VHD: Từ “kiến hóa voi” nhờ đòn bẩy tài chính đến vòng xoáy đầu tư và thua lỗ

Trong suốt 14 năm hoạt động (từ 2009 – 2022), quy mô tài sản của VHD chỉ dao động từ 100 đến chưa đầy 600 tỷ đồng. Tuy nhiên, năm 2023 đánh dấu bước ngoặt lớn khi tổng tài sản tăng gần gấp 10 lần, lên gần 5,000 tỷ đồng.

Lớn nhanh về quy mô tài sản nhưng kết quả nhận về là những khoản lỗ kỷ lục hàng trăm tỷ đồng, Doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy tài chính cao trong bối cảnh các nguồn thu không đủ bù đắp. Với những khoản đầu tư chóng vánh vào các công ty riêng của vị chủ tịch sinh năm 1975 Trương Quang Minh, CTCP Đầu tư Phát triển Nhà và Đô Thị VINAHUD (UPCoM: VHD) giờ đây đối mặt với việc vào diện hạn chế giao dịch kể từ ngày 27/10 khi chưa nộp BCTC soát xét bán niên 2025 theo đúng ngày quy định, cùng khoản lỗ lũy kế sắp ngang bằng vốn chủ sở hữu tính tới cuối quý 3/2025.

Đòn bẩy tài chính và vòng xoáy đầu tư

ĐHĐCĐ thường niên 2023 có lẽ là mốc đáng nhớ của VHD khi cổ đông thông qua 2 thương vụ mua cổ phần Công ty TNHH Mê Linh Thịnh Vượng (MLTV) và Công ty TNHH Đầu tư và Xây dựng Friends (Xây dựng Friends).

Khoản đầu tư này được nhóm cổ đông gửi đề xuất chỉ ít ngày trước khi ĐHĐCĐ thường niên 2023 diễn ra, và nhanh chóng được thông qua với tỷ lệ tán thành 100%.

Xây dựng Friends là doanh nghiệp sở hữu 28.55 triệu cổ phiếu CTCP Đầu tư và Xây dựng Xuân Phú Hải – chủ đầu tư khu du lịch Grand Mercure Hội An (phường Điện Dương, thị xã Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam với tổng vốn đầu tư 1,595 tỷ đồng). VHD trực tiếp sở hữu 27.44 triệu cổ phiếu, tương đương 49% vốn Xuân Phú Hải. Ngày 21/3/2023, VHD hoàn tất nhận chuyển nhượng 69.7 triệu cổ phiếu (17% vốn) Xây dựng Friends, qua đó trở thành công ty mẹ gián tiếp và trực tiếp sở hữu tổng cộng 57.67% vốn Xuân Phú Hải.

Kế hoạch năm 2023 của VHD là nâng sở hữu Xuân Phú Hải lên 99.9867% thông qua việc mua lại 83% cổ phần Xây dựng Friends từ CTCP Tập đoàn R&H, tương đương 340.3 tỷ đồng, với tổng giá trị chuyển nhượng 987 tỷ đồng – gấp 1.7 lần tổng tài sản của VHD tại thời điểm đó.

Để có tiền thực hiện thương vụ, ĐHĐCĐ 2023 cho phép VHD vay ngân hàng 790 tỷ đồng (lớn hơn đáng kể so với tổng tài sản 589 tỷ đồng vào cuối năm 2022); đồng thời dùng chính hợp đồng chuyển nhượng vốn với Tập đoàn R&H, 27.44 triệu cổ phiếu Xuân Phú Hải, 100% vốn góp tại Xây dựng Friends, cùng tài sản của Xuân Phú Hải tại dự án Grand Mercure Hội An và bảo lãnh của R&H làm tài sản bảo đảm khoản vay.

VHD thành lập năm 2007, trực thuộc Vinaconex (HOSE: VCG). Đến khoảng cuối tháng 3/2021, VCG hoàn tất thoái 70% vốn tại VHD. Cơ cấu cổ đông VHD sau đó có nhiều biến động cho đến tháng 12/2021, Công ty hoàn tất chào bán riêng lẻ 31 triệu cp cho 6 nhà đầu tư chiến lược, trong đó có ông Nguyễn Hồ Nam và BCG land sở hữu 24% vốn.

Đối với Mê Linh Thịnh Vượng (MLTV), VHD chấp nhận chi 950 tỷ đồng để nhận chuyển nhượng 100% vốn, tương đương hơn 659.5 tỷ đồng. Bên bán vẫn là Tập đoàn R&H, ngân hàng cho vay cũng chính là đơn vị tài trợ cho thương vụ mua Xây dựng Friends. Số tiền vay tối đa 760 tỷ đồng (chiếm 80% tổng giá trị thương vụ), tài sản bảo đảm gồm 100% cổ phần của VHD tại CTCP Đầu tư Bất động sản Prime Land, toàn bộ cổ phần MLTV sau khi VHD nhận chuyển nhượng, toàn bộ tài sản thuộc sở hữu Prime Land tại dự án Khu nhà ở Làng Hoa, cộng thêm bảo lãnh của Tập đoàn R&H và một số cá nhân.

