạt mà tăng trưởng có chiều sâu – nơi chất lượng được đặt lên trên số lượng, đánh dấu sự trưởng thành và phát triển bền vững hơn của thị trường”, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam nhận định.

Bảng giá đất sẽ ảnh hưởng quy trình định giá

Từ đầu năm 2026, bảng giá đất mới được áp dụng đồng loạt trên toàn quốc, tiệm cận giá thị trường hơn so với trước. Bà Trang cho biết, việc này sẽ ảnh hưởng đến cả quy trình định giá và quyết định của các bên tham gia M&A.

Đối với việc định giá dự án, chi phí sử dụng đất trở nên rõ ràng và dễ dự đoán hơn. Điều này giúp các mô hình tài chính trở nên chính xác hơn, giảm bớt sự không chắc chắn, vốn là một rủi ro lớn trước đây. Đồng thời, việc chi phí đất đai được chính thức hóa ở mức cao hơn cũng buộc nhà đầu tư phải tính toán lại tổng mức đầu tư và lợi nhuận kỳ vọng.

Trọng tâm của việc định giá sẽ chuyển dịch dần từ việc khai thác chênh lệch giá đất sang đánh giá năng lực phát triển dự án thực chất. Giá trị của một thương vụ sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào hiệu quả quy hoạch, chất lượng xây dựng, và chiến lược kinh doanh của sản phẩm cuối cùng.

Đối với quyết định mua – bán của các bên tham gia, sự thay đổi này sẽ tạo ra những tác động khác nhau. Về phía bên bán, những chủ đầu tư đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính cho quỹ đất sẽ có lợi thế rõ rệt, nhờ chi phí đầu vào cạnh tranh, trong khi các dự án mới phải chịu mặt bằng chi phí đất cao hơn. Ngược lại, những bên có dự án chưa hoàn tất thủ tục đất đai có thể đối mặt với áp lực giảm biên lợi nhuận – điều có thể thúc đẩy họ xem xét việc chuyển nhượng dự án.

Về phía bên mua, nhà đầu tư sẽ cần phải thẩm định, tính toán dòng vốn và lợi nhuận một cách cẩn trọng hơn. Với chi phí đầu vào tăng, họ sẽ ưu tiên dự án có pháp lý hoàn chỉnh và hợp tác với các đối tác có năng lực phát triển đã được chứng minh.

Trong phân khúc bất động sản nhà ở, khi chi phí đất đai và các nghĩa vụ tài chính gia tăng, hoạt động M&A có xu hướng tập trung vào các tài sản có thể giảm thiểu rủi ro và rút ngắn thời gian triển khai. Do đó, các dự án đã hoàn tất về mặt pháp lý nhưng đang bị chậm tiến độ do thiếu vốn thường sẽ được ưu tiên. Các dự án dở dang hoặc các quỹ đất lớn chưa phát triển sẽ được xem xét một cách thận trọng hơn, do các yếu tố về chi phí gia tăng và thời gian phát triển kéo dài.

Ở nhóm bất động sản công nghiệp, dù chi phí đầu vào tăng có thể tạo ra thách thức trong ngắn hạn, lợi ích cốt lõi đến từ việc tăng cường tính minh bạch và khả năng dự báo. Một môi trường đầu tư với chi phí đất đai rõ ràng sẽ làm giảm rủi ro cho các nhà đầu tư quốc tế và các quỹ lớn. Điều này cũng buộc các nhà phát triển phải cạnh tranh bằng chất lượng hạ tầng và dịch vụ thay vì chỉ dựa vào lợi thế đất giá rẻ. Chính sự sàng lọc và chuyên nghiệp hóa này sẽ làm tăng sức hấp dẫn của thị trường đối với các nhà đầu tư dài hạn, những người ưu tiên sự ổn định và tăng trưởng bền vững.

