VN-Index lùi về kiểm định vùng 1.600 điểm, bất động sản phân hóa theo chất lượng dự án

Xu hướng ngắn hạn chưa ổn định

Chiến sự tại Trung Đông tiếp tục leo thang và kéo dài, khiến tâm lý thận trọng bao trùm thị trường chứng khoán toàn cầu và trong nước. Nỗ lực hồi phục đầu tuần qua, nhưng trong bối cảnh giá dầu hạ nhiệt, VN-Index không duy trì được động lực. Chỉ số có thời điểm tăng lên mức cao nhất 1.742 điểm trước khi suy yếu dần về cuối tuần, biên độ giảm mở rộng. Kết thúc tuần, chỉ số đóng cửa dưới 1.650 điểm, giảm gần 50 điểm (2,9%) so với cuối tuần trước đó. Thanh khoản tiếp tục suy giảm, cho thấy dòng tiền đứng ngoài quan sát và chưa sẵn sàng quay lại mạnh mẽ.

Độ rộng thị trường suy yếu rõ rệt, đặc biệt trong phiên cuối tuần khi nhiều nhóm ngành đánh mất nhịp hồi và giảm sâu. Nhóm dầu khí và hóa chất chịu áp lực điều chỉnh mạnh khi giá dầu thế giới hạ nhiệt nhờ các nỗ lực gia tăng nguồn cung. Trong khi đó, ngân hàng, chứng khoán và bất động sản dao động quanh vùng cân bằng ngắn hạn, chưa hình thành xu hướng rõ ràng. Điểm sáng hiếm hoi xuất hiện ở một số nhóm phòng thủ như điện (REE, HDG, PC1) và một số cổ phiếu xây dựng – vật liệu (CTD) duy trì sắc xanh trong bối cảnh thị trường suy yếu.

Khối ngoại duy trì bán ròng xuyên suốt tuần với tổng giá trị gần 7.400 tỷ đồng, tiếp tục gây áp lực lên thị trường. Lực bán tập trung chủ yếu tại VIC (khoảng 4.000 tỷ đồng), cùng với BSR, STB, BID và FPT. Ở chiều ngược lại, dòng tiền ngoại mua ròng tại một số cổ phiếu như MSN, MCH, VCG và ACB, song quy mô còn hạn chế.

Thị trường nhiều khả năng tiếp tục giằng co trong bối cảnh rủi ro địa chính trị và áp lực lạm phát còn hiện hữu, thanh khoản thấp và dòng tiền phân hóa. Lực bán vẫn xuất hiện tại vùng giá cao, khiến xu hướng ngắn hạn chưa thực sự ổn định.

Trong ngắn hạn, VN-Index có thể tiếp tục tích lũy, kiểm định lại cung – cầu. Vùng 1.600 – 1.650 điểm (quanh MA200) là vùng hỗ trợ quan trọng, trong khi 1.720 điểm là ngưỡng kháng cự cần vượt qua để cải thiện xu hướng và mở rộng nhịp hồi.

Bất động sản dân cư 2026: Phân hóa mạnh theo chất lượng dự án

Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, thị trường bất động sản năm 2025 đã ghi nhận tín hiệu phục hồi đáng kể ở hầu hết các chỉ số – từ nguồn cung, giá bán, tỷ lệ hấp thụ đến niềm tin thị trường. Đây được xem là mốc đánh dấu quá trình vượt đáy, tháo gỡ vướng mắc và tạo nền tảng cho chu kỳ phát triển mới từ năm 2026. Tuy nhiên, thị trường vẫn nhạy cảm và chịu tác động lớn từ yếu tố thể chế, chính sách.

Bước sang giai đoạn 2025-2026, sự phân hóa trở nên rõ nét. Các dự án có hạ tầng đồng bộ, pháp lý minh bạch và khả năng khai thác thực tế tiếp tục được dòng tiền ủng hộ, trong khi sản phẩm thiếu nền tảng khó tạo lực cầu bền vững. Dòng tiền đang dịch chuyển về các sản phẩm “an toàn”, ưu tiên pháp lý rõ ràng, tiến độ đảm bảo và mức giá phù hợp. Đáng chú ý, khu vực phía Nam phục hồi chậm hơn phía Bắc một nhịp, phần nào do tâm lý người mua thận trọng hơn.

Về nguồn vốn, cơ chế phân bổ tín dụng mới năm 2026 khiến việc tài trợ cho dự án trở nên khắt khe hơn, đặc biệt với doanh nghiệp tài chính yếu. Áp lực đáo hạn trái phiếu và chi phí vốn gia tăng có thể thúc đẩy quá trình sàng lọc mạnh mẽ hơn. Đồng thời, xu hướng huy động vốn qua trái phiếu và cổ phiếu dần rõ nét.

Trong bối cảnh đó, lợi thế “ra hàng” sẽ nghiêng về doanh nghiệp có quỹ đất sẵn sàng lớn, tài chính vững và năng lực triển khai tốt. Nguồn cung năm 2026 ước khoảng 150.000 sản phẩm nếu các dự án mở bán đúng kế hoạch, nhưng thanh khoản sẽ tập trung vào phân khúc chọn lọc – nơi dòng tiền ưu tiên sự an toàn và ổn định hơn là kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.