Toan tính của Phát Đạt khi làm dự án BT

Toan tính của Phát Đạt khi làm dự án BT

Với khả năng cao phải khép lại dự án nhà thi đấu Phan Đình Phùng, Phát Đạt đang dự định đón đầu 2 siêu dự án BT khác với tổng quy mô 24 ngàn tỷ đồng tại TPHCM.

ĐHĐCĐ thường niên năm 2026 của Phát Đạt (HOSE: PDR) đã hé lộ chiến lược mới khi doanh nghiệp quyết tâm mở rộng lĩnh vực hạ tầng đô thị. Việc đề xuất các dự án vốn khủng đòi hỏi phải có nguồn lực về tài chính lớn, bên cạnh khả năng luân chuyển tài sản linh hoạt và nắm bắt cơ hội.

Chủ tịch Nguyễn Văn Đạt nhiều lần nhắc đến kế hoạch phát triển các dự án hạ tầng theo hình thức xây dựng – chuyển giao (BT). Ông xác nhận rằng, PDR đang nhắm tới các vị trí trọng điểm tại TPHCM để triển khai chiến lược này. Cụ thể, Phát Đạt hiện đã hoàn thiện hồ sơ đề xuất 2 dự án quy mô lớn gồm một tuyến đường trên cao với mức đầu tư khoảng 15 ngàn tỷ đồng, và Bệnh viện Ung bướu quy mô 1 ngàn giường bệnh, mức đầu tư 9 ngàn tỷ đồng.

Nói với cổ đông, ông Đạt khẳng định, bước đi này phù hợp với chủ trương chung của Nhà nước. Công ty đang bám sát định hướng đẩy mạnh đầu tư công và kế hoạch di dời các trường đại học lớn (như Đại học Bách Khoa) ra khỏi vùng lõi nội thành. Đánh giá cao đường lối quy hoạch hiện tại của TPHCM, ông nhấn mạnh: “Công ty luôn nỗ lực đồng hành và thực hiện đúng theo các chỉ đạo xuyên suốt từ Trung ương xuống địa phương”.

Nền tảng cho những bước đi vào mảng hạ tầng, Ban lãnh đạo khẳng định, lợi thế lớn nhất của Công ty nằm ở khâu lựa chọn và quy hoạch dự án. Nhờ bám sát nhu cầu thực tế của thị trường, các dự án thương mại của PDR có thanh khoản cao. Công ty có thể chủ động lựa chọn tự phát triển dự án để tối ưu biên lợi nhuận, hoặc bán sỉ (M&A) cho các đối tác.

Giải quyết bài toán vốn ra sao?

Để triển khai các siêu dự án BT với tổng quy mô dự kiến 24 ngàn tỷ đồng, theo quy định pháp luật, ông Đạt cho biết, Công ty phải chứng minh năng lực tài chính sẵn có tối thiểu là 15%. Tính ra con số tuyệt đối sẽ không hề nhỏ, ban lãnh đạo PDR nói về lộ trình huy động vốn đa tầng để đáp ứng mức tài chính này.

Nguồn lực quan trọng nhất đến từ chiến lược chuyển nhượng dự án linh hoạt. Điển hình như thương vụ thoái vốn tại Thuận An 1 cho tập đoàn Mitsubishi Corporation của Nhật Bản. Đến hiện tại, Phát Đạt đã thu về dòng tiền đợt 1 khoảng 1.9 ngàn tỷ đồng. PDR cho biết, sẽ tiếp tục nhận các đợt thanh toán tiếp theo theo tiến độ thỏa thuận để hoàn tất việc chuyển nhượng 80% cổ phần. Không dừng lại ở đó, theo lời ông Đạt, đối tác Nhật cũng bày tỏ sự quan tâm đặc biệt đến Thuận An 2.

Trong năm 2026, ban lãnh đạo Phát Đạt sẽ không dừng lại ở chỉ một thương vụ. Công ty dự kiến tiếp tục chuyển nhượng thêm một số dự án khác tại khu vực Đồng Nai và TPHCM. Động thái này nhằm có thể tạo ra các dòng tiền mới, đối phó linh hoạt với mọi kịch bản của thị trường bất động sản.

Ngoài vốn từ M&A, Phát Đạt lên phương án huy động gần 2 ngàn tỷ đồng từ cổ đông hiện hữu thông qua việc chào bán gần 200 triệu cổ phiếu. Công ty chia cổ tức bằng cổ phiếu tỷ lệ 10% để giữ lại gần 1.2 ngàn tỷ đồng lợi nhuận để phục vụ mục tiêu tái đầu tư hạ tầng.

