Bán sỉ dự án trở thành hướng đi mới
Trong báo cáo phát hành ngày 15/5/2026, HSC cho rằng Công ty CP Phát Đạt (Mã chứng khoán: PDR) đang có sự thay đổi trong cách tiếp cận phát triển dự án. Thay vì tập trung chủ yếu vào bán từng sản phẩm cho khách hàng cá nhân, doanh nghiệp đang đẩy mạnh các giao dịch bán sỉ dự án hoặc chuyển nhượng cổ phần tại các công ty sở hữu dự án nhằm tăng tốc thu hồi dòng tiền.
Đáng chú ý nhất trong chiến lược này là thương vụ tại Thuận An 1, đây là một cấu phần của dự án Bình DươngDuong Tower. Theo HSC, trong quý I/2026, PDR ghi nhận khoản lãi 906 tỷ đồng trên giá trị giao dịch 1.900 tỷ đồng từ giao dịch liên quan đến cổ phần tại pháp nhân phát triển dự án này. Báo cáo cũng cho biết PDR đã chuyển nhượng 80% quyền lợi tại Thuan An 1 cho Mitsubishi Corporation; sau giao dịch, Phát Đạt còn nắm 20% và dự kiến cùng đối tác phát triển dự án.
Bình Dương Tower gồm hai cấu phần là Thuận An 1, quy mô 1,8 ha và Thuan An 2, quy mô 2,7 ha, với tổng quy mô dự kiến khoảng 6.000 căn. Việc chuyển nhượng phần lớn quyền lợi tại Thuan An 1 cho thấy bán sỉ dự án đang trở thành một công cụ quan trọng trong chiến lược tạo dòng tiền của Phát Đạt, nhất là trong bối cảnh thị trường bất động sản chưa phục hồi đồng đều và tiến độ bán hàng tại một số dự án còn chậm.
Sau Thuận An 1, HSC cho biết PDR dự kiến tiếp tục bán sỉ Thuận An 2 và Serenity Phướcc Hải. Với Thuận An 2, ban lãnh đạo doanh nghiệp cho biết đã xác định được bên mua, dù các thông tin chi tiết chưa được công bố. Đây là cơ sở để HSC đưa kỳ vọng ghi nhận khoản lãi từ Thuan An 2 vào dự báo lợi nhuận năm 2027. Theo dự báo mới của HSC, lợi nhuận ròng năm 2027 của PDR có thể đạt 1.066 tỷ đồng, tăng 317,3% so với năm 2026, chủ yếu nhờ kỳ vọng từ thương vụ này.
Cách tiếp cận bán sỉ dự án giúp Phát Đạt rút ngắn thời gian thu hồi vốn so với bán lẻ từng sản phẩm, đồng thời giảm áp lực phải phân bổ nguồn lực vào toàn bộ quá trình phát triển và tiêu thụ dự án. Tuy nhiên, hiệu quả của chiến lược này vẫn phụ thuộc vào tiến độ hoàn tất giao dịch, điều kiện chuyển nhượng và khả năng tìm kiếm đối tác phù hợp tại từng dự án cụ thể.
BT và đấu giá đất trở thành kênh bổ sung quỹ đất
Không chỉ xử lý các dự án hiện hữu, Phát Đạt cũng đang tìm cách bổ sung quỹ đất mới. Theo HSC, doanh nghiệp đang hướng đến các kênh tạo lập quỹ đất thông qua dự án BT và đấu giá đất, trong đó trọng tâm là các vị trí có tiềm năng tại TP. HCM và khu vực lân cận.
Một dự án được nhắc tới là bệnh viện ung bướu 1.000 giường tại TP. HCM theo hình thức BT, với tổng vốn đầu tư ước khoảng 9.000 tỷ đồng. Báo cáo chưa nêu chi tiết vị trí các khu đất đối ứng, nhưng việc PDR tham gia dự án này cho thấy doanh nghiệp đang quay lại khai thác cơ chế BT như một kênh mở rộng quỹ đất.
Cùng với BT, đấu giá đất cũng xuất hiện trong chiến lược mới của Phát Đạt. HSC đề cập việc doanh nghiệp đã đấu giá thành công hai khu đất tại Đồng Nai, với tổng diện tích khoảng 46.700 m². Dù quy mô chưa quá lớn so với toàn bộ danh mục dự án của PDR, đây vẫn là tín hiệu cho thấy doanh nghiệp không chỉ dựa vào các dự án đã có, mà bắt đầu tìm thêm quỹ đất qua các kênh tạo lập mới.
Với một doanh nghiệp bất động sản, quỹ đất là nền tảng cho tăng trưởng dài hạn. Điểm khác biệt trong giai đoạn này là Phát Đạt không chỉ mở rộng bằng cách mua dự án hoặc tự phát triển dự án hiện hữu, mà kết hợp nhiều kênh khác nhau, từ BT, đấu giá đất đến hợp tác và chuyển nhượng cổ phần tại pháp nhân dự án.
Dự án 239 Cách Mạng Tháng 8 trở thành điểm nhấn mới trong định giá
Trong các tài sản mới được HSC cập nhật vào mô hình định giá, dự án 239 Cách Mạng Tháng 8 là điểm đáng chú ý. Dự án nằm tại khu vực Bàn Cờ, TP. HCM, trước đây thuộc quận 3, với diện tích khoảng 3.500 m². Theo kế hoạch, khu đất này sẽ được phát triển thành dự án nhà ở cao tầng khoảng 300 căn hộ, tổng vốn đầu tư dự kiến khoảng 5.500 tỷ đồng, triển khai trong giai đoạn 2026–2030.
Phát Đạt đã công bố việc mua 50% cổ phần tại Công ty CP Thương mại Dịch vụ Đầu tư AKYN từ Công ty CP Đầu tư Bất động sản Đại Quang Minh vào tháng 11/2025 và có kế hoạch mua nốt 50% còn lại trong năm 2026. AKYN là đơn vị sở hữu dự án 239 Cách Mạng Tháng 8.
Theo HSC, dự án 239 CMT8 chiếm khoảng 14,1% tổng RNAV của PDR. Giá trị hiệu dụng của dự án này được ước tính khoảng 3.969 tỷ đồng, cao hơn Quy Nhơn Iconic và thấp hơn Serenity Phuoc Hai trong danh mục định giá. Việc đưa 239 CMT8 vào mô hình là một trong những yếu tố giúp HSC nâng giá mục tiêu đối với PDR lên 19.200 đồng/cổ phiếu.
Dù vậy, hướng đi mới của Phát Đạt vẫn đi kèm các điều kiện cần theo dõi. HSC lưu ý doanh nghiệp sẽ cần nguồn vốn lớn nếu đồng thời triển khai các dự án BT, phát triển 239 CMT8 và mở rộng danh mục quỹ đất. Ngoài ra, tiến độ pháp lý tại 239 CMT8 và Serenity Phuoc Hai có thể ảnh hưởng đến kế hoạch mở bán từ năm 2028.
Từ các điều chỉnh trong danh mục dự án, HSC nâng giá mục tiêu đối với cổ phiếu PDR lên mức 19.200 đồng/cổ phiếu, cao hơn 17,4% so với thị giá 16.350 đồng/cổ phiếu tại ngày 13/5/2026.
Nguồn: https://kinhtechungkhoan.vn/phat-dat-chuyen-huong-chien-luoc-co-phieu-pdr-duoc-nang-dinh-gia-1447132.html