“Việc áp dụng bảng giá đất mới sẽ đặt ra những yêu cầu cao hơn về chi phí và năng lực, nhưng đồng thời cũng góp phần làm tăng tính minh bạch cho thị trường. Mặc dù có thể cần một khoảng thời gian điều chỉnh trong ngắn hạn, sự rõ ràng này là một yếu tố tích cực trong dài hạn, giúp môi trường đầu tư trở nên ổn định và thu hút hơn đối với các nhà đầu tư chuyên nghiệp, hướng hoạt động M&A tập trung vào giá trị phát triển thực và thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường”, bà Trang nói.

Pháp lý trở thành yếu tố không thể thương lượng

Theo Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, trọng tâm chính sách cần được chú trọng trong năm 2026 để thúc đẩy M&A bất động sản là đẩy nhanh việc hoàn thiện và đồng bộ hóa hệ thống văn bản hướng dẫn thi hành các luật mới.

Hiện tại, việc chờ đợi các Nghị định và Thông tư chi tiết có thể tạo ra sự thiếu nhất quán trong áp dụng tại các địa phương, ảnh hưởng đến các quy trình cốt lõi như xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai hay chấp thuận nhà đầu tư cho các dự án nhà ở và KCN.

Các nhà đầu tư quốc tế, đặc biệt từ Hàn Quốc, Singapore, Nhật Bản và Mỹ, đang thể hiện 2 tiêu chí ưu tiên rõ rệt khi đánh giá cơ hội M&A tại Việt Nam.

Tính minh bạch pháp lý đã trở thành yếu tố không thể thương lượng trong mọi quyết định đầu tư. Các nhà đầu tư này đặc biệt quan tâm đến những dự án có hồ sơ pháp lý hoàn chỉnh và sẵn sàng triển khai ngay lập tức, thậm chí xuống tiền nhanh hơn cho những tài sản có “độ sạch” cao để đổi lại sự an toàn về mặt pháp lý và rút ngắn thời gian đầu tư. Trong các thương vụ hợp tác, đối tác trong nước, có kinh nghiệm, năng lực và danh tiếng đã được chứng thực; có hệ thống báo cáo tài chính minh bạch, quy trình quản trị nội bộ đạt chuẩn cũng là yếu tố quan trọng giúp đẩy nhanh các thương vụ đầu tư.

Song song với đó, tiêu chí phát triển bền vững và thân thiện môi trường cũng được đặt lên hàng đầu, đặc biệt từ các quỹ đầu tư châu Âu và Bắc Mỹ tuân thủ nghiêm ngặt chuẩn mực ESG. Trong bối cảnh Việt Nam cam kết mạnh mẽ với mục tiêu Net Zero, họ tìm kiếm những dự án có khả năng thích ứng khí hậu, tiết kiệm năng lượng và đáp ứng các tiêu chuẩn xanh quốc tế.

4 yếu tố thu hút nhà đầu tư

JLL khuyến nghị doanh nghiệp Việt Nam cần tập trung hoàn thiện 4 yếu tố chính để thu hút nhà đầu tư hiệu quả.

Đầu tiên là đảm bảo tính pháp lý hoàn chỉnh của tài sản, đặc biệt là giấy tờ về quyền sử dụng đất và các giấy phép liên quan, đồng thời chuẩn bị sẵn báo cáo thẩm định pháp lý chi tiết.

Thứ hai, thực hiện định giá chuyên nghiệp theo chuẩn mực quốc tế và cập nhật thường xuyên để phản ánh đúng giá trị thị trường là yếu tố then chốt trong đàm phán.

Thứ ba, duy trì tính linh hoạt trong cấu trúc giao dịch. Các doanh nghiệp cần sẵn sàng xem xét nhiều hình thức hợp tác khác nhau – từ liên doanh, hợp tác chiến lược đến chuyển nhượng tài sản hoàn toàn.

Cuối cùng, xây dựng hệ thống tài chính minh bạch với báo cáo được kiểm toán theo chuẩn quốc tế và quản trị doanh nghiệp rõ ràng. Doanh nghiệp nên đầu tư vào việc chuẩn hóa hệ thống báo cáo tài chính và thiết lập các quy trình quản trị nội bộ chặt chẽ để đảm bảo thành công trong các thương vụ M&A tương lai.

Thanh Tú

FILI

– 12:00 05/01/2026