Mục tiêu thực sự khi đầu tư dự án BT của Phát Đạt là gì?

Lên kế hoạch về nguồn lực tài chính chặt chẽ để sẵn sàng cho các siêu dự án mới, nhưng Phát Đạt lại mở đầu chiến lược hạ tầng năm nay bằng việc quyết định khép lại dự án cũ mang tên Nhà thi đấu Phan Đình Phùng trên khu “đất vàng” 4 mặt tiền ở trung tâm TPHCM.

“Đặc quyền” lớn nhất khi làm dự án BT là “đổi đất lấy hạ tầng” – nhà đầu tư bỏ tiền xây dựng công trình, đổi lại Nhà nước sẽ thanh toán bằng quỹ đất sạch. Sự dang dở của Phan Đình Phùng cho thấy vấn đề cốt lõi của các dự án BT là việc xác định giá trị đúng của cả công trình hạ tầng, quỹ đất, tài sản công đem đổi.

Tại Đại hội vừa qua, Chủ tịch Nguyễn Văn Đạt nhấn mạnh rằng, PDR sẽ xem BT là 1 trong 2 trụ cột kinh doanh chính. “Việc đầu tư hạ tầng cuối cùng cũng là con đường để đổi lấy quỹ đất, phục vụ phát triển các dự án thương mại mang lại lợi nhuận cao”, ông Đạt nói.

Nhà thi đấu Phan Đình Phùng từng là mảnh ghép quan trọng trong chiến lược trên. Tuy nhiên, nó thất bại bởi những nút thắt pháp lý trong nhiều năm.

Đầu tiên là thời gian chờ đợi thủ tục kéo dài khiến tổng mức đầu tư bị đội lên gần 2 ngàn tỷ đồng. Thứ hai là sự bế tắc trong khâu định giá đất đối ứng. Các cơ quan chức năng e ngại định giá thấp gây thất thoát tài sản nên khâu thanh toán bị đóng băng. Không chốt được giá trị thì Nhà nước không thể giao đất. Thiếu tài sản đảm bảo, PDR không thể mạo hiểm xây dựng. Cuối cùng, dự án bị treo và thành phố quyết định chuyển sang hình thức đầu tư công.

Khu đất được quy hoạch xây dựng Nhà thi đấu Phan Đình Phùng được chỉnh trang thành công viên, vườn hoa phục vụ cộng đồng – Ảnh: Thanh Trúc

Khi dự án bị thu hồi, Phát Đạt không mất khoản tiền gần 2 ngàn tỷ đồng vì đây chỉ là tổng mức đầu tư dự kiến. Nhà nước chưa giao đất, PDR chưa tiến hành xây dựng phần thân. Tuy nhiên, doanh nghiệp đối mặt với rủi ro bị giam chi phí chuẩn bị đầu tư. Đây là số tiền đã giải ngân cho các chi phí như: thiết kế, lập hồ sơ, quản lý dự án và dọn dẹp mặt bằng làm công viên. Theo báo cáo năm 2025, giá trị đầu tư xây dựng dở dang tại dự án này đang được ghi nhận trên 77 tỷ đồng.

Khi dự án chuyển sang đầu tư công, PDR đang làm việc với các cơ quan Nhà nước để thống nhất phương án thu hồi giá trị đầu tư này.

Chặng đường thu hồi dòng tiền từ ngân sách Nhà nước sẽ rất gian nan. Doanh nghiệp phải trải qua quá trình bóc tách chi phí, kiểm toán và quyết toán cực kỳ khắt khe. Thời gian chờ đợi giải ngân có thể kéo dài từ 1 đến 3 năm.

Trong kinh doanh bất động sản, dòng tiền là máu. Việc hơn 77 tỷ đồng bị đóng băng trong các thủ tục hành chính tạo ra một chi phí cơ hội không hề nhỏ.

Đây chính là bài học về việc: Chuẩn bị nguồn lực tài chính và năng lực triển khai là chưa đủ. Thành bại của dự án BT phụ thuộc vào tốc độ gỡ vướng thủ tục và sự minh bạch trong khâu định giá đất từ cơ quan Nhà nước.

Ban lãnh đạo doanh nghiệp giữ thái độ vô cùng thận trọng khi chia sẻ về tiến độ của các dự án BT trong phiên ĐHĐCĐ. Ông Đạt cho biết, PDR có năng lực và có quyền chủ động đưa ra các đề xuất đầu tư. Dù vậy, quyền quyết định cuối cùng vẫn hoàn toàn phụ thuộc vào quá trình thẩm định và phê duyệt của các cơ quan chức năng.

Thanh Trúc

FILI

– 08:02 07/05/2026