Lợi nhuận quý I giảm sâu do diện tích bàn giao khu công nghiệp thấp
Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc – CTCP (HoSE: KBC) ghi nhận kết quả kinh doanh quý I/2026 giảm mạnh so với cùng kỳ năm trước. Theo báo cáo cập nhật ngày 15/5/2026 của ACBS, doanh thu quý I của KBC đạt 1.336 tỷ đồng, giảm 56% so với cùng kỳ; lợi nhuận sau thuế đạt 234 tỷ đồng, giảm 72%. Nguyên nhân chính đến từ sự sụt giảm của mảng khu công nghiệp, vốn là nguồn đóng góp lớn trong cơ cấu doanh thu của doanh nghiệp.
Trong quý I/2026, doanh thu từ khu công nghiệp của Kinh Bắc đạt 732 tỷ đồng, giảm 71% so với cùng kỳ và chiếm khoảng 55% tổng doanh thu. Mức giảm này chủ yếu do diện tích bàn giao thấp hơn đáng kể so với nền cao của quý I/2025. Cụ thể, trong quý đầu năm nay, KBC bàn giao hơn 16 ha, chủ yếu tại KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh. Trong khi đó, cùng kỳ năm trước, doanh nghiệp bàn giao gần 80 ha tại ba cụm công nghiệp Kim Động, Đặng Lễ và Chính Nghĩa ở Hưng Yên.
Dù doanh thu khu công nghiệp giảm mạnh, biên lợi nhuận gộp của mảng này lại cải thiện từ 42% lên 67%. Theo ACBS, nguyên nhân là KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh có biên lợi nhuận gộp cao hơn so với ba cụm công nghiệp tại Hưng Yên. Diễn biến này cho thấy kết quả quý I của KBC chịu tác động đáng kể từ yếu tố thời điểm bàn giao và ghi nhận doanh thu.
Ở mảng bất động sản nhà ở, kết quả ổn định hơn. Doanh thu đạt 429 tỷ đồng, tăng 4% so với cùng kỳ và chiếm khoảng 32% tổng doanh thu quý I. Nguồn thu chủ yếu đến từ việc bàn giao 573 căn nhà ở xã hội Tràng Duệ. Tuy nhiên, biên lợi nhuận gộp của mảng này ở mức 16%, thấp hơn đáng kể so với mảng khu công nghiệp.
Một điểm đáng chú ý trong kỳ là chi phí tài chính tăng nhanh. Quý I/2026, chi phí tài chính của KBC đạt 263 tỷ đồng, tăng 133% so với cùng kỳ. Cùng thời điểm, tổng dư nợ vay tăng thêm 1.545 tỷ đồng lên hơn 30.000 tỷ đồng, trong khi nợ ròng tăng gần 3.000 tỷ đồng lên gần 15.800 tỷ đồng. Theo ACBS, tỷ lệ nợ ròng trên vốn chủ sở hữu tăng từ 48% lên 58,6%; nợ ròng trên EBITDA tăng từ 4,9 lần lên 7,6 lần.
Diễn biến nợ vay tăng diễn ra trong bối cảnh KBC tiếp tục triển khai và bổ sung nhiều dự án mới. Với đặc thù bất động sản khu công nghiệp, thời điểm ghi nhận doanh thu thường phụ thuộc vào tiến độ pháp lý, giải phóng mặt bằng, cho thuê và bàn giao đất. Do đó, kết quả từng quý có thể biến động đáng kể tùy theo thời điểm hoàn tất các thủ tục và ghi nhận doanh thu.
ACBS duy trì dự phóng năm 2026, giá mục tiêu giảm còn 36.800 đồng/cổ phiếu
Dù kết quả quý I giảm sâu, ACBS vẫn duy trì dự phóng năm 2026 đối với KBC. Theo công ty chứng khoán, doanh thu cả năm của Kinh Bắc được ước đạt 10.596 tỷ đồng, tăng 58% so với cùng kỳ; lợi nhuận sau thuế ước đạt 2.936 tỷ đồng, tăng 33%. Cơ sở chính của dự báo này đến từ kỳ vọng KBC bàn giao khoảng 144 ha tại KCN Quế Võ mở rộng 2, KCN Tràng Duệ 3, KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh, ba cụm công nghiệp ở Hưng Yên, đồng thời ghi nhận bán sỉ 15 ha tại Khu đô thị Tràng Cát.