Lớn nhanh, lỗ nặng

Như vậy, tổng giá mua 2 doanh nghiệp trên là hơn 2,139 tỷ đồng, trong đó VHD vay ngân hàng 1,710 tỷ đồng. Theo đó, quy mô tài sản của VHD như “kiến bỗng hóa thành voi” – tăng vọt từ 589 lên 5,029 tỷ đồng vào cuối năm 2023, tương đương tăng thêm 4,440 tỷ đồng. Khoản nợ gần 2,000 tỷ đồng chiếm 40% tổng tài sản, biến VHD từ một doanh nghiệp nhỏ trở thành “ông lớn” về tài sản nhưng gánh nặng nợ nần cũng đáng kể.

Cùng năm 2023, VHD thông qua công ty con Xuân Phú Hải góp 145 tỷ đồng hợp tác đầu tư với CTCP Đầu tư và Phát triển Sơn Long để thực hiện dự án khu khách sạn – dịch vụ du lịch tại Bãi Cháy, Hạ Long (Quảng Ninh), có tổng vốn đầu tư 4,897 tỷ đồng (Sơn Long góp 4,751 tỷ đồng). Ngoài ra, chi phí xây dựng dở dang tại dự án Grand Mercure Hội An (vốn đầu tư 2,773 tỷ đồng) đạt gần 1,510 tỷ đồng.

Tuy nhiên, kết quả kinh doanh năm 2023 lại lỗ kỷ lục 164 tỷ đồng, chủ yếu do chi phí tài chính lên tới 170 tỷ đồng.

Bước sang năm 2024, áp lực tài chính tiếp tục đè nặng, VHD quyết định thoái vốn khỏi MLTV chỉ sau 1 năm đầu tư, mức giá không thấp hơn 980 tỷ đồng, cao hơn 30 tỷ đồng so với giá mua, nhằm đảm bảo nghĩa vụ ngân hàng. Bên mua là VNC Construction (nay là Mê Linh Homes). Được biết, cựu CEO VNC Construction Trương Thanh Minh là cổ đông của VHD.

Dù đã thoái vốn khỏi MLTV, kết quả kinh doanh vẫn không cải thiện. VHD tiếp tục lỗ 155 tỷ đồng, chi phí tài chính tăng gần gấp đôi – lên 316 tỷ đồng. Tới cuối năm 2024, dư nợ ngân hàng giảm còn 874 tỷ đồng, so với gần 2,000 tỷ đồng đầu năm.

Hợp tác mới dù áp lực tài chính chưa dứt

Dù lên kế hoạch thoái vốn, giữa tháng 8/2025 HĐQT VHD vẫn thông qua việc hợp tác kinh doanh với Mê Linh Homes và Xây dựng Friends, với giá trị lần lượt 150 tỷ đồng và 358 tỷ đồng trong 12 tháng, nhằm “thực hiện và phát triển các hoạt động đủ điều kiện theo quy định pháp luật”.

Đầu năm 2025, VHD thông qua việc hợp tác với CTCP VNI Invest hơn 104 tỷ đồng trong 9 tháng (sau đó gia hạn đến 10/7/2026), và gia hạn hợp tác với CTCP Đầu tư và Phát triển Sơn Long đến 14/6/2026. VNI Invest tiền thân là CTCP R&H Invest, vốn điều lệ 500 tỷ đồng, do Tập đoàn R&H, ông Trương Quang Minh và bà Phạm Thị Hạnh góp vốn thành lập lần lượt ở mức 76%, 14% và 10%.

9 tháng đầu năm 2025, chi phí tài chính vẫn là gánh nặng khiến VHD lỗ gần 80 tỷ đồng, lỗ lũy kế xấp xỉ 370 tỷ đồng, chỉ còn cách vốn chủ sở hữu chục tỷ đồng.

Một số chỉ tiêu tài chính đáng chú ý của VHd từ năm 2009 đến nay

Cơ cấu tài sản cho thấy, Công ty có khoản phải thu về cho vay Tập đoàn R&H 304 tỷ đồng, ủy thác đầu tư 275 tỷ đồng tại CTCP Quản lý quỹ Amber, phải thu dài hạn 145 tỷ đồng theo hợp đồng hợp tác đầu tư với Công ty Long Sơn (dự án Bãi Cháy – Hạ Long, tổng vốn đầu tư 4,897 tỷ đồng, Long Sơn góp 4,752 tỷ đồng).

9 tháng đầu năm, VHD giảm hơn 370 tỷ đồng nợ vay, song HĐQT lại có quyết định vay ngắn hạn 907 tỷ đồng từ ông Bùi Thành Công (lãi 4%/năm, kỳ hạn 6 tháng) và vay 30 tỷ đồng từ công ty con Xuân Phú Hải (lãi 4%/năm, kỳ hạn 12 tháng).

Hàng tồn kho tại dự án Grand Mercure Hội An tăng lên 1,657 tỷ đồng. Tại đây, VHD đã thu tiền thanh toán theo tiến độ hợp đồng mua bán bất động sản với khách hàng gần 1.3 ngàn tỷ đồng.

Nếu hoàn tất thoái vốn Grand Mercure Hội An, cơ cấu tài sản của VHD sẽ thay đổi đáng kể. Tại ĐHĐCĐ thường niên 2025 tổ chức đầu tháng 10 vừa qua, lãnh đạo VHD cho biết, Công ty đang tập trung bán và tái cấu trúc tài sản, đồng thời tiếp tục tham gia dự án khu đô thị sinh thái và vui chơi giải trí Viên Nam (xã Quang Tiến, TP. Hòa Bình) thông qua CTCP Đầu tư Bất động sản Viên Nam – nơi VHD nắm 35% vốn. Dự án quy mô 65 ha, đã cơ bản hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng và được kỳ vọng tạo nguồn thu cho giai đoạn 2025 – 2027.

Mối liên hệ các công ty và Chủ tịch VHD

MLTV thành lập tháng 3/2023, chỉ khoảng 1 tháng trước ĐHĐCĐ thường niên 2023, với vốn điều lệ 659.5 tỷ đồng, do Tập đoàn R&H sở hữu, ông Nguyễn Minh Tuấn làm Tổng Giám đốc. Đến tháng 5/2023, VHD trở thành chủ sở hữu.

Giữa tháng 12/2024, VHD giảm tỷ lệ sở hữu còn 10%, phần còn lại thuộc về CTCP Mê Linh Homes (trước đây là VNC Construction). Đến cuối năm 2024, Mê Linh Homes nắm toàn bộ vốn MLTV. Tháng 5/2025, chủ sở hữu MLTV được chuyển sang CTCP Phát triển Địa ốc Minh Châu, bà Tạ Thị Liên giữ chức Chủ tịch thay ông Phan Anh Tuấn.

Tiền thân của Mê Linh Homes là CTCP R&H Construction, thành lập năm 2020, vốn 300 tỷ đồng, do ông Trương Quang Minh (Chủ tịch VHD) nắm 20%, Tập đoàn R&;H 70% và bà Phạm Thị Hạnh 10%. Tháng 2/2023, công ty đổi tên thành VNC Construction, vốn điều lệ nâng lên 1,100 tỷ đồng; tới tháng 12/2024 đổi tên thành Mê Linh Homes.

MLTV là cổ đông nắm 28.98 triệu cổ phiếu, tương đương 39.73% vốn CTCP Đầu tư Bất động sản Prime Land, và dùng số cổ phần này để đảm bảo nghĩa vụ vay của công ty mẹ Mê Linh Homes tại ngân hàng.

Để giảm áp lực nợ, năm 2025, VHD ban hành nghị quyết chuyển nhượng toàn bộ vốn tại 2 công ty con còn lại là Xây dựng Friends với giá chuyển nhượng không thấp hơn 1,200 tỷ đồng; Xuân Phú Hải giá không thấp hơn 286 tỷ đồng, thực hiện cùng giai đoạn 2025 – 2026. Điều này đồng nghĩa VHD sẽ thoái vốn khỏi dự án Grand Mercure Hội An.

Được biết, Xây dựng Friends thành lập năm 2020 vốn 410 tỷ đồng, do các lãnh đạo và cổ đông của VHD góp vốn: ông Trương Quang Minh 10%, ông Phạm Đăng Khoa 20%, bà Phạm Thị Hạnh (Chủ tịch HĐTV) 70%. Đến tháng 2/2023, VHD sở hữu 17% còn Tập đoàn R&H 83%; sau đó, VHD mua lại phần vốn của R&H để sở hữu toàn bộ.

Nguồn: VHD

Tập đoàn R&H, bên bán 2 công ty cho VHD, chính là nguồn gốc khiến doanh nghiệp phải gánh khoản vay hàng ngàn tỷ đồng, chịu chi phí lãi vay khổng lồ, dẫn tới thua lỗ kéo dài và suy giảm vốn chủ sở hữu.

Tập đoàn R&H thành lập năm 2019, vốn 999 tỷ đồng; cổ đông sáng lập gồm ông Trương Quang Minh (70%), bà Phạm Thị Hạnh (25%) và Phạm Thị Hồng (5%). Năm 2021, công ty nâng vốn lên 1,450 tỷ đồng, ông Bùi Minh Kết làm Tổng Giám đốc, ông Minh làm Chủ tịch HĐQT. Hiện 2 chức vụ này do ông Trần Hoàng Quý đảm nhiệm.