Trong danh mục hiện hữu, KBC đang sở hữu nhiều khu công nghiệp đã lấp đầy như Quế Võ 1, Quế Võ 2, Quang Châu, Tràng Duệ 1 và Tràng Duệ 2. Nhóm đang kinh doanh gồm KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh, KCN Quang Châu mở rộng, KCN Tân Phú Trung và các cụm công nghiệp tại Hưng Yên.
Theo dữ liệu ACBS tổng hợp, KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh có tổng diện tích 300 ha, diện tích thương phẩm 204 ha, còn lại khoảng 42 ha diện tích thương phẩm, tỷ lệ lấp đầy đạt 79,6% và giá thuê trung bình khoảng 170 USD/m2 cho kỳ hạn còn lại. KCN Tân Phú Trung có tổng diện tích 543 ha, diện tích thương phẩm 346 ha, còn lại khoảng 98 ha diện tích thương phẩm, tỷ lệ lấp đầy 71,8% và giá thuê trung bình khoảng 300 USD/m2.
Với nhóm dự án sẽ triển khai, KCN Tràng Duệ 3 tại Hải Phòng là dự án có quy mô lớn trong danh mục của KBC, với tổng diện tích 653 ha và diện tích thương phẩm khoảng 470 ha. Dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư vào tháng 1/2025. Bên cạnh đó, KCN Quế Võ mở rộng 2 tại Bắc Ninh có tổng diện tích 140 ha, diện tích thương phẩm 96 ha, được duyệt chủ trương đầu tư từ tháng 4/2025 và đang trong quá trình đền bù.
ACBS cho rằng khả năng thu hút đầu tư của KBC tiếp tục được duy trì trong bối cảnh các tập đoàn lớn mở rộng sản xuất tại Việt Nam với nhu cầu thuê diện tích lớn. Báo cáo dẫn trường hợp Luxshare – ICT sau khi xây dựng nhà máy tại KCN Quang Châu, dự kiến thuê lại toàn bộ KCN Quế Võ mở rộng 2, dù khu công nghiệp này chưa hoàn tất giải phóng mặt bằng. Ngoài ra, các dự án Tràng Duệ 3, Bình Giang và Phú Bình cũng được ghi nhận có sự quan tâm từ một số nhà đầu tư lớn đến từ Đài Loan và Hàn Quốc, với nhu cầu thuê từ 100 ha trở lên.
Ở mảng nhà ở, KBC còn một số dự án có thể đóng góp trong các năm tới. Khu đô thị Tràng Cát tại Hải Phòng có quy mô 584,9 ha, đã nộp tiền sử dụng đất, được phê duyệt chủ trương đầu tư điều chỉnh vào tháng 1/2025 và dự kiến đưa vào kinh doanh từ năm 2026. Dự án Khu đô thị Tràng Duệ còn một phần sản phẩm dự kiến tiếp tục bàn giao trong năm 2026. Trong khi đó, nhà ở xã hội thị trấn Nếnh giai đoạn 2, gồm 6 tòa nhà, đã được xây dựng từ quý I/2025 và dự kiến bàn giao từ năm 2026.
Ngoài các dự án đang triển khai, trong quý I/2026, KBC được phê duyệt thêm hai dự án mới gồm KCN Tân Dân tại Hưng Yên và nhà ở xã hội Phượng Mao 2 tại Bắc Ninh. KCN Tân Dân có diện tích gần 200 ha, tổng vốn đầu tư 2.271 tỷ đồng, dự kiến xây dựng từ quý III/2026 và thu hút đầu tư từ quý IV/2029. Dự án nhà ở xã hội Phượng Mao 2 có diện tích 1,7 ha, gồm ba tòa nhà với 1.062 căn hộ.
Trên cơ sở cập nhật nợ ròng tăng, ACBS giảm 8% giá mục tiêu cuối năm 2026 đối với cổ phiếu KBC xuống 36.800 đồng/cổ phiếu, đồng thời chuyển khuyến nghị từ “Mua” sang “Khả quan”. Với giá thị trường 32.600 đồng/cổ phiếu tại thời điểm báo cáo, mức giá mục tiêu này tương ứng tỷ lệ tăng giá kỳ vọng 12,9%.
Nguồn: https://kinhtechungkhoan.vn/ty-le-don-bay-tiep-tuc-tang-co-phieu-kinh-bac-kbc-co-con-tiem-nang-1446837.